شقق الرياض ترتفع 10 %.. والسيول تقلب موازين جدة

أدى نقص المعروض من الشقق السكنية والمنازل إلى اهتزاز سوق التأجير بالرياض ومعظم المدن السعودية وبناء على ذلك، استمرت معدلات الإيجار في الارتفاع بنسبة تقارب 10 % للشقق و5 % للفلل خلال النصف الثاني من عام 2010 بسبب زيادة الطلب على العقارات السكنية في العاصمة، فيما أعاقت قلة الأموال المتوفرة للإنشاء ومنع المبيعات خارج المخططات السكنية، من تدفق المعروض إلى السوق حسب تقرير «سي بي ريتشارد أليس» عن القطاع العقاري في السوق السعودية خلال النصف الثاني من عام 2010 الصادر أمس.
ومع وجود مشاريع التطوير العقاري التي يتكون معظمها من منازل أسعارها أعلى من مليون ريال، بقي الطلب الأكبر على منازل العائلات المفردة ضمن «السوق ذات الأسعار المتوسطة» والتي تناسب كلا من المشترين السعوديين والأجانب والتي تتراوح أسعارها بين 500 ألف و750 ألف ريال سعودي، وخلال الفترة ارتفعت أسعار الشقق في معظم مناطق الرياض، كما ارتفعت أيضا الأسعار في سوق الفلل بالنسبة للفيلات ذات القياس الصغير – المتوسط أي من فئة «300 - 400 متر مربع»، بينما انخفض سعر الفيلات الكبرى «400 - 700 متر مربع» في معظم المناطق في الرياض.
مساكن جدة
وبحلول نهاية عام 2010، انخفضت أسعار الشقق في وسط وجنوب جدة بنسبة تتراوح بين 5 % و10 % بالمقارنة مع 2009، ولكن هذه الشقق تقع في المناطق التي ضربتها الفيضانات بشدة والتي أدت إلى موت أكثر من 120 شخصا وتضرر آلاف البيوت في نهاية نوفمبر 2009.
وفي المقابل ارتفعت الأسعار في المناطق الأقل تأثرا بالفيضانات، خاصة في شمال جدة، وارتفعت تكاليف الفلل الجيدة في شمال جدة بنسبة تتراوح بين 15 % و20 % مقارنة بنهاية عام 2009، والنتيجة هي أن شمال جدة أصبح من أغلى الأحياء في السعودية وبشكل مشابه للرياض، وانخفضت أسعار الشقق الكبيرة نحو 5 % خلال السنة، بينما انخفضت أسعار الشقق في الأحياء الجنوبية الأفقر بنسبة تقارب 10 %.
المنطقة الشرقية
أما بالنسبة إلى المدن في المنطقة الشرقية، فتباينت أسعار الشقق والفيلات في عام 2010 ففي الدمام، ارتفع متوسط السعر المبدئي للشقة الكبيرة «حتى 200 متر مربع» نحو 2.5 % مقارنة بالسنة الماضية ولكن تكلفة الوحدات الأصغر انخفضت نحو 4 %، وفي الخبر ارتفعت أسعار الشقق نحو 4 %.
وقال التقرير إن معدلات أسعار الفيلات كانت مختلطة في المدن الثلاث الرئيسية بالشرقية، على الرغم من انخفاض أسعار الفيلات الكبرى من ضمن مجموعة الفيلات بنسبة تصل إلى 10 % خلال السنة، وأشار إلى أنه عند الأخذ في الاعتبار بطء حركة قانون الرهن العقاري، يبقى من المتعذر شراء الفلل الكبيرة بالنسبة إلى معظم السكان مما جعلها أرخص في الدمام والظهران من الخبر.
وقال التقرير إنه بالاعتماد على النتائج الأولية للإحصاء الذي أجري في عام 2010، من المتوقع أن تتقلص الفجوة ما بين الطلب والعرض على المساكن بشكل هامشي في السنوات المقبلة، حيث سيبلغ العجز السنوي المقدر 34 % بين الطلب على المساكن والمعروض من المساكن بحلول عام 2015 مقارنة ب46 % في عام 2010.
