التأكيد على «اقتصادية» مشكلة الإسكان حتى لا تظل قائمة

في الجلسة الثالثة لندوة الإسكان التي حملت عنوان (مؤسسات التمويل العقاري والإسكان)، التي ترأسها الدكتور عبدالعزيز بن محمد الدخيل، المستشار المالي، ألقى مدير عام صندوق التنمية العقارية محمد العبداني ورقة بعنوان (شراكة صندوق التنمية العقاري والقطاع الخاص) استعرض فيها مسيرة الصندوق منذ تأسيسه عام 1394ه بموجب المرسوم الملكي رقم 23/م وتاريخ11/06/1394ه الموافق 01/07/1974م.. وبدأ نشاطه في عام 1395ه بهدف المساهمة في مجال التنمية العقارية التي تعيشها المملكة، حيث بدأ الصندوق برأس مال (250 مليون ريال) وتضاعف رأس ماله عدة مرات ليصبح الآن 191 ألف مليون ريال.
وقال إن الصندوق بدأ بتقديم نوعين من القروض (قروض المساكن الخاصة، قروض الاستثمار)، مشيرا إلى أن قروض الصندوق تغطي الآن ما يزيد على (4279) مدينة وقرية وهجرة. وصل إجمالي القروض التي تمت الموافقة عليها حتى تاريخه (890.503) قروض بمبلغ إجمالي قدره (302.820.892.280) ريالا، وذلك من خلال (33 فرعا ومكتبا) في عموم المملكة، منها 13 فرعا، و20 مكتبا.
وعن قروض الاستثمار قال العبداني إنه قد تم تحديد قيمة قرض الاستثمار ب50 في المئة من تكلفة المشروع المزمع إنشاؤه وبحد أعلى قدره 15 مليون ريال في بداية الأمر، على أن يتم سدادها على مدى خمس سنوات. وأشار إلى أنه تم إيقاف هذا البرنامج عام 1415ه، نتيجة نقص في السيولة المتوفرة لدى الصندوق وذلك لغرض إعطاء الأولوية للقروض الفردية.
وذكر بأن أبرز التحديات التي تواجه الصندوق هو ارتفاع حجم الطلب على المساكن والحاجة لها، مقابل انخفاض المعروض وانخفاض القدرة على الشراء وارتفاع أسعار الأراضي والحاجة إلى آليات جديدة لحل المشكلة.
وتطرق إلى عدد من برامج الصندوق وأبرزها (برنامج ضامن) الذي يقدم إلى المواطن الذي صدرت له الموافقة على القرض ويرغب بشراء مسكن جاهز البناء، ولا تتوفر له السيولة الكافية لشرائه، فيقوم الصندوق بضمانه لدى بائع العقار بقيمة قرض الصندوق بحيث يتم سداد قيمة القرض للبائع بعد إتمام عملية نقل الملكية للمقترض ورهن العقار للصندوق.
وأوضح أن الشروط الواجب توفرها بالعقار والمقترض والبائع تتمثل في أن لا يزيد عمر العقار عن (20) سنة وأن يكون مكتمل البناء وداخل النطاق العمراني، وأن لا يكون المبنى المراد شراؤه قد سبق الاقتراض عليه من صندوق التنمية العقارية، وأن يكون خاليا من العيوب الإنشائية.
وأشار إلى أن طلب الحصول على هذا البرنامج يقتصر على الذين صدرت الموافقة على إقراضهم من الصندوق، وفي حال إذا كان البائع مقترضا من الصندوق فيلزم أن يكون منتظما في السداد وليس عليه أقساط متأخرة.. وفي حال وجود أكثر من مالك للعقار المراد بيعه يجب إصدار وكالة لأحدهم بالبيع وذكر رقم الآيبان بالوكالة.
