نظرة على التجارب الدولية في التسجيل العيني

لا شك أن النظام أو القانون أداه اساسية لتنظيم العلاقات بين الأفراد والهيئات والمؤسسات في المجتمع ، فلابد لهذا التنظيم أن يكون محققاً للاستقرار والانضباط في المراكز القانونية أو النظامية فبقدر ما تكون هذه المراكز القانونية واضحة ومحددة ومعترف بها وتحظى بالاحترام من السلطة العامة والمجتمع، بقدر ما يمكن تحقيقه من أمن قانوني في مجال العقار.
ويُعد الأمن القانوني في مجال التعاملات العقارية ضمانة لحماية حقوق الأفراد ومصالحهم ، فهو من الضروريات التي يستلزمها النشاط الاقتصادي والاجتماعي . ولهذا عهدت مختلف تشريعات الدول على ايجاد أنظمة عقارية متباينة من أجل استقرار الملكية العقارية وتوفير الثقة والأمان لملاك العقارات وأصحاب الحقوق عليها والمتعاملين فيها ، وذلك بتنظيم قواعد التملك وعمليات الاستغلال والتداول للأموال العقارية بما يضمن حقوق المتعاملين والدولة على حد سواء ، ويؤدي إلى إرساء الثقة والطمأنينة واستقرار المراكز القانونية ودرء المنازعات ، وبمفهوم آخر توفير الأمن والاستقرار القانوني الذي هو من الغايات الأساسية التي ينشرها كل نظام قانوني .
ومنذ ظهور نظام التسجيل العيني في التشريع الاسترالي المعروف بنظام تورنس نسبة إلى السير روبرت تورنس الذي وضع اسس هذا النظام ومهد بالتالي إلى تبينه وذيوع العمل به في المجال العقاري على مستوى العالم ، فقد صار نظام التسجيل العيني هو النظام الأمثل الذى تتوافر فيه الأسس التي يستند إليها ضمان وأمن واستقرار التعاملات العقارية بثبوت الحق في العقار لصالح المتصرف فيه وانتقاله اليه صحيحاً وعدم سبق تصرفه فيه لصالح الغير . وجرى تطبيق هذا النظام في معظم دول العالم كل دولة بحسب ما يناسبها ويتبين مع إمكانياتها وعاداتها ونظامها ، وقد برزت عدة تجارب دولية في تطبيق نظام التسجيل العيني نجحت في تحقيق الاستقرار للملكيات العقارية والثقة والأمان في التعاملات في العقار واللذان استلزمتها السرعة المتطلبة في انجاز المعاملات التي تخدم الاقتصاد المتنامي بشكل لم يسبق له مثيل في تاريخ البشرية .
والواقع أن قانون الملكية العقارية الاسترالي هو من أقدم القوانين التي تفي بالمطالب النظرية والعملية لنظام متقن للتسجيل ، وتجربة تطبيقه في استراليا حققت الثقة المطلقة والأمان التام لمكتسبي الملكية والمقرضين والمتعاملين في العقار ، حيث تطورت لملكية العقارية وصار ينظر إليها علي أنها تشخيص ذاتي قائم بذاته دون اعتبار إلى أسماء المالكين ، وأصحاب الحقوق العينية بل إلى رقم العقار وهويته .
ويرجع نجاح تطبيق نظام التسجيل العيني في استراليا إلى تطبيق مبدأ قوة الاثبات المطلقة لقيود السجل العقاري بمنع جميع دعاوي الطعن في حق الملكية الثابتة بالقيد سواء كانت دعوى الغاء او رجوع او نسخ لا يستثنى من ذلك الا دعوى الطعن في صحة القيد ، ضد صاحب القيد الذي وتم بطريق الغش ودعوى تصحيح الخطأ في تحديد العقار . ولا يكون امام المُضار من القيد الا دعوى تعويض ضد المستفيد من الخطأ في القيد ، وبصفة احتياطية ضد صندوق التأمين الذى أنشأه قانون تورنس لهذا الغرض .
كما ترتب نجاح هذا النظام على تطبيق مبدأ المشروعية الذي يُلزِم أمين السجل العقاري وهو موظف اداري بالتحقق من العقود المقدمة لاجراء القيد بناء عليها وصحة التصرف وأهلية المتعاقدين وذلك قبل اجراء القيد ، وله الحق في استدعاء الدائنين أو أصحاب الحقوق العينية وأن ينذرهم بتقديم المستندات التي لديهم المتعلقة بالعقار الجاري قيده وإلا تعرضوا لعقوبة الغرامة ، وله أن يُحِلّف اليمبن وأن يستدعي الشهود اذا لزم الامر لإجراء القيد. وتكون صكوك الملكية التي يسلمها للملاك حجة أمام القضاء.
