بودي: تحويل الأراضي الخام مباشرة إلى سكنية يقلل التكلفة

طالب الدكتور بسام بودي العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة جنان العقارية بضرورة تحويل الأراضي من خام إلى وحدات سكنية بشكل مباشر للمساهمة في خفض تكلفة السكن، فبدلًا من تداول الاراضي وتركها تمرُّ بمراحل طويلة من خام ارض يباع أكثر من مرة بتكلفة ربحية تزيد في كل مرة، ثم ينتقل إلى مطوّر يوفر الخدمات والبُنى التحتية التي كان يجب على الدولة تحمّل جزء من تكلفتها، ثم تطرح على تجار العقار وهم عبارة عن متداولين يحتفظون بها لفترات متفاوتة إلى ان يأتي المستهلك النهائي ويشتريها بحيّز كبير من الارباح الذي جاء نتيجة هذه السلسلة الطويلة.. مؤكدًا على أن الإستراتيجية الوطنية للإسكان طموحة وتبعث على التفاؤل وقد تطرّقت للكثير من الحلول الجيدة ومنطقية، وقد استفاد من تجارب سابقة كثيرة ولكنها فقط تحتاج لتطبيق على الواقع. وأشار بودي إلى ضرورة التفريق بين الفساد والجشع وما يحدث من طمع من تجار العقار ورفع للأسعار وبعض الممارسات العقارية الأخرى لا يمكن وصفه بالفساد الذي يعاقب عليه القانون وفق ضوابط واضحة جدًا مثل اخذ الرشاوى واستغلال المناصب للتكسّب الشخصي، كاشفًا عن انه من المقرر ان نبدأ عمليات تسليم موظفي أرامكو لفللهم السكنية بمشروع قرية النورس في النصف الاخير من عام 2013 م، وسيكون التسليم بشكل كامل على مدى 4 أشهر تقريبًا للوحدات السكنية البالغ عددها 228 وحدة وإلى تفاصيل الحوار..
كثر الكلام عن الفساد في السوق العقاري.. فما رأيك؟
- يجب علنيا أولًا الحذر من التعميم في هذا الوصف؛ لان مثل هذه الاحكام يجب ان تأتي عن طريق دراسة علمية تعتمد على عينة ممثلة لكل المتعاملين في السوق العقاري وبالتالي نستطيع من خلال النتائج الحُكم على الواقع العقاري بكل مصداقية وحيادية.
وثانيًا يجب التفريق بين الفساد والجشع، وما يحدث من طمع من تجار العقار ورفع للأسعار وبعض الممارسات العقارية الأخرى لا يمكن وصفه بالفساد الذي يعاقب عليه القانون وفق ضوابط واضحة جدًا مثل اخذ الرشاوى واستغلال المناصب للتكسّب الشخصي.
وما قد يحدث في سوقنا العقاري يمكن ان نطلق عليه جشعًا أو طمعًا او تحايلًا ومصطلحات كثيرة غير مصطلح الفساد المعروف.
أنا مع مناقشة كل امر يتعلق بالمواطن ويحافظ على مكتسباته ولكن بشكل واقعي وبمصداقيةٍ تخدم الجميع وترتقي بالعمل في مجال العقار وتساعد على حل كل المعوّقات.
رفع مستوى المهنية
إذا انت تقول انه لا يوجد فساد عقاري؟
لقد تطور القطاع العقاري بطريقة بسيطة ولم يتم تنظيمه بطريقة مهنية وأصبح «عمل من لا عمل له»، وبالتالي نجد أن القطاع العقاري اليوم يفتقد للمقومات الرئيسية لتنظيمه ورفع مستوى المهنية للقطاع وتمحيص الممارسين العقاريين. فمثلا اليوم لا يوجد جهة لاعتماد المقيمين العقاريين ولا يوجد مسؤولية قانونية على المقيم العقاري، والتالي أصبح المدرس والسباك يقومون بالتقييم العقاري بلا حسيب ولا رقيب من خلال مكاتب لا تمتلك الحد الأدنى من المقومات. لذا يجب أن نتحمل الممارسات الخاطئة وغير المهنية في السوق.
مشروع مدينة جنان
ما هي مشروع جنان القادمة؟
- مشروع مدينة جنان الذي يقع في وسط مدينة الخبر وهو عبارة عن مجمع متعدد الأغراض يحتوي على فندق ومول تجاري ومكاتب تجارية و400 شقة سكنية، وهذا المشروع يستهدف شريحة معينة من المواطنين ذات الدخل فوق المتوسط والعالي الدخل والتي يتكوّن أفرادها من عدد قليل، والتي تبحث عن سكن في مجتمع متكامل يحتوي على كل متطلبات العائلة من ناحية السكن والعمل والتسوّق ويكون داخل المدينة وتم استلام التراخيص المبدئية ومن المتوقع ان تنطلق المبيعات فيه قبل نهاية هذا العام إن شاء الله.
