70 % لا يملكون منزلا .. الإسكان قنبلة موقوتة في السعودية

مثل آلاف غيره من الشبان السعوديين يجد نايف الناصر نفسه ممزقا بين الرغبة في الزواج وسوق العقارات التي أصابها الجمود.
ارتبط الناصر "34 عاما" بخطيبته قبل سبع سنوات. وتدر عليه وظيفة بائع سيارات دخلا يبلغ خمسة آلاف ريال شهريا. وعندما يحقق مبيعات طيبة يزيد دخله بما يصل إلى أربعة آلاف ريال شهريا فوق الراتب الأساسي. يقول الناصر إنه في مثل هذا الوضع كان من المفترض أن يكون متزوجا بالفعل وينعم بحياته. بيد أن هناك مشكلة. فالناصر لا يملك منزلا وإلى أن يحدث هذا يصر والد خطيبته على عدم إتمام الزواج.
يقول الناصر "المطلوب بيت وليس شقة فهو لا يريد لابنته أو شقيقاتها وأمها عند زيارتها أن يشاركهن أغراب في المبنى. وهو يعني بذلك الجيران".
ولفترة قصيرة فكر الناصر وخطيبته في الإقامة مع أسرته. لكن الناصر قال "أول سؤال يطرحه عليك صهر المستقبل هو هل لديك بيت. الأمر لم يعد كما كان عليه من قبل عندما كان المطلوب أن تكون لديك وظيفة وقبل ذلك كان يكفي أن تكون مسلما صالحا".
وشراء بيتك الأول يمكن أن يكون تجربة حافلة بالمعاناة في أي بلد في العالم، وليس في السعودية وحدها، والعقبة هي وجود سوق للرهن العقاري يبدو أنها تأسست لتعود بالنفع على ملاك العقارات الحاليين والمقترضين ميسوري الحال بينما توصد أبوابها في وجه الطبقة الوسطى ومحدودي الدخل.
وتكمن معظم جذور مشكلة الإسكان في التركيبة السكانية التي تشهد تحولا سريعا في البلاد. فمع الارتفاع الهائل في عدد العمالة الوافدة زاد عدد سكان المملكة نحو 20 في المائة ليصل إلى 27.14 مليون نسمة بين عامي 2004 و2010 وفقا لإحصاء حديث.
والمسألة ببساطة هي أن عدد المساكن لا يكفي الطلب. وإجمالا تعاني البلاد عجزا يصل إلى مليون وحدة سكنية وهو عدد يرتفع بنحو 150 ألف وحدة سنويا وفقا لما يقول الاقتصادي المستقل سعود جليدان.
وتقدر شركة التمويل العقاري "ريفكو" السعودية الخاصة وشركة كلايتون هولدنجز الاستشارية الأمريكية أن 30 في المائة فحسب من السعوديين يمتلكون الآن مساكن. ويقل هذا أكثر من النصف عما كان عليه قبل 20 عاما وفقا لبعض التقديرات.
وفي تقرير صدر في أواخر تموز (يوليو) قال البنك الأهلي التجاري إن النمو السكاني السريع والعدد الضخم للشبان السعوديين الذين تقل أعمار ثلثيهم عن 30 عاما يمثلان ضغطا هائلا على البنية التحتية للسعودية.
ويقول جون سفاكياناكيس كبير الاقتصاديين في البنك السعودي الفرنسي إن التحدي الذي تفرضه أزمة الإسكان "لا ريب فيه". ولو كانت السعودية قد طورت بشكل أفضل أسواقا للرهن العقاري وأسواقا عقارية ثانوية لما نشأت أزمة الإسكان أصلا.
فالبنوك تقدم قروضا للسعوديين الموسرين. بل إنه خلافا للاعتقاد الشائع فإن البنوك التجارية تتقاضى فوائد عن القروض في حين تتقاضى البنوك الإسلامية رسما محددا عن القرض أو هامش ربح متفق عليه.
ولا يزال يتعين على السعودية سن تشريع لتنظيم الرهن العقاري وخاصة ما يتعين عمله في حالة تخلف المقترض عن السداد.
وفي ظل هذا الوضع تحجم البنوك عن الإقراض على نطاق واسع ويضطر المواطن السعودي للاعتماد على صندوق التنمية العقارية الحكومي الذي يتيح الحصول على قروض حسنة تلتزم بأحكام الشريعة الإسلامية.
لكن صندوق التنمية العقارية ليس بوسعه تقديم الكثير. ففي 2008 لم تتجاوز نسبة السعوديين الذين شيدوا مساكن جديدة من خلال قروض الصندوق 8 في المائة وفقا لتصريح متحدث باسمه. والذي أضاف أن "معدلا كبيرا لحالات التخلف عن السداد" يضر بمساعي تقديم مزيد من القروض.