ومن المبادئ التي ساهمت في نجاح التجربة الاسترالية تلك القاعدة التي تقضى بأن العقار بالقيد الأول في السجل العقاري يطهر من كل حق عيني سابق لم يثبت بالقيد في السجل ، ويضع بين يَدى المالك شهادة تمثل العقار ماديا ونظامياً وتسمح له أن يتصرف في عقاره بالبيع أو الرهن أو غيره من التصرفات بدون أي صعوبة مثلما يحدث بالنسبة لصاحب السهم أو السند الإسمي .
ولم يكن تسجيل العقار في نظام تورنس بأستراليا الزامياً بل بدأ اختيارياً ، ثم طُبِق النظام إجبارياً في بعض المقاطعات إلى أن صار إلزاميا في استراليا.
واستراليا مصنفة بأنها الثامنة والثلاثون في العالم في تسجيل العقارات حيث لا يستغرق تسجيل العقار سوى خمسة ايام ( حسب تقرير البنك الدولي لعام 2012 م ) .
كما أن ألمانيا تُقسِم أعمال التسجيل العيني والمسح ما بين دوائر متعددة في كل حكومة وولاية ، حيث يكون التسجيل العيني عملاً من أعمال المحكمة ، بينما تجري أعمال المسح والتخطيط في أي وزارة على مستوى الولاية ، مثل وزارة البناء ووزارة المالية ووزارة التجارة .
ويشترك في انجاز عمليات التسجيل العيني عدد من المسئولين منهم قاضي محكمة المقاطعة ، ومدير العدالة ومسئول التصديق الذي يقوم بالقيد في السجل العقاري ويوقع نسخا من أوامر البلدية ، وفي المقابل بالنسبة للمسح فإن وزارة الدولة للبناء مسئولة عن السياسة العامة والقانون الشامل للمسح ، أما على مستوى الدوائر فإن المساحين المرخصون يقدمون التقارير المساحية ، وعلى مستوى المدينة تحتفظ المكاتب المساحية بالمسح وغالبا تتولى التخطيط وتقييم العقار .
ويحفظ السجل العيني الألماني وثائق الملكية ، وهو الأساس لنقل العقار في ألمانيا وتحفظ السجلات القانونية للمعاملات في مكاتب السجل أيضا ، والتسجيل الزامي لكل المعاملات التي تخص ملكية الأرض ، ولكاتب العدل الحكومي دوائراً في تسجيل عملية نقل ملكية الأرض . ويستغرق تسجيل العقار 40 يوماً ، كما يوفر السجل العيني بوابة إلكترونية تسمح بالوصول إلى بيانات العقار مقابل رسوم يفرضها لذلك.
وقد وصلت التجربة الألمانية في تطبيق نظام التسجيل العيني إلى درجة متقدمة من درجات التطور منها تحقيق أساسا متينا للتصرفات الخاصة بالملكية العقارية ، وتضمن عدم حدوث أي مفاجأة لحسن النية من الغير الذين يتلقون حقوقا وللدائنين المرتهنين ، وذلك دون مجافاة لقواعد الأخلاق .
أما بالنسبة للنظام السويسري فهو بكل تأكيد أكثر نظم التسجيل العيني إتقاناً في الوقت الحاضر ، إذ يجمع المزايا الأساسية لكل من النظامين الاسترالي والألماني وهو يتميز بوجود مساحة تفصيلية مثاليه كما يمتاز بأنه يقضي بقيد حقوق الاتفاق وكافة الحقوق العينية الأخرى بالإضافة إلى قيد حق الملكية والرهن.
ويقضي القانون السويسري أنه بمجرد إدخال نظام التسجل العيني في احدى المقاطعات يجب اجراء القيد الأول لجميع العقارات تلقائيا بقوة القانون . ويجري القيد الأول للعقار بمعاينته على الخريطة وفتح صفحة له في السجل الكبير وانشاء حالة وصفية له ويعطي له رقم مسلسل ولا يمكن اكتساب أي حق عيني على العقار إلا بعد إتمام القيد في السجل ، ولا تنتقل الملكية والحقوق العينية إلا بالقيد . كما أن بعض الحقوق الشخصية مثل حق الشفعة والإيجارات الطويلة يلزم التأشير بها عن طريق ما يسمى بالتعليق حتى يمكن الاحتجاج بها على كل حق يكتسب بعد ذلك على العقار .
