الفساد العقاري ومشكلة السكن

بسم الله الرحمن الرحيم
والصلاة والسلام على اشرف الأنبياء والمرسلين
الفساد العقاري ومشكلة السكن
مشكلة الإسكان في المملكة مشكلة ذات شجون وعندما تفكر بها يخالجك الكثير من المشاعر، تبدأ بالخوف على مستقبلك ومستقبل أبنائك، ثم تمر بمشاعر العجز والقهر، ثم ما يلبث بك الحال حتى تصل إلى الغيظ ومن ثم ينتهي بك المطاف إلى الحيرة. هذه المشكلة لها أسرارها التي يحاول بعض تجار العقار وبعض الإعلاميين للأسف إخفائها عن المواطن، بل زيادة على ذلك تضليل المواطن ليكون فريسة سهله لهم.
أضرار هذه المشكلة مستقبلاً مخيفه، فهي تجمع ما بين الضرر السياسي والأمني، والاقتصادي والاجتماعي، والتعليمي والصحي لتكون النتيجة عاقبة وخيمة لهذا البلد وأهلها
والذين نسأل الله أن يحفظهم أجمعين.
وفي هذا المقال سنحاول مناقشة هذه المشكلة و أسبابها، وطرق حلها، كما سنكشف بعض الأرقام والحقائق التي يحاول بعض تجار
العقار وبعض الإعلاميين إخفائها عن المواطن، كما سنكشف طرق تحايل بعض التجار وبعض الإعلاميين للمساعدة في رفع الأسعار.
بداية، المسكن هو المكان الآمن الذي يوفر للأسرة استقرارها وهو أهم هدف يسعى إليه كل إنسان. ففيه أمان للأسرة من نوائب الدهر وفيه رفاه للعائلة بتوفير 30% من دخلها مقابل الإيجارات التي ان لم تُدفع زج بك وبأطفالك الى الشارع وان دُفعت فأنه على حساب قوت أولادك، ومن هنا تأتي مشاعر الخوف.
وعندما تجد ان دخلك السنوي لا يتجاوز100 ألف ريال ولا تستطيع ا ن توفر منه الا 30 %، ان كنت محظوظاً، وذلك بسبب غلاء
المعيشة، ومن ثم تجد ان سعر ألفله الثلاثمائة متر وصل الى 1.5 مليون ريال، فهنا تبدأ مشاعر العجز والقهر. وعندما تعلم
بأن 77 في المائة من أراضي مدينة الرياض داخل النطاق العمراني هي أراضي فضاء لم تطور بعد وبمساحة أجماليه 4150 كيلو متر
مربع أي 4.15 مليار متر مربع، وان المطَوّر نسبته 13 في المائة ويوجد به نسبه كبيره من الأراضي غير مستغله، فأن هذا لا شك يصيبك بالغيظ والحيرة.
وكأي مشكلة
فأن لهذه المشكلة سبب، والسبب الرئيسي في هذه المشكلة هو ارتفاع الأسعار بشكل جنوني
وغير مبرر حتى أن الأسعار تجاوزت 150% في أخر ثلاث سنوات. ولكن ما هي أسباب هذا
الارتفاع الذي أدى إلى المشكلة؟
تتلخص أسباب الارتفاع فيما يلي
1- النمو السكاني ووهم الطلب على العقار
ما يقارب الستين في المائة من الشعب السعودي من الشباب وهذا أدى إلى التوقع بأن هناك طلب كبير على السكن. وأصبح البعض
يتشبث بهذه الحجة ليرفع أسعار العقار ويضارب بالأسعار كيفما يشاء، متناسياً أن معظم الشباب لن يستطيع ان يشتري في ضل الأسعار الحالية حتى وان اقترض وهذا ما ورد نصاً في دراسة هيئة تطوير مدينة الرياض ودراسة البنك السعودي الفرنسي. ولكن
المستفيدون تناسوا ان هناك فرق بين الطلب والحاجة، فالحاجة ان لم يصاحبها قدره فهي ليست بطلب. أغلبيتنا يحتاج سكن لكن هل نستطيع أن نشتري؟ احد الأخوان سَمى هذه الحالة “بوهم الطلب على العقار”. وبناء على هذه المعلومة المغلوطة، أصبحت الناس تضارب على العقار مما أدى إلى زيادةفي السعر.
