400 مليار ريال استثمارات لردم فجوة الإسكان

مكوّن الإيجار ينمو بمعدل 7% من تكلفة المعيشة

تضع التقديرات نسبة إشغال إجمالي الوحدات السكنية في المملكة عن طريق الاستئجار عند مستوى 50%، في حين تشكل نسبة الملاك لمساكنهم 41.6%.
ويعود ذلك إلى أن عددا متزايدا من السكان يختارون السكن في وحدات شقق طالما لم يتوفر الإسكان الملائم المقدور على شرائه لتلبية طلبهم، إضافة إلى ذلك، فإن تزايد عدد الوافدين، الذين يشكلون 31% من إجمالي السكان، يؤدي إلى طلب إضافي على الوحدات المستأجرة، حيث إن تملكهم مقيد بفترة وجود تأشيرة عمل سارية المفعول (إقامة).
أما فئة (أخرى) فهي تعكس الوحدات السكنية التي يوفرها المستخدمون لموظفيهم، وهي تشكل حاليا نسبة 8.5% من إجمالي الوحدات السكنية.
وقد أدت زيادة الطلب على المساكن المستأجرة إلى زيادة طبيعية في أسعار الإيجار.
ووفقا لأحدث بيانات حكومية رسمية تم التصريح بها في عام 2007، تقدر نسبة تملك السعوديين لمساكنهم 62%. ولكن وباستبعاد المساكن الشعبية التي تشكل حصة كبيرة من الوحدات السكنية، فإن ملكية السعوديين للمساكن تتقلص إلى 36%.
وتشمل المساكن الشعبية بيوت الطين والأكواخ، وتعتبر ذات جودة أدنى من حيث معايير البناء، مقارنة بأنماط المباني الأخرى، ولا تفي بمتطلبات الحياة العصرية كوحدات يمكن العيش بها.
وهذا يعكس التباين في ملكية المساكن بالمملكة، ومن غير المتوقع أن تكون هذه النسب قد شهدت تغيرا يذكر خلال الثلاث سنوات الماضية، وبالتالي فإننا نرى أن ملكية المساكن بالمملكة تقدر حاليا عند نحو 40%.
وعلى ضوء أن عدد الوحدات السكنية المستأجرة أعلى مقارنة بالوحدات المملوكة لقاطنيها، فإن هذا الطلب على الوحدات السكنية قد دفع مكون الإيجار من تكلفة المعيشة لينمو بمعدل 7% فيما بين عام 2010 و2011. وبقي مكون الإيجار من تكلفة المعيشة في زيادة كل سنة، وإن كانت الزيادة بوتيرة متناقصة، منذ عام 2008م.
ووفقا لمصادر بالسوق، فإن متوسط مردود الوحدات السكنية بالرياض وجدة بلغ نسب جيدة عند مستوى 8% و10% على التوالي؛ ما يشير إلى أن ملاك ومطوري العقارات ليس لديهم استعداد للتخلي عن سوق التأجير طالما بقي هناك اختلال بين ما يمكن للسكان أن يشتروه وما هو متوفر بين أيديهم للشراء.
آفاق الطلب
يتوقع أن يبلغ إجمالي عدد السكان بالمملكة 37 مليون نسمة في عام 2020.
وبافتراض أن متوسط حجم الأسرة السعودية حافظ على توجهه بالتناقص، ليصل إلى 5.28 شخص لكل وحدة سكنية، يتوقع لإجمالي الوحدات السكنية أن يبلغ 7.080 مليون وحدة في عام 2020؛ وبناء على ذلك، يتوقع لإجمالي الوحدات السكنية أن يرتفع بنحو 2.4 مليون وحدة خلال السنوات العشر المقبلة، مع ارتفاع الطلب السنوي من 195.000 وحدة في عام 2011 إلى 264.000 وحدة في عام 2020.
وينتظر أن يسهم القطاعان العام والخاص في نمو الاستثمارات في قطاع الإسكان.
واستنادا على مصادر من سوق الإسكان، فإن إجمالي الاستثمار المطلوب لوحدات إسكانية بتكلفة متوسطة تبلغ 540.000 ريال سيبلغ نحو 1.3 تريليون ريال لتطوير 2.4 مليون وحدة سكنية جديدة فيما بين عامي 2011 و2020؛ وهذا يشكّل متوسط إنفاق يبلغ 130 مليار ريال في العام.
وتتمثل إحدى طرق قياس المستوى الراهن للاستثمارات في قطاع الإسكان على مستوى الاقتصاديات الكلية في قياس قيمة إنفاق تكوين إجمالي رأس المال الثابت في قطاع الإسكان. وبلغ مستوى الإنفاق الإسكاني حوالي 43 مليار ريال في عام 2011؛ وبالتالي، يتوقع لإجمالي تكوين إجمالي رأس المال الثابت في قطاع الإسكان للفترة بين عامي 2011 و2020 أن يبلغ 650 مليار ريال؛ غير أن هذا الرقم يقل عن إجمالي الاستثمارات المطلوبة في هذا القطاع والتي تقدر بحوالي 1.3 تريليون ريال، حتى بعد أن نضع اعتبارا للمخصصات الحكومية الأخيرة بمبلغ 250 مليار ريال لقطاع الإسكان.
ومن الجلي أن المزيد من الاستثمارات ستكون مطلوبة من قبل القطاعين العام والخاص لردم هذه الفجوة الاستثمارية التي يبلغ حجمها حوالي 400 مليار ريال لمقابلة الطلب المتوقع على الإسكان. ومن المؤكد أن هذه الفجوة ستتقلص متى ما وضع قانون الرهن المجاز مؤخرا قيد التنفيذ، وأقدمت المزيد من شركات التمويل العقاري بالإضافة إلى البنوك السعودية والبنوك الأجنبية المرخص لها على توسيع نطاق خياراتها التمويلية. فضلا عن ذلك، سيسهم هذا في معالجة جزئية لاختلال التوازن بين الطلب والعرض في سوق الإسكان، ويؤدي في نهاية الأمر لاعتدال أسعار الأراضي والأملاك العقارية من مستوياتها العالية وغير الحقيقية الحالية.
* كبير اقتصاديي مجموعة الأهلي
s.alshaikh@alahli.com
الحلقة المقبلة: دور القطاع الخاص في سوق الإسكان