قطاع المكاتب
وبالنسبة لقطاع المكاتب التجارية أكد التقرير تزايد الطلب على المساحات المكتبية في الرياض من قبل كل من القطاع العام والخاص لكن الطلب لم يتماش مع كمية المساحات المكتبية التي تدخل السوق فكانت النتيجة ارتفاع معدلات المكاتب الشاغرة، مما أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات بنسبة تصل إلى 10 % ضمن المنطقة التجارية المركزية CBD والمناطق المحيطة بها، وقال التقرير: «يعتبر هذا جيدا نسبيا في السياق الإقليمي، ولكن مع وجود مليوني متر مربع من المساحات المكتبية المخططة أو التي هي قيد الإنشاء، أصبح سوق المكاتب في الرياض من أكبر موارد مشاريع التطوير في المنطقة، وبالتالي أصبح هذا السوق معرضة لخطر الانتقال إلى مرحلة فائض المعروض على المدى القصير إلى المدى المتوسط».
وأوضح التقرير أنه مع وجود كمية كبيرة من المساحات المكتبية المخططة على مستوى المشاريع الكبيرة مثل منطقة الملك عبدالله المالية KAFD، وأبراج العليا، ومجمع أعمال جرانادا، بوابة الأعمال التجارية، ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات ITCC، يتحول زخم تطوير المدينة إلى الشمال والشمال الشرقي، حيث يتواجد العديد من مشاريع التطوير هناك: «ومن المقرر تسليم جزء كبير من هذه المساحة الجديدة في مشروع منطقة الملك عبدالله المالية KAFD، والذي عندما يكتمل، سوف يقدم تقريبا 1.7 مليون متر مربع من المساحات المكتبية».
ونقل التقرير تأكيدات بالفعل للعديد من المؤسسات المالية الرئيسية مثل سامبا، تداول، وسي إم أي CMA، مشاركتها كمؤسسات ضمن البلازا المالية التابعة لمنطقة الملك عبدالله المالية KAFD. وأوضح التقرير أنه مع وجود أسعار قوية للنفط وزيادة مصروفات الحكومة في قطاعات الصحة والتعليم، شهدت عاصمة المملكة طلبا قويا على المساحات المكتبية، بشكل خاص من قبل قطاع الحكومة في عام 2010، لكن المعروض الجديد مازال متفوقا على النمو في الطلب.
وكشف الرصد الميداني لمعدي التقرير عن أن متوسط معدلات الإيجار للمكاتب بالرياض خاصة النوعية الجيدة من المكاتب المناسبة تماما ومن الدرجة الأولى، هي نحو 1.500 ريال للمتر المربع سنويا، مشيرا إلى أن معدلات الإيجار المبدئية ومعدلات ما قبل التسليم بطيئة خلال الأشهر 12 إلى 18 الأخيرة، كما ارتفعت معدلات الشواغر، بشكل خاص بالنسبة للعقارات ذات النوعية الأدنى من الفئة الأولى.
وفي محاولة من أجل تحسين معدلات الإشغال، انخفضت معدلات الإيجار بنسبة تصل إلى 15 % في الأبنية القديمة، أو تلك المتواجدة خارج المنطقة التجارية المركزية CBD، وتوقع التقرير أن يكون الطلب في قطاع المكاتب في الرياض ضعيفا نسبيا خلال السنتين إلى الثلاث المقبلة: «هذا الأمر عندما يترافق مع زيادة المعروض، سوف يحرك السوق لصالح المستأجرين، حيث ستلعب عوامل مثل معدلات الإيجار التنافسية، مواصفات البناء، وجود موقف للسيارات، مستويات الراحة، إدارة البناء وإدارة المرافق، دورا مهما بشكل متزايد».
مكاتب جدة
وعن موقع مكاتب جدة كشف التقرير عن استمرارية سوق المكاتب في جدة في عرض كمية كبيرة من المساحات الجديدة الوافدة، مع وجود عدد من المشاريع الكبيرة التي على وشك الانتهاء في شمال غرب جدة خلال السنتين المقبلتين: «وكنتيجة لذلك، سيتوفر للمستأجرين فرص أكثر للانتقال إلى مساحات ذات نوعية أعلى ومعدلات إيجار أكثر تنافسية».
وعلى الرغم من بقاء الإيجارات المبدئية ثابتة نسبيا في الأبنية ذات النوعية الجيدة، تشهد الأبنية القديمة في الأماكن المفضلة عادة، زيادة في معدلات المكاتب الشاغرة، دافعة الإيجارات في السوق إلى الأسفل لمصلحة المستأجرين. وتتراوح إيجارات المساحات من النوعية المحلية بين 500 ريال سعودي إلى 1.350 ريال سعودي/المتر المربع/السنة، وفقا لعدة معايير بينها الموقع وعمر البناء.
