سماسرة يقدمون أنفسهم خصوما في دعاوى عقارية

500 دعوى في مخطط واحد

يشكو مواطنون من بطء الإجراءات بين وزارة العدل والبلدية لإفراغ مخطط المنتزه الغربي بنحو (86) قطعة أرض، بعد سلسلة من الإجراءات لحماية المخطط من اعتداء، إثر محاولة تطبيق منحة أرض عليه ووجود ملاحظات سابقة على الصك الأساسي، حتى صدرت التعليمات بتنفيذ توصيات لجنة وزارية عليا بإفراغ الأراضي لملاكها، وبالتالي إيقاف أي تعديات عليها.
وشكا ملاك المخطط من بطء الإجراءات بين كتابة العدل وأمانة جدة، وقالوا إنهم راجعوا كتابة العدل فتمت إحالتهم للأمانة. وقال عدد من ملاك المخطط منهم عبدالله عزايه، ساطي المطيري، حسين المرزوق، وصالح حسين، محمد الجهني، غرمان الشهري، إنهم يعانون من تكبد الخسائر، وبينهم كبارالسن، وذوو دخل محدود، وأرامل ومطلقات، مطالبين بإفراغ العقار وفق منطوق الأمر السامي، على أن تكمل كل من وزارة العدل والبلدية والمالية ما يتعلق بأخذ المبالغ من صاحب المخطط وإيداعها في خزينة الدولة بينها دون ربط تلك الإجراءات بإفراغ عقاراتهم، ولا تربط مصيرهم بتلك الإجراءات التكميلية لا سيما أنهم انتظروا نحو ربع قرن.
فيما وجه صاحب السمو الملكي الأمير الدكتور منصور بن متعب وزير الشؤون البلدية والقروية وكالة الوزارة للأراضي والمساحة بإعادة دراسة المعاملة من قبل الوكالة مع ما ورد من أمانة محافظة جدة حيث تشير الأمانة إلى وجود صك آخر على الموقع.
وفي شأن متصل سجلت محكمة جدة عددا كبيرا من قضايا التعديات على الأراضي، يأتي أبرزها نحو 500 دعوى في مخطط موقوف منذ 30 عاما بسبب التعديات ضد ورثة المخطط. ويقول سعيد باحشوان أحد الملاك المدعين إن أروقة المحاكم ما زالت تنظر قضيتهم ولكن بشكل بطيء جدا، هذا ما يراه بعض أصحاب الأراضي خاصة أنهم اشتروها منذ 31 سنة وكانت أمور البيع مستوفاة من الناحية الشرعية.
ويرفض المدعون استلام المبالغ التي دفعوها قبل 30عاما لشراء الأراضي والتي تتراوح مساحتها بين 600 – 900 متر بمتوسط 40 ألف ريال آنذاك في حين قدرت قيمتها الحالية بمتوسط 400-500 ألف ريال في شمال شرق جدة، ويبلغ عدد قطع الأراضي الموقوفة بأمر قضائي أربعة آلاف قطعة أرض قيمتها السوقية أكثر من ملياري ريال.
ووافق ورثة رجل الأعمال صاحب المخطط أمام المحكمة بإعادة فقط رؤوس أموال المشترين وفق السندات التي منحت لهم قبل 30 عاما متمسكين أن والدهم باع أرضا تبين لاحقا أنه لا يملكها ذاهبين إلى أنه لا ذنب لهم بدفع مبالغ للملاك تضاعفت حاليا أكثر من عشر مرات، وأوكل ورثة رجل الأعمال عددا من المحامين للترافع أمام المحكمة للدفع برفضهم إفراغ أي قطعة أرض من المخطط الذي سمح بتداوله في حين بقي جزءا آخر من المخطط ما زال موقوفا.