محفظة استثمارية
وماذا عن تكلفة المشروع؟
- تبلغ تكلفته مشروع مدينة جنان مليارًا و400 ألف ريال ستكون عبارة عن محفظة خاصة بالمشروع سيشارك فيها مجموعة من المستثمرين لتمويل المشروع، ولن يكون هناك مستثمرون اجانب.
6 مليارات ريال
كم يُقدّر حجم الأعمال الحالية للشركة؟
- قيمة المشاريع الحالية تتجاوز 6 مليارات ريال، بما فيها أكبر مشروع نعمل عليه وهو مشروع خليج الدانة الذي تقدّر قيمته بعد انتهاء اعمال المشروع 4 مليارات ريال تقريبًا.
خليج الدانة
أين وصلتم في مراحل مشروع خليج الدانة؟
قطعنا شوطا جيدا في المشروع، فقد انتهينا من إعادة تصميم المخطط العام وفق مفهوم جديد لجعله مدينة سياحية متكاملة، وبدأنا بتطوير المنتجع الحالي من خلال التعاقد مع شركة جولدن توليب وتوسيع وتطوير الخدمات وافتتاح فلل شاطئ الدانة وتطوير المارينا، وانتهينا من دراسات الحديقة المائية وتصميم حديقة اللاجونا وطرحنا مسابقة تصميم فندق وسط المدينة مع سوق المدينة والنوافير الراقصة، وانتهينا من تصميم نماذج الشاليهات الجديدة، وانتهينا من بيع أراضي منطقة قصور الدانة، وسنطلق قريبا البيع في فلل اللاجونا التي تتميز بشاطئ خاص لكل فيلا. ونعمل على تنفيذ ناد للفروسية وتطوير مركز المدينة. ونسعى أن يكون خليج الدانة أكبر مشروع سياحي في المنطقة بهدف الارتقاء بالسياحة وتوفير منتجع متميز يحقق تطلعات شريحة كبيرة من المواطنين ويكون المركز النابض في منطقة شاطئ نصف القمر. وفي الوقت الحالي نحن منشعلون بإعداد تصاميم البنى التحتية والفوقية للمرحلة الثالثة للمشروع.
قرية النورس
ماذا عن مشروعكم مع أرامكو السعودية لبناء فلل موظفيها قرية النورس؟
يعتبر هذا المشروع فريدا من نوعه ولأول مرة تطرح شركة ارامكو السعودية فكرة بناء فلل لموظفيها بطريقة مبتكرة تكون من خلال مطور عقاري مع مراعاة ان يكون للموظف خيارات واسعة لاختيار تصميم سكنه واختيار تشطيباته وبحسب متطلباته ولا يكون من البيوت الجاهزة، والحمد لله وفقنا في وضع آلية معينة للمشروع بحيث يحقق أهداف الشركة وتطلعات الموظف. ونرى أن التجربة فريدة ونتوقع أن تحتذي بها الشركات الكبرى ضمن برامجها لسكن الموظفين.
مركز مبيعات
حدِّثنا عن هذه الآلية؟
- تم وضع آلية للمشروع بإنشاء مركز مبيعات متكامل متوافر فيه مجموعة من الخيارات بحيث يسمح للموظف قبل توقيع العقد بالاطلاع على الخيارات المتاحة بمركز المبيعات من ناحية مساحة الفيلا وعدد الغرف وشكل الفيلا الخارجي ونوعية التشطيبات الداخلية.
بيع كامل
وإلامَ وصلتم الآن؟
- الحمد لله تم الإنتهاء من بيع كامل المشروع على موظفي أرامكو، والآن تم التوقيع مع شركة المقاولات لتنفيذ المشروع بعد الانتهاء من أكثر من 90 بالمائة من تجهيز البنية التحتية للمشروع.
تسليم الفلل
متى سيكون موعد تسليم فلل الموظفين؟
- من المقرر ان نبدأ عمليات التسليم في النصف الاخير من عام 2013 المقبل، وسيكون التسليم بشكل كامل على مدى 4 أشهر تقريبًا للوحدات السكنية البالغ عددها 228 وحدة.
التجربة ستكرر
هل هناك مشاريع قادمة على مستوى هذا المشروع؟
- أرامكو لديها توجّه لطرح مثل هذه المشاريع في المستقبل، واعتقد ان الشركة قد استفادت من هذا المشروع باعتباره التجربة الاولى والتي تعلمنا منها الكثير من الدروس التي ستكون مفيدة في المستقبل.