وحتى إذا كان صندوق التنمية يقدم مزيدا من القروض فإن أشخاصا مثل الناصر قد تفوتهم الفرصة، فالسوق الثانوية للعقارات السكنية في السعودية محدودة، وأي شخص يدخل السوق سعيا وراء مسكن غالبا ما يبني مسكنه ولا يشتريه جاهزا من غيره. بيد أن صندوق التنمية لا يقدم قرضا للبناء إلى أن يكون لدى طالب القرض أرضا للبناء عليها كما أنه لا يقدم قرضا لشراء أرض.
ومع الشح الشديد في كل من التمويل والأرض والنمو السريع في الطلب فلا عجب أن قطاع الإسكان يعاني مثل هذه الأزمة الحادة. ووفقا لدويتشه بنك فإن الرهن العقاري يمثل واحدا في المائة فقط من الناتج المحلي الإجمالي في المملكة. ويقارن هذا مع "أكثر بكثير من 50 في المائة في أكثر الدول تقدما، ونحو 6 في المائة في الكويت و7 في المائة في الإمارات".
وفقا لتقرير البنك الأهلي التجاري فإن أكثر قليلا من الربع فقط من إجمالي 165 مليار ريال جرى إنفاقها على التشييد في السعودية في 2009 ذهبت لبناء وحدات سكنية.
وقال التقرير "الإنفاق على بناء مساكن شهد تراجعا مطردا خلال السنوات الخمس الماضية".
وعلى مدى العقد الأخير دار النقاش حول الحل الواضح المتمثل في إصدار قانون شامل للرهن العقاري. واستعدت البنوك المحلية والأجنبية لطفرة مأمولة في سوق للرهن العقاري يقدر حجم معاملاتها السنوية بنحو 20 مليار دولار.
فأطلق دويتشه بنك مشروعا للرهن العقاري يتفق مع الشريعة الإسلامية بمشاركة مستثمرين في المملكة. وتملك صندوق الاستثمارات العامة حصة بنسبة 20 في المائة في شركة ريفكو الخاصة للرهن العقاري التي أسستها قبل أكثر من عشر سنوات مجموعة من الوكلاء العقاريين السعوديين ترقبا لصدور قانون الرهن العقاري وتعتزم الآن البدء في تقديم قروض إسكان هذا العام وقيد أسهمها في البورصة في 2012.
وقالت مجموعة سامبا المالية في تقرير لها أخيرا إنه رغم حالة الترقب فلا توجد بوادر واضحة على أن القانون سيحظى بالإقرار النهائي هذا العام. وأضافت أن من اطلعوا على القانون يقولون إنه تعوزه تفاصيل من بينها آليات التنفيذ.
ويلقي سعود القصير المدير العام شركة دار الأركان للتطوير العقاري اللوم في الأزمة الإسكانية على قرار أصدرته الجهات المختصة في أوائل السبعينيات يشترط ملكية الأرض للحصول على قرض من صندوق التنمية العقارية. والنتيجة أن الأرض أصبحت أغلى من البيوت. ويقدر القصير أن أسعار الأراضي ارتفعت 40 في المائة مثلا في المتوسط في الفترة بين 1973 ومنتصف الثمانينيات و80 مثلا في المناطق الحضرية الرئيسية.
وفي الأشهر الستة الأخيرة من 2009 وحدها زادت أسعار الأراضي بنسبة 30 في المائة.
وقال القصير "يردد أصحاب الأرض قولا واحدا هو سأنتظر عندما تتحدث إليهم عن البيع". ويقدر القاسم أن سعر الأرض يمثل الآن 60 في المائة من إجمالي تكلفة المنزل العادي في السعودية. وحتى إذا تم إقرار قانون الرهن العقاري فمن المستبعد أن يحل مشكلة عجز الوحدات السكنية بالكامل. وقال سفاكياناكيس "أساس مشكلة الإسكان يكمن في القدرة المالية. فقانون الرهن العقاري لم يخلق العرض الذي سيساعد في سد عجز الوحدات السكنية للسعوديين من أصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة إذا لم تعالج المشاكل الأخرى".
وعلى رأس هذه المشاكل انخفاض أجور العاملين في القطاع العام وارتفاع أسعار الأراضي. وتظهر إحصاءات رسمية أن متوسط الراتب الشهري للعاملين في القطاع العام بالسعودية لا يتجاوز 5200 ريال. ويمثل هؤلاء نحو ثلاثة ملايين قال سفاكياناكيس "إنهم العامل المحفز للطلب على المساكن الجديدة.
ويعود القصير ليشير إلى أن الشقق السكنية لم تكن مرغوبة قبل 20 عاما لكنها أصبحت تلقى إقبالا الآن في مدن مثل الرياض. ومع نمو أفراد الجيل الذي ولد في سنوات الازدهار في السبعينيات سيتعين عليهم أن يتعلموا أن يرضوا بأقل مما اعتادوه.