كشفت قوائم صندوق التنمية العقارية أنه بإمكان الصندوق حاليا إقراض 34 ألفا فقط بمبلغ تمويل يبلغ 500 ألف ريال، من أصل 88 ألفا يمكن إقراضهم - بفارق 54 ألف مستفيد - وبعدها يتوقف الصندوق عن الإقراض إلا من مبالغ التحصيل، التي تشير بياناتها إلى تسجيل تعثر يبلغ 32 مليار ريال. ويبرر القائمون على الصندوق التحول للتمويل المدعوم لأسباب موضوعية تتعلق بآليات الإقراض والدعم، إذ إن النقد المتوفر في الصندوق لا يكفي لإقراض من صدرت أرقامهم في عام 2017، وسيحتاج الصندوق وفقا لذلك إلى 40 عاما لخدمة المسجلين على قوائم الانتظار حسب الآلية الحالية، وتبلغ القدرة التحصيلية للصندوق ستة مليارات ريال يمكنها أن تمول 12 ألف مستفيد سنوياً. وبحسب إحصاءات الصندوق فإنه أقرض 860 ألفا خلال ال40 عاما الماضية، فيما يعمل الآن على إقراض 500 ألف خلال خمسة أعوام، وبينما كان عدد المستفيدين يراوح بين 8-10 آلاف سنويا عندما كان سعر برميل النفط 40 دولارا، فإنه يدعم اليوم بنفس الأسعار 85 ألف مستفيد سنويا، ويكفي قرض ال 500 ألف الذي كان يعطى لشخص واحد لسداد أرباح تمويل 25 شخصا، إذ يقوم الصندوق بتسديد أرباح البنوك على مدى 25 عاما تقريباً. ويبلغ رأسمال الصندوق المعلن 191 مليار ريال مع مستوى رأسمال حالي يصل إلى 180 مليار ريال بفارق 11 مليارا، في وقت تبلغ فيه المبالغ المتوفرة بالصندوق 17 مليار ريال، تمثل النقد المتاح للقروض الجديدة، فيما تبلغ القروض المستحقة 157 مليار ريال، وشهدت تلك القروض زيادة حادة في الأعوام الأربعة الأخيرة مع محفظة قروض مستحقة تضاعفت تقريبا من 2011 إلى 2016 لتصل إلى هذا المبلغ. ويمنح الصندوق في الوقت الحالي مبالغ التمويل إلى الموظفين، الذين تصل رواتبهم إلى 14 ألفا أو أقل، متحملا أرباح التمويل بالكامل، ووفقا لذلك لا يسدد المقترض إلا مبلغ القرض؛ ما يجعل هامش الربح صفر%. وتشير بيانات الصندوق إلى أن 85% من المسجلين لديه من ذوي الدخل أقل من 14 ألف ريال، فيما إذا تجاوز الراتب ذلك، يتم دعمه بنسبة 35% و100%، حسب الدخل وعدد أفراد الأسرة، وحاسبة الدعم في موقع الصندوق. وبالنسبة إلى عقود التمويل العقاري في المملكة فجميعها إسلامية حسب اشتراطات مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما)، التي تمت إجازتها من الهيئات الشرعية، كما أنها مؤمنة ضد الوفاة والعجز الدائم، كما يوجد عقد دعم ملزم بين المستفيد والصندوق يحدد أرباح التمويل التي سيتحملها الصندوق. وتبلغ نسبة العجز في القروض البنكية 0.6% فقط؛ ما يعني أن المملكة من أقل دول العالم في نسبة التعثر، أي لا توجد إلا حالات قليلة فقط تعثرت. ويمنح الصندوق العقاري المستفيدين تسهيلات تفوق البنوك من أجل حصول المواطنين على التمويل اللازم لبناء أو شراء مساكنهم، في الوقت الذي تصل فيه نسبة التمويل العقاري بالبنوك إلى 65% من الراتب. وكان الصندوق يشترط ألا تزيد نسبة القروض على 35% من الراتب، إلى جانب وجود مهلة سنتين (منذ إصدار الرقم للمستفيد)؛ لإنهاء القروض الشخصية أو الالتزامات الأخرى. ضعف مشاركة القطاع الخاص في التمويل أرجع الخبير العقاري حسن القحطاني ل«عكاظ» عجز آلية الإقراض المباشرة السابقة للصندوق أدى إلى ارتباط القرض بشكل كبير بالبناء الذاتي، إذ كان للقرض المباشر والبناء الذاتي لهما أثار سلبية كثيرة على القطاع العقاري عموما والإسكاني خصوصا، إذ أدى ذلك لضعف مشاركة القطاع الخاص في التمويل العقاري، وندرة الممولين العقاريين، والمطورين المؤسسين، وإنتاج مساكن تعاني من تشوهات وعيوب هيكلية وفي مراحل التشطيب جعلها مساكن متهالكة بمرور الزمن، تتناقص قيمتها ويهجرها السكان، وينتقلون لأحياء جديدة لتبقى مهجورة، وتصبح شبة أحياء عشوائية لتلاحق البلديات الأحياء الجديدة التي تتمدد أفقيا بشكل سريع بالخدمات. من جهته، بين الخبير العقاري محمد بن حافظ ل«عكاظ» أن القرض المدعوم كان أكثر فعالية من المباشر، وذلك لمساهمته في تسريع عملية الإقراض لقوائم الانتظار، إذ يمكن من خلال القرض المدعوم من خلال المؤسسات المالية من بنوك وشركات تمويل عقاري تقليص مدة الانتظار في قوائم الصندوق لمدة خمسة أعوام، كما أنه لا يتطلب شراء أرض لا يمكن تمويلها من خلال المؤسسات التمويلية.