تجربة فريدة
ما تقييمك للتجربة إذًا بصفتها الآولى على حدّ وصفك؟
- كتجربة أولى أرى أنها فريدة ومفيدة لشركة أرامكو ولموظفيها ولشركة جنان كمطور عقاري ومن اهم هذه الفوائد ضمان ان يحصل الموظف على سكن بجودة عالية وخلال فترة التنفيذ يكون الموظف مرتاحًا بعد تعيين مستشار من قبل الشركة صاحبة المشروع وضمان ان يقوم المشروع بالكامل في نفس الوقت وضمان تناسق الحي كوحدات سكنية.
وأيضًا الخيارات التي وضعت للموظفين من خلال تهيئة عدد من المستشارين والذين يساعدون في التصاميم الخارجية والداخلية للفلل والتي في اغلب الأحيان لن يكون توافرهم بشكل فردي سهلًا نظرًا للتكلفة الباهظة التي ستكون على عاتق الموظف.
الشركات الكبرى
هل يمكن تعميم التجربة للشركات الكبيرة؟
- نعم يمكن الاستفادة من تجربة جنان مع أرامكو في هذا المجال وأعتقد انه سيكون هناك توجّه من قبل شركات كبيرة لدينا كسابك والاتصالات السعودية ومعادن وغيرها لتحذو حذو شركة أرامكو وتوفر وحدات سكنية لموظفيها من خلال تكليف مطوّرين عقاريين بمثل هذه المهمة، وهذه التجربة يمكن للدولة الاستفادة منها أيضًا.
وزارة الإسكان
كيف يكون ذلك؟
- حتى وزارة الإسكان يمكن ان تستفيد من مثل هذه التجربة فأحد التحديات التي ستواجه وزارة الإسكان انها ستبني وحدات جاهزة وقد تتلاءم مع متطلبات شرائح المجتمع المختلفة لذا لابد ان تكون هناك مرونة تستطيع من خلالها تلبية احتياجات الأفراد المختلفة.. فكل صاحب دخل يحتاج وحدة سكنية بمواصفات خاصة تتناسب مع رغباته وحجم أسرته ودخله وهذا حق مشروع.
الرسوم على الأراضي
هل فكرة فرض رسوم على الأراضي تعدّ مجدية لكبح جماح الأسعار؟
- الرسوم لها أشكال مختلفة ولكن السؤال هنا: كيف ستفرض ولماذا؟ ولكن يجب ان يعلم الجميع ان الرسوم قد تفيد ضبط آليات السوق وليس في الحدّ من ارتفاع الأسعار، ولكن من يعتقد ان فرض الرسوم سيكون اداة لحفظ الأسعار فهو على خطأ.
طرح عاطفي
ماذا تقصد؟
فكرة فرض الرسوم تعد طرحا عاطفيا لدغدغة مشاعر الشريحة الكبرى من المواطنين وليست طرحا عمليا قابلا للتطبيق. وحتى لو طبق فسيواجه إشكالات كبيرة لانه لا يوجد لدينا في المملكة سجل عقاري يبين الأراضي المتوافرة واستخداماتها ومن يملكها، فما زال نظام السجل العقاري يطبق بشكل تجريبي في بعض المناطق الصغيرة، لذا لا يعرف حجم الأراضي المتاحة لتفرض عليها الرسوم، ولمن ملكيتها ونوعية استخدامها. كما أن الأراضي تختلف من صناعية وزراعية وسكنية، وتتفاوت من أراضي خام أو مخططة وغير مخدومة أو مكتملة الخدمات وأراضي وسط المدن وأراضي المنح وأراضي خارج النطاق العمراني. كما أن تطبيق الرسوم يحتاج إلى تقييم للأرض فكيف سيتم التقييم.
لا أعتقد ان الرسوم اداة من الادوات التي ستفيد السوق بل يمكن ان يكون لها مخاطر وقد ترفع أسعار الاراضي وهذا احتمال وارد، ولكن الرسوم يمكن ان تكون مفيدة في ضبط التداولات العقارية وهذا مطبق في بعض الدول التي سبقتنا في هذا المجال بحيث يكون هناك رسوم بسيطة على تداول الأرض في حال البيع او الشراء للحد من المضاربات العقارية.
هروب من الواقع
لماذا هذا الجدل إذًا؟
- يجب ان يعلم الجميع ان الرسوم على الأراضي ليست من أدوات حل مشكلة السكن الحقيقية والتي تؤرق الجميع وليس من المنطقي ان نفكّر في الحلول الوقتية غير المجدية ونحل مشكلة الأراضي وانت تواجه مشكلة اكبر وهي الإسكان.
ومشكلة الإسكان ليست مشكلة توافر أراضٍ فقط المشكلة اكبر من قضية أرض ورسوم عليها نحن لدينا مشكلة كبيرة جدًا، فالأراضي متوافرة بمستويات متفاوتة فكما يباع المتر في حي من الاحياء ب 3000 ريال هناك أحياء يباع فيها المتر ب 500 ريال ومن المنطقي أن تكلف الأرض ما بين 15 إلى 20 بالمائة من تكلفة السكن.