وقال عدد من المدعين من أصحاب تلك الأراضي ووكلائهم ومنهم سعيد باحشوان وأحمد الحبشي ووليد فتني ونجاة سعيد ومحمد الغامدي إنهم لجأوا إلى القضاء لإنصافهم بعد أن ظلوا 30 عاما في دوامة البحث عن استعادة حقوقهم وقالوا: بعد وجود طعن في صحة صك المخطط ووضوح تعديات على الممتلكات العامة للدولة توقف البيع فيما واصل المواطنون الذين اشتروا بالأقساط تسديد ما عليهم لصالح البنك الذي تعامل معه المكتب وعند اكتمال التسديد طالب المواطنون بصكوك الأراضي التي اشتروها ولكن دون جدوى في حين أن الذين اشتروا بالنقد لم يحصلوا أيضا على صكوكهم بحجة أن هناك تعديا على ملكية المخطط. وتستغرق قضايا النزاعات العقارية وقتا طويلا أمام المحاكم بسبب تشعب المدعين والحاجة في أحيان كثيرة إلى الكتابة لوزارة العدل ولكتابات العدل للتحقق من بعض أساسات الصكوك.
من جهتها أكدت مصادر في كتابة العدل بجدة أن المخطط محل النزاع معروف وينقسم إلى جزءين الأول يعرف بمخطط العزيزية وهذا سمح فيه الإفراغ قبل عامين تقريبا عقب تسوية بعض الأمور النظامية والانتهاء من مراجعة أصل الصك وتهميشه. أما الجزء الثاني من المخطط فلا يزال موقوفا بسبب التعديات الواقعة وأكدت كتابة العدل أن الموضوع من اختصاص القضاء.
وشاعت قضايا وضع اليد على أراضي الغير، وانتشرت في كثير من المدن، واكتظت أروقة القضاة ومكاتب المحامين بأوراقها ومستنداتها، وحيثياتها، وتسجل المحاكم الشرعية عشرات القضايا بسبب التعديات فيما توقف المحكمة إفراغ العقارات المتنازع عليها وترفع أمرا بذلك إلى كتابة العدل إلى حين البت في تلك القضايا على الوجه الشرعي، وهو ما يكبد الخصوم خسائر مادية فضلا عن إرباك المحاكم بمثل هذه القضايا التي تستنزف الجهد لا سيما أن القضايا العقارية والنزاع في الصكوك تمتد إلى سنوات لحاجة المحكمة إلى مخاطبة جهات حكومية عدة.
وعلى سبيل المثال فإن محافظة جدة، تسجل العديد من تلك القضايا الشائكة، التي تعكس حجم ونوع التحايل في القضايا العقارية، والنزاعات حول الصكوك،
وتنظر محكمة جدة عددا من قضايا تم رصدها لسماسرة يقدمون أنفسهم كخصوم من خلال دعاوى قضائية بينهم أمام المحاكم بسبب عقارات متنازع عليها صوريا، بقصد التحايل وتحويل النزاع بينهم من نزاع خصومة ودعوى على عقار إلى صكوك تملك وبالتالي استخدام تلك الصكوك في البيع والشراء على البسطاء، وإثبات التملك والإحياء وطلبات التعويض ومواجهة لجان التعديات.
وروى مصدر قضائي أن سماسرة عقارات كانوا قد قدموا لجهات مثل البلدية ولجان التعويض صكوكا تسمى «صكوك إنهاء خصومة» على أنها صكوك تملك عقارات بهدف محاولة الحصول على تعويضات أو رخص بناء أو بيع تلك المواقع على بسطاء، وذلك خلال عام واحد في عدد من المناطق.
وحول الجهود المبذولة للحد من ظاهرة التعدي على الأراضي الحكومية وإيقاف مشكلة ازدواجية الصكوك أكد وكيل وزارة العدل الشيخ عبداللطيف الحارثي أن تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار سيحد من التداخل والازدواجية في ملكية العقارات ويحد من الاعتداء على أراض الدولة إضافة إلى تصحيح الملكيات القائمة، وقال: إن من أهم ميزات النظام الجاري تطبيقه على مراحل هو سهولة التعرف على المركز القانوني للعقار وتجنب المخاطرة الناتجة عن تشابه الأسماء واستحالة تداخل سندات الملكية والعينية والتعرف على أملاك مدعي الإعسار.