2- المضاربة في الأراضي
بعد خسارة سوق الأسهم الأمريكية والسعودية ومن ثم انهيار العقار في أمريكاواروبا ودبي، توجه الكثير من صغار وكبار المضاربين الى سوق العقار. فالسوق اليوم يملك فيه المضاربين كميه كبيرة من الأراضي مما تسبب في الأزمة
3- احتكار الأراضي
وهذا السبب من أهم الأسباب ويكاد يكون الأهم. الدولة ومن سنين طويلة تقدم منح أراضي للمواطنين وللمسئولين، تبدأ المنحة من ارض مساحتها 900 متر مربع وترتفع لتصل مائة مليون متر مربع على حسب منصب الشخص ونفوذه. وقتها كانت الرياض
معظمها صحراء ولم يكن هناك مشكلة سكن بل وفره، لذلك لم يكن لهذه المنح تأثير كبير. ولذلك فإننا اليوم نجد ان نسبة كبيره من الأراضي البيضاء هي ملك لمجموعة قليله من الناس لا يتجاوز عددهم المائة، منهم من لا يريد البيع ومنهم من يريد البيع ولكن
بأغلى الأسعار.
4- العامل النفسي ودور التجار والإعلام فيه
وهذا أيضاً احد الأسباب المهمة، وقد برع بعض تجار العقار بمساعدة بعض الإعلاميين بتوجيه السوق ورفع الأسعار بالعامل النفسي. ولكن كيف حصل هذا وما هي أساليب تلاعب بعض التجار وبعض الإعلاميين هداهم الله في رفع الأسعار والتلاعب بالعامل النفسي للمستهلك:
عندما يبدأ بعض أصحاب المخططات بالبيع
فهناك طريقتين لرفع سعر المخطط
ان يقوم صاحب المخطط (أ) ببيع بلك على صاحب المخطط (ب) بسعر مرتفع ويشتري الأول من الثاني بلك بسعر مرتفع ويكونوا بذلك قد حددوا نطاق سعري للبيع في المخططين. فعندما تذهب للتاجر (أ) يقول لك، العقاري (ب) اشترى مني بالسعر الفلاني، كيف أبيعك بأقل؟
فيثبت السعر.
في حالة انه تم البيع بسعر مرتفع ثم انخفضت أسعار الأراضي في المخطط ، يقوم التاجر بشراء القطع التي باعها ويكون قد ربح من الفرق بالإضافة إلى انه ساعد في تماسك أسعار مخططه.
إذا كان المخطط مساهمة ولنفرض انه تم الشراء بسعر المتر 200 ريال للمتر، عندما يفتح المزاد يقوم المساهمين بشراء
جميع البلكات بسعر متر 900 ريال وبدون ان يدفعوا ريال واحد، ويكونوا بذلك استفادوا من تحديد نطاق سعري، كما أنهم استردوا مساهمتهم كأراضي، وحتى لو نزل السعر 40 % فهم ما زالوا رابحين. وفي اليوم التالي توافينا الصحف بخبر نصف صفحة (تم بيع مخطط
(أ) خلال ساعتين بمتوسط سعر 900 ريال للمتر). في اليوم الذي يليه يبدأ البيع على المضاربين بسعر المتر 1000 ريال وفي نهاية الشهر يكون السعر 1100 الى ان يصل لسعر 1500 او 1800 ريال.
دور الإعلامي في العامل النفسي
المفترض من الإعلامي بأن يستقي المعلومات من مصادرها، وأهم المصادر هي هيئة تطوير مدينة الرياض والدراسات الصادرة منها، امين مدينة الرياض، وزير المالية، محافظ مؤسسة النقد، وأخيراً البنك السعودي الفرنسي، ولكن ونظراً لان جميع هذه الدراسات والتصاريح
الناتجة عن هذه المصادر تتعارض مع مصالح العقاريين وقد تؤدي الى نزول الأسعار، فأننا نجد بعض الإعلاميين يتجاهلونها، او ان يأخذ من هذه التصاريح ما يخدمه. أي، عندما يقول التقرير بأن هناك حاجة إلى 1 مليون وحدة سكنيه ولكن المواطن لا يستطيع شراءها
وهذا سيضر بالسوق، تجد الإعلامي في مقاله يقول (بحسب تقرير هيئة تطوير مدينة الرياض يوجد طلب كبير يقدر بمليون مسكن) مما يوهم العامة بأنه يجب ان تشتري بالأسعار الحالية وإلا فأن الأسعار ستر تفع.