وقال إن قيمة القرض يتم تحديدها حسب الشروط والمواصفات المعتمدة لدى الصندوق وبحد أقصى قدره 500 ألف ريال فقط، يتم سدادها بنظام الاستقطاع الشهري من الراتب أو الحساب البنكي بعد مرور (24) شهرا من تاريخ توقيع عقد الصندوق. ويفرغ العقار باسم المشتري (المقترض) ويرهن لصالح الصندوق.
ومن برامج الصندوق برنامج القرض الاضافي: وهو برنامج تمويل مشترك بين صندوق التنمية العقارية والممول (بنك أو شركة تمويل عقاري) يقوم على ضم مبلغ قرض الصندوق إلى مصدر تمويل إضافي من الممول يستطيع بموجبه المواطن شراء منزل بقيمة أعلى من قرض الصندوق أو شراء أرض لإقامة منزل عليها بقرض من الصندوق، ويستهدف هذا البرنامج جميع المواطنين المتقدمين على طلب قرض الصندوق وصدرت لهم الموافقة على القرض. ويشمل التمويل بغرض تمويل مسكن جاهز. التمويل بغرض شراء أرض للبناء عليها.
وقال إن من البرامج أيضا برنامج القرض المعجل، وتقوم فكرة هذا القرض على مبالغ تدفع من الدولة تخصص لسداد أرباح القروض التي يحصل عليها المستفيد (المقترض) من الممول (البنك) بما يؤدي من حيث النتيجة إلى حصول المستفيد على قرض حسن بلا فوائد، ويستهدف أصحاب الدخل المتوسط والعالي ممن هم على قائمة الانتظار في قوائم طلب القرض لدى الصندوق، ويطبق هذا القرض لتمويل تملك مسكن جاهز، وتمويل بغرض بناء مسكن. ويتم سداد القرض المعجل على شكل أقساط شهرية عددها 120 قسطا لمدة 10 سنوات، ويتم سداد أرباح القرض من خلال الدولة التي تقوم بسداد أرباح القرض المعجل للممول البنك دفعة واحدة أو دفعات حسب الاتفاق، ويلتزم الممول بإعادة الربح المدفوع في حال تعثر العميل بالسداد.
وفي الورقة الثانية للجلسة نفسها التي حملت عنوان (التمويل العقاري ودوره في تنمية قطاع التطوير العقاري والإسكان) أكد عضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية الدكتور بسام بن محمد بودي أن حصة تمويل الإسكان من الناتج المحلي في المملكة تبلغ 2 بالمائة، فيما تبلغ في ألمانيا 55 بالمائة وفي فرنسا 32 بالمائة.
وقال بودي: إن أسباب انخفاض العرض على طلبات التمويل الإسكاني راجع لكونها محدودة وموجهة لأصحاب الدخول المتوسطة والعالية بسبب انخفاض مستوى دخل الفرد السعودي وبسبب إحجام البنوك عن التوسع في التمويل الإسكاني لعدم وجود البيئة التنظيمية والتشريعية.
وأشار بودي الى أن تكلفة المسكن بالنسبة لدخل الفرد السنوي في المملكة يبلغ 18.851 دولارا، فيما يبلغ في الولايات المتحدة الأمريكية 50.221 دولارا، لافتا إلى أن إحدى الدراسات الخاصة بالبنوك، قالت إن نظام الرهن العقاري لن يكون له تأثير مباشر وفوري على سوق الإسكان، ولكن بعد وضعه موضع التنفيذ سيساعد في إقناع الأفراد (والكيانات) بالدخول إليه، كما أن مواد النظام -فيما يبدو- تنصب على معالجة الطلب على الإسكان بتسهيل الحصول على التمويل، إلا أنها لا تعنى بنقص العرض.
واختتم بودي ورقته بقوله: إذا لم نتعامل مع موضوع الإسكان بطريقة عملية اقتصادية موضوعية -خصوصا في جانب التمويل- فستظل المشكلة قائمة لسنوات طويلة.