ويبلغ معدل الإيجار المتوسط للمساحات المكتبية ذات النوعية الجديدة 975 ريالا سعوديا/المتر المربع/السنة زائد 10 % أجور خدمات.
وعلى الرغم من أن المعروض من مساحات المكاتب ذات النوعية الجيدة في جدة في ازدياد، إلا أن سرعة النمو ليست كتلك التي في الرياض، ولكن الدوافع على طلب المكاتب من قبل كل من القطاعين العام والخاص ليست قوية في جدة كما هي الحال في العاصمة.
مكاتب الخبر والدمام
واستمرت المكاتب في الخبر والدمام في التوزع بشكل متباعد من دون وجود منطقة تجارية مركزية CBD، وكانت النتيجة هي استمرار ظهور المكاتب الجديدة بطريقة عشوائية نسبيا.
وهناك كمية قليلة جدا من المساحات المكتبية ذات النوعية العالمية في الخبر والدمام في الوقت الراهن، كما أن معظم المساحات التي هي قيد التطوير ستفشل في تلبية المعايير الدولية للنوعية ذات «الدرجة الأولى».
وقال التقرير إنه بوجود الضغط الموجه نحو الأسفل الذي تفرزه الشروط الاقتصادية العالمية والضغوط الناجمة عن المعروض والتي تفرض نفسها على سوق المكاتب في أرجاء المملكة، حصل أكبر انحدار في معدلات الإيجار في المنطقة الشرقية، وانخفضت إيجارات المكاتب في الدمام، الخبر والظهران، والتي كانت مستقرة السنة الماضية، نحو 15 %، 30 % و20 % على الترتيب في عام 2010.
تأجيل الرهن.. خطر كبير
وتطرق التقرير إلى أزمة المساكن في المملكة وقال إن استمرار الفجوة بين نمو السكان المتزايد ونقص المعروض من العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي ترتبط بالرهن العقاري تصبح هناك حاجة ملحة لضخ نحو ملياري ريال خلال العقد الجاري لتمويل مشاريع الإسكان.
وأشار إلى أن النصف الثاني من عام 2010 شهد تعليقا مؤقتا لقانون الرهن العقاري، والذي ما زال قيد المراجعة لمدة تزيد على عقد: «ومن دون وجود حد زمني معلن، ستكون نتيجة هذا القرار ليس فقط التأثير السلبي في استعادة البنوك لقدرتها على الإقراض، بل أيضا التوقف الرئيس للعديد من المطورين الذين يخططون لمشاريع إسكان لمنخفضي ومتوسطي الدخل».
وأضاف: «وبما أن الطلب المتاح الفعلي على المساكن المعدة للبيع لا يزال محدودا بسبب نقص تمويل المنازل، أصبحت معدلات الإيجار أكثر قوة من أسعار المبيع في عام 2010، وبوجود أكثر من نصف الشعب السعودي الذي يعتمد على البيوت المؤجرة، وبوجود أكثر من 60 % من السكان بعمر أقل من 30 عاما، من المتوقع أن يبقى الضغط على التمويل المتاح شديدا، والطلب على عقارات التأجير مرتفعا».
وأوضح أن أسواق الرهن العقاري في منطقة الخليج بشكل عام غير متطورة حسب المعايير الدولية، وعلى رأسها السعودية: «فأقل من 1 % من مشتريات البيوت في المملكة ممولة من خلال الرهن العقاري بالمقارنة مع 7 % قي الإمارات، والتي تعتبر هي نفسها منخفضة جدا عند المقارنة بأسواق العقارات السكنية الأكثر تطورا مثل أمريكا، حيث إن 66 % من المبيعات ممولة من قبل الرهن العقاري».
وبحسب مؤسسة النقد العربي السعودي SAMA وصلت سوق الرهن العقاري إلى مبلغ 14.9 مليار ريال سعودي «ما عدا صندوق مشاريع تطوير العقارات «REDF» بحلول عام 2008 – وهو أقل من 1 % من الناتج القومي الإجمالي GDP: «ويمكن مقارنة هذا مع ما يقارب 16 % في البحرين، 11 % في الأردن، ونحو 7 % في الإمارات العربية المتحدة، وعند ضم صندوق مشاريع تطوير العقارات، يزداد حجم السوق ليصل إلى 5.2 % من الناتج القومي الإجمالي GDP ولكنه يظل متأخرا بشكل واضح عن معظم أسواق الرهن العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي» .