خبراء: حجز المستثمرين وأرامكو للأراضي يحد من التوسع في الإسكان

أكد خبراء أن شح الأراضي الصالحة للمشاريع العقارية والتمدد العمراني بالمنطقة الشرقية جاء نتيجة احتكار بعض الملاك والمستثمرين للأراضي، إضافة الى محجوزات أرامكو ومحجوزات دوائر حكومية أخرى والمناطق المسيجة (المشبكة) بأطراف المدن، وبينوا أن ذلك تسبب في انعكاسات سلبية سواء على المواطنين أو على خطط التوسع في المسكن بل والامتداد العمراني للمدن، موضحين أن نسبة الأراضي المشغولة بالدمام تبلغ حاليا 91 بالمائة.
وقال المستثمر بالقطاع العقاري عبدالهادي القحطاني إن تضييق الخناق على النطاق العمراني من قبل الجهات المشرعة بالمرحلتين الأولى والثانية ساهم بتجميد الأراضي من قبل المستثمرين ورفع أسعارها ، كما أن التغيرات الاقتصادية والاجتماعية الحالية أدت إلى انخفاض قيمة النقد، وأصبح قيمة المليون ريال في سنة 2001م أصبحت لا تعادل حتى 600 ألف ريال بيومنا هذا، ولكن الذي قام بشراء أراض قبل 10 سنوات بذلك المبلغ أصبحت قيمتها الآن أضعافا مضاعفة، وهذا يدل بأن التغيرات القادمة ستكون أسوأ على النقد لأن الدولار ستنخفض قيمته وسيساهم برفع أسعار العقار.
وبالنسبة للقضاء على الشح بين القحطاني أنه يجب على الأمانات فتح النطاق العمراني وتسهيل إجراءات اعتماد المخططات التي في المرحلتين الأولى والثانية بفترة لا تتجاوز شهرين، إضافة لبناء مدن حضارية متكاملة الخدمات في ضواحي المدن وليست بعيدة عنها بعكس ما هو موجود في المدن الداخلية ذات البنية التحتية الرديئة التي لا تستوعب الطاقة الموجودة حاليا ، كما يجب على أرامكو السعودية أن تعيد النظر في الأراضي التي تحتجزها وتخصيصها تخصيصا لا يتعارض مع الأمانات بما تخططه للمواطنين، مؤكدا أن المحجوزات ألحقت الضرر الأكبر بمواطني المنطقة الشرقية وخصوصا منطقة الجبيل.
وأضاف رئيس لجنة التثمين العقارية بغرفة جدة عبدالله الأحمري أن الأراضي متوفرة، ولكن يسيطر عليها أناس على أساس إحداث شح في السوق السعودية من ناحية المخططات الجديدة لاسيما بالمنطقة الشرقية التي بلغت رقما متقدما في المزادات ، وهنا لا نعول على الأراضي التي بيد الهوامير أو أصحاب الاستثمار الذين يجمدون مبالغ بها على أساس طمع منهم بأنها سترتفع إلى أرقام أعلى بالمستقبل وخصوصا إذا كثر الطلب، واعتقد أن هذه المقولة لا تفيد الآن لأن الدولة خطت خطوتها الجريئة حينما وجه خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز بمنح المواطن القرض والأرض وتحويل كافة الأراضي من وزارة الشؤون البلدية والقروية إلى وزارة الإسكان لمنح فئة من الشعب السعودي لا تمتلك مساكن تقدر نسبتها ب 60 بالمائة.
وأوضح أن التوجيه السامي بتكليف وزارة المالية بدفع التكاليف وإيصال الخدمات إلى البنية التحتية بالمخططات التي تقام بأطراف المدن، وتوجه وزارة الإسكان بحصر الأراضي داخل النطاق العمراني ودفع الرسوم عليها سيسهمان بدفع أصحابها إلى تعميرها وضخها بالسوق ، أما إذا تمادوا بالتجميد وهناك قد يكون وقت زمني محدد وهم يدفعون هذه الرسوم ولم يقوموا بتطويرها فسوف تضاعف النسبة التي تستقطع من الأراضي حين طلب التخطيط من 30 – 60 بالمائة وتوجيه ال 30 بالمائة إلى بناء مساكن للمواطنين على هذه الأراضي التي هي داخل النطاق العمراني وتعتبر من التي تخطط للخدمات والشوارع والحدائق والخدمات الأخرى ، مبينا أن الأراضي متوفرة لا يوجد شح إلا بمخيلة هوامير العقار.