وفي هذا الصدد تؤكد وزارة العدل أن كتابات العدل لا يمكن لها إفراغ أي صك خصومة أو نقل عقار مبني على صك خصومة، وأن لدى كتابات العدل تعليمات بأن لا تتعامل إلا مع الصكوك الشرعية النظامية، وحذرت المواطنين من شراء عقارات يدعي أصحابها أن صكوك الخصومة الصادرة لهم من المحاكم الشرعية يكسبهم حق التملك وإفراغ العقار.
ويؤكد قاضي في ورقة عمل أن نظام التسجيل العيني للعقار والذي يحل محل النظام الحالي المعروف بالنظام الشخصي سيعالج السلبيات ويوقف تداخل الصكوك والاعتداء على الأراضي. وشدد على أن نظام التسجيل العيني أفضل بكثير من النظام الشخصي حيث يتم من خلاله التغلب على مشكلات عديدة من بينها ازدواج الملكية والتعدي على الحقوق والأملاك العقارية وعدم التحديد الدقيق لحدود ومساحات الأملاك وإصدار أكثر من صك لعقار واحد. وبين القاضي إن هناك إجراءات قانونية دقيقة في النظام الجديد لتسجيل الحقوق تتفوق على النظام القديم الذي ما زال يعمل به بالمملكة، وبين إن من أهم ميزات النظام هو سهولة التعرف على المركز القانوني للعقار وتجنب المخاطرة الناتجة عن تشابه الأسماء واستحالة تداخل سندات الملكية والعينية والتعرف على أملاك مدعي الإعسار.
وكانت دراسة متخصصة عن أراضي عين العزيزية أجراها القاضي في محكمة جدة والمفتش في المجلس الأعلى للقضاء الشيخ عبدالرحمن الحسيني، كشفت عن نزاعات حصلت بين إدارة العين والأمانة حول تبعية بعض الأراضي، هل هي تابعة بعد إجراء العين لإدارة العين أم أنها خاضعة لإشراف وإدارة وتخطيط وتنظيم الأمانة؟.
وبينت الدراسة أنه في السابق كانت كتابة العدل في جدة تقوم بإفراغ هذه الأراضي التي تبيعها إدارة العين العزيزية مباشرة ولكن حصل أن تم التوجه إلى المحاكم لإجراء إجراءات حجة استحكام على كل أرض تقوم إدارة العين ببيعها وقد حصلت عدة تجاوزات في هذه الأراضي التي تتمسك بها إدارة العين العزيزية، وحصول عمليات بيع لمساحات شاسعة وحصل أن تم بيع الموقع الواحد لأكثر من شخص كما حصلت عدة تداخلات في الملكية للمواقع التي باعتها العين العزيزية وحصول التهاون بالصمت عن المطالبة بمساحات تابعة لإدارة العين تتجاوز القيمة الحقيقية للأرض التي باعتها، وتقاعس إدارة العين عن المراعاة برد ما زاد والتهميش على تلك الصكوك بالإلغاء كما أنه حصلت تعديات على أراضي هذه العين من قبل الأمانة وتم استخراج صكوك ملكية من كتابة عدل جدة في وقت سابق.
وتداولتها الأيدي بيعا وشراء وتجزئة وتم تناقلها بين أيدي عدد كبير من المواطنين، وانتهت الدراسة إلى أن أراضي العين العزيزية من حيث الأصل هي أوقاف، والوقف هو تحبيس الأصل وتسبيل المنفعة ولا يجوز بيعه ولا استبداله إلا وفق الضوابط الشرعية، وأن يكون البيع بإذن الحاكم والسماح فقط بتأجيرها لغرض الاستثمار، وأوصت إلى ضرورة إصدار صك ملكية شامل لما تملكه إدارة العين لحفظ الثروة العقارية لإدارة العين العزيزية، وإيجاد أساس متين سليم ومستند له قوة في الإثبات لهذه الأراضي خصوصا عندما يتم تخطيطها أو استثمارها أو الإفراغ منها، ونحو ذلك لضمان عدم حصول عبث على هذه الأراضي بتطبيق منح عليها أو أوامر منح أو صكوك تعويضية أو صكوك خصومة لأنها إذا كانت مملوكة بصك سلمت من ذلك العبث.