وتعتمد تجربة سويسرا في التسجيل العيني على مبدأ القيد الشامل ” المطلق ” ويهدف إلى أن يكون السجل العقاري محتويا على كافة البيانات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية ومتيحاً لمن يطلع عليه من التعرف على جميع الحقوق والتكاليف التي تتعلق بالعقار . كما أن القيد ضروري لاكتساب الحق العيني العقاري أو نقله أو تعديله أو زواله ، ويترتب على القيد قوة ثبوت مطلقة ضد الغير .
وتتميز التجربة السويسرية بالسهولة في تطبيق نظام التسجيل العيني والآثار التي تترتب على ذلك التطبيق . فمن أهم مزايا هذه التجربة أنها تؤدي إلى تبسيط عملية التسجيل وتمكين المتعاملين من اتمام الإجراءات بسرعة ودقة . كما يتميز السجل العقاري السويسري بالوضوح ، ومن مزاياه أنه يسمح باستقرار الملكية والحقوق العينية والفصل بشكل حاسم في المنازعات التي تنشأ بين المتعاقدين أو بين المتجاورين ، وأنه يصحح العقد ويطهره من كافة العيوب التي قد تلحق به وذلك يٌحصَّن التصرف ضد دعاوي الإبطال والبطلان .
أما بالنسبة لتجارب دول الخليج العربي فإن تجربة دبي في تطبيق التسجيل العيني هي تعد التجربة الرائدة في محيطها العربي .
فقد خطت دبي خطوات سريعة ومتقدمة منذ اصدار قانون التسجيل العقاري رقم 7 لسنة 2006 م الذي جعل لدائرة الأراضي والأملاك دون غيرها كافة الاختصاصات المتعلقة بتسجيل الحقوق العقارية وعقود الإيجار طويلة المدة ، فهي التي تحدد مناطق المسح والقواعد المتعلقة به والمعاينة وإصدار خرائط الوحدات العقارية والمصادقة عليها وقواعد استخدام الحاسب الآلي في حفظ وتسجيل البيانات وتحديد الرسوم المستحقة عن الخدمات التي تقدمها .
وقد اوجب قانون دبي المذكور إنشاء سجل عقاري تثبت فيه كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات ، ويكون له الحجية المطلقة في مواجهة الكافة ولا يجوز الطعن في بياناته إلا إذا كانت نتيجة غش أو تدليس ، وأن تُسجَل فيه جميع التصرفات العقارية والأحكام المثبتة لها ، ولا يعتد بتصرفات الوارث في أي حق عقاري في تركة مورثة ما لم يسجل حق الارث في السجل العقاري . وقد صدر القانون رقم 13 لسنة 2008 لتنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي لتقوم دائرة الأراضي والإملاك بإثبات عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة في هذا السجل المبدئي قبل نقلها إلى السجل العقاري الأساسي .
وتعمل دائرة الأراضي والأملاك بدبي – وفقا للقانون – على تحقيق لأهداف الاستراتيجية للحكومة في القطاع العقاري وتطوير أنظمة التسجيل لمواكبة أحدث النظم العالمية ، ضمن باقة من الأهداف الاستراتيجية تشمل تخطيط وتطوير استراتيجية متكاملة للتنمية العقارية في الإمارة وصولاً إلى أرقى المستويات العالمية وتعزيز كفاءة التنظيم والرقابة العقارية وإدارة وتطوير قطاع الإيجارات ، إضافة إلى تشجيع الاستثمار العقاري عبر تهيئة المناخ المناسب للمستثمرين بجانب تعزيز مساهمة القطاع العقاري في التنمية الشاملة للإمارة .
وتتبع إمارة دبي المنهج الذي يضع وظيفة الأراضي ضمن الإطار العريض لإدارة الأراضي لذلك توسعت دائرة الأراضي والأملاك لتشمل مؤسسة التنظيم العقاري بوظائفها المختلفة ومؤسسات عديدة في المجال العقاري وقد تم تصميم نظام حاسب آلي خاص بعمليات الدائرة ويتم تحديثه بشكل دائم وفاعل .
ويعتبر تقديم الخدمات العقارية من قبل دائرة الأراضي والأملاك بدبي فعالاً بقدر كبير . وتفرض الدائرة رسوم على خدماتها تحقق عائداً معتبراً من خلال تسجيل الأراضي . وتأخذ بسياسات تتمحور حول المستخدم وتطبيق أحدث التقنيات .