وقال الأحمري إن الأراضي التي إما داخل المساحات المحاطة بالسياج (الشبوك) أو بأطراف المدن ولم يقدم أصحابها على البلديات أو وزارة العدل على أساس تسجيلها وإدخال صكوكها ضمن الثروة العقارية والأرشفة الإليكترونية إذا تم الانتهاء من التسجيل العيني، فأعتقد أن الدولة ستضع يدها عليها لكون أصحابها لم يتقدموا إلى الجهات المختصة وقد يجوز أن هذه الصكوك منقولة أو مضروبة وخضعت للتزوير ،لذا أصبح حاليا تسجيل كل عقار بعد التأكد من صحة ملكيته والصك، فأعتقد أن البلديات ستضع يدها على هذه المخططات باعتبار أنها غير مملوكة لأحد، والإجراءات ستكون كافية وتحفز هؤلاء بالافصاح عما لديهم من أراض.
وبين المستشار الاقتصادي فادي العجاجي أن مخزون قطع الاراضي يكفي الاحتياج السكاني للسعودية حتى عام 2025م وان المستغل من الأراضي في مدينة الرياض لا يتجاوز 42 بالمائة. وقال بخصوص ما يردد عن وجود شح الاراضي فاعتقد أن البعض من التجار ينظر من زوايا أخرى، فليس من المهم وجود الأرض وإنما المتاح للتداول.
واضاف إذا كانت الأراضي غير مخططة ومخدومة صعب إدخالها بالتداول على أساس أن تكون قطعا سكنية فهي تحتاج إلى إجراءات ، وكذلك إذا كانت محل نزاعات بين ورثة فهي لا تدخل أيضا بالتداول، وهنا يعني أن المسألة متعلقة بما هو متاح للتداول.
وأكد العجاجي أن جزءا من الأراضي مملوك لإقامة مشاريع مخطط لها منذ زمن، ولهذا يوجد عدد من الشركات متعددة الجنسيات لها استثمارات ومواقع تستحوذ عليها حتى وإن لم تنفذ، لأن خططها الاستراتيجية تمتد إلى 10 سنوات مثلا وهي تعرف المناطق التي تتواجد بها لتنفيذ خططها التوسعية المستقبلية، ومنها شركات مطاعم الوجبات السريعة وأسواق السوبر ماركت المعروفة بالمملكة.
وأشار إلى أنه توجد أراض كثيرة تمت حيازتها مؤخرا لإقامة مشاريع سكنية لاسيما بعد اقرار المنظومة المالية، وهذا جزء آخر لن يدخل بنطاق التداول المباشر في السوق العقارية وانما يدخل في نطاق التمويل العقاري ويخرج من دائرة المضاربة لأنه أجيز بغرض تمويله ولا يسمح لشركات التمويل العقاري بتحقيق ارباح غير تمويلية منه، اي لا تستطيع بيعه نقدا بثمن اعلى. موضحا أنه لا يوجد شح بالأراضي، وان السوق العقارية بدأت تشهد حركة تصحيحية في الربع الاول من عام 2013م بعد حالة الترقب والركود النسبي التي مرت بها خلال عام 2012م.
وعن دور حجم المنح في توفير المعروض من الأراضي قال العجاجي «إن لم تقدم الخدمات للمنح ستظل مناطق مضاربة» وهذا ما حصل بالسنوات السابقة حيث تجمعت بيد ملاك محدودين، كما ينظر الآن في القرار المهم الذي ينتظره السوق وهو قرار (أرض وقرض)، فإذا طبق وتم تطوير الأراضي من قبل وزارة الإسكان ومنحها للمواطنين مع القرض، فإنه سيحل جزءا كبيرا من المشكلة.
وأوضح عضو هيئة التدريس بقسم المالية والاقتصاد بجامعة الملك فهد للبترول والمعادن وعضو مجلس إدارة شركة سمو العقارية الدكتور إبراهيم القحطاني أن الأراضي التي تمنح للمواطنين تكون في أماكن بعيدة، وقال إن الأراضي التي تقع داخل النطاق العمراني جاهزة للبناء ولكن أسعارها مرتفعة جدا ولا تتناسب مع قدرة المواطنين.
وأشار رجل الأعمال عادل المدالله إلى ان ظاهرة شح الأراضي داخل المدن أصبحت في حاجة لعلاج فوري وحاسم لأن الأراضي المشغولة داخل الدمام تبلغ 81 بالمائة وبمناطق أخرى تبلغ 90 بالمائة، وهذا يدل على عدم وجود أراض كافية داخل الدمام والخبر.
وأضاف من الأفضل معالجة هذا الأمر بمنح البنايات الحالية رخصة بناء أدوار متعددة لأنه سيوفر زيادة في السكن تبلغ 20 بالمائة، وسيعطي فرصة للمستثمرين بتطوير وتجميل المنطقة مدينة الدمام ومحافظاتها من خلال إزالة المباني القديمة وبناء الأبراج لتؤجر الشقق على المواطنين بسعر منخفض أو تباع عليهم بمبالغ لا تتجاوز 250 ألف ريال لأن التعدد يخفض التكلفة على التاجر، موضحا أنه تم ضخ 2 مليار ريال في عام واحد بالدمام لبناء شقق التمليك، وتم بيعها بالكامل.