طريقة أخرى يقوم بها الإعلامي لمحاولة رفع الأسعار، يحاول البحث عن مصادر أخرى
حتى لو خارجية وليس لها علاقة في السوق ويستخدم هذه التقارير. مثال، شركة لاسال شركة امريكية قالت في تقرير لها باحتمال ارتفاع
أسعار العقار لزيادة الطلب في السعودية، بعض الإعلاميين نشر هذا التقرير واغفل جميع تقارير هيئة تطوير مدينة الرياض وتصريح معالي الأمين ومعالي وزير المالية بأن العقار متضخم ومبالغ فيه بدون أي أسباب وان السوق لا بد له من تصحيح.
احد هولاء الإعلاميين، والذي يُعرف عنه بأنه مدير علاقات عامه للعقاريين، يسوق هذه الأيام في جميع وسائل الإعلام المقروءة والمسموعة، بأنه يج ب إقرار الرهن العقاري والتصريح لشركات عده بتقديم قروض لمن يريد السكن ويرفض فرض رسوم على
الأراضي البيضاء أو أن تقوم الدولة بالدخل لتخفيض الأسعار، وهذه مصيبة فهذا تشجيع لمساعدة التاجر ببيع أراضيه بأغلى الإثمان في مقابل دخول المواطن في نفق مظلم من الديون لا يخرج منه الا بعد موته.
وهنا للأسف يكون الإعلامي يعمل لمصلحة نفسه مقابل خسارة ملايين الناس وهمه إما أن يزيد سعر قطعة الأرض التي يملكها، او ان يستمر العقاري في الإعلان في صحيفته او ان يحصل على جوال هدية من العقاري كل شهر.
أما بالنسبة للمعلومات التي يحاول المستفيدين إخفاءها عن المواطن فهي
1- يوجد حاجة ولكن لا يوجد قدرة على الشراء.
2- تصاريح معالي الأمين ومعالي وزير المالية بخصوص تضخم العقار بدون سبب
منطقي وبأنه لا بد من تصحيح وان الدولة ستتخذ إجراءات للحد من ذلك.
3- 77 في المائة من أراضي مدينة الرياض داخل النطاق العمراني هي أراضي فضاء.
4- مساحات المباني التي تحت الإنشاء حالياً في الرياض يساوي 69 مليون متر مربع 80 في المائة
منها سكني. أضف إلى ذلك 60 مليون متوقعه للسنتين القادمة. راجع مجلة تطوير العدد 63.
5- سيكون هناك فائض في المساحات المكتبية يقدر بثلاثة مليون متر خلال السنتين القادمة، وهذه ليس لها حل الا بتحويلها لمباني سكنيه.
في جميع مقالاتي التي نُشرت في صحيفة الاقتصادية حرصت على ان أفند ادعاءات بعض العقاريين وبعض الإعلاميين ، ولأنني اعلم بأنني أسير بعكس التيار فقد حرصت على أن استقي المعلومات من مصادرها، ومع ذلك وجَدَت معظم مقالاتي هجوم من هؤلاء الكتاب و الإعلاميين، وهم قله ولله الحمد. وعندما اقرأ هذه الانتقادات، ابحث فيها عن أرقام، حقائق او مصادر فلا أجد. حتى وصل بي الحال ان نصحتهم في احد المقالات بقرأت التقارير الخاصة بالعقار لانتقادي والرد علي، ولكن لم يفعل احد.
ولكن ما هي الحلول لهذه ألازمه، الحلول سهله وقد طرحتها في عدة مقالات وللاختصار لن أكررها ولكن سأذكر الرابط لها، ولكن ماذا يجب ان نعمل كمواطنين لحل هذه ألازمه؟
فيما يلي
اقتراحات أرى انها ستنفع بأذن الله
أولا
1- الفهم الصحيح للازمه وأسبابها، ونشر كل ما يساعد على ذلك.
2- إرسال المقال لكل أعلامي لكي يتوخى الحذر عند حوار هؤلاء المضللين.
3- التوقف عن شراء أي قطعة ارض او منزل لمدة سنه الى سنتين، الا أن كنت في حاجة.
4- بدء حملة مقاطعة للعقار والمساعدة في نشرها في تويتر والفيس بوك. حتى لو كانت هذه الحملة لن تؤثر مباشرة على أسعار
العقار، فأنها ستؤثر حتماً على صاحب القرار لاتخاذ قرار يساهم في تخفيض أسعار العقار.
واقترح ان تبدأ حملة مقاطعة العقار يوم الثلاثاء القادم الموافق 26\7\2011. وستكون
بدايتها من الهاش تاق #3
ويكون شعارها “ويمكرون ويمكر الله والله خير الماكرين” او ان يقوم الإخوة باختيار شعار وهاش تاق لها.