أحياء مخدومة
فما الحل من وجهة نظرك؟
- من الحلول المفيدة توفير أحياء مخدومة بمساحات شاسعة تستوعب حجم الطلب المتنامي على الإسكان وهذا اكثر جدوى على المديَين القريب والبعيد لتقليل حجم الفجوة بين العرض والطلب في السوق الذي يدفع الأسعار للزيادة ويفتح مجالًا للتلاعب من قبل بعض المضاربين وتجار العقار في سوق غير منظم أصلًا، ويجب التركيز على الهدف الرئيسي وهو المساهمة في تخفيض تكلفة السكن او توفيره للمواطن بطريقة عملية ومفيدة للجميع.
تحويل الأراضي
وماذا عن تحويل الأراضي؟
- تحويل الأراضي من أراضٍ خام إلى وحدة سكنية بشكل مباشر سيساهم كثيرًا في تخفيض تكلفة السكن فبدلًا من تداول الاراضي وتركها تمرّ بمراحل طويلة من خام ارض يباع لأكثر من مرة بتكلفة ربحية تزيد في كل مرة، ثم ينتقل إلى مطور يوفر الخدمات والبُنى التحتية التي كان يجب على الدولة تحمّل جزء من تكلفتها، ثم تطرح على تجار العقار وهم عبارة عن متداولين يحتفظون بها لفترات متفاوتة إلى أن يأتي المستهلك النهائي ويشتريها، ولك ان تتخيل الحيز الكبير من الارباح الذي جاء نتيجة هذه السلسلة الطويلة.
استراتيجية الإسكان
وما الذي ستقدّمه الإستراتيجية الوطنية للإسكان في هذا المجال؟
- الإستراتيجية طموحة وتبعث على التفاؤل وقد تطرّقت للكثير من الحلول وهي حلول جيدة ومنطقية وقد استفادت من تجارب سابقة كثيرة ولكنها فقط تحتاج لتطبيق على الواقع ومن ضمن الإستراتيجية أن وزارة الإسكان لن تدخل في مجال البناء والإنشاء بل ستكون جهة تنظيمية ومشرعة ومساندة وتتحكّم في أدوات السوق لتوفير المساكن.
وكثير من التجارب السابقة للدولة في توفير سكن في اماكن محدّدة ينتهي به المطاف لإسكان فقراء وهذا امر غير محبّذ ولن يفيد؛ لأنه يحوّل هذه الأحياء إلى أماكن غير مرغوبة، فلكل شخص متطلبات واحتياجات لذا يجب على الوزارة ان تحرص على توفير المساكن للأفراد في أماكنهم التي يحبذونها وسط بيئاتهم ولا يضطرونهم للانتقال لأحياء محددة مسبقًا.
صندوق التنمية العقاري
• وماذا عن تجربة صندوق التنمية العقاري الحديثة؟
الآلية المتبعة حاليا بصندوق التنمية العقاري تعد جيدة وخصوصا مع إطلاق برنامج ضامن، نظرا لمرونتها فكل مواطن يستحق قرضا يمكنه رفع قيمة القرض عن طريق القرض المزدوج وفق آليات تنظيمية معينة تتيح للجميع اختيار السكن المناسب لحاجاته وامكاناته المادية، ولكن المشكلة قوائم الانتظار الطويلة والتي بحاجة إلى خطة واضحة لتحديد مدة الانتظار بحد أقصى خمس سنوات، ويمكن تطبيق تجربة بعض الدول بحيث يلتزم الصندوق بدفع قيمة الإيجار للمواطن في حال تأخر القرض أكثر من خمس سنوات حتى يحرص الصندوق على الالتزام بحل مشكلة الإسكان.
مطوّرون عقاريون
هل المطورون الموجودون في السوق يكفون لتغطية حجم الطلب المتوقع على الإسكان؟
التطوير العقاري مفهوم جديد على السوق وكثير من شركات التطوير اسست خلال 2007 و2008 وفي عمر المنتج العقاري الذي يأخذ 3 سنوات تقريبًا لتطويره، لذا فالشركات ما زالت في مرحلة النمو، والسوق بحاجة إلى مطوّرين جُدد والسوق بحاجة لشركات ضخمة وعلى مختلف المستويات، ولكن دخول مثل هذه الشركات يحتاج إلى وضوح في الرؤية وهذا دور وزارة الاسكان إذ يجب ان يكون هناك إعلان خطة عملها المستقبلية لتكون الشركات على بيّنة ولتستطيع وضع خططها الإستراتيجية بكل وضوح.
مشاركة الدولة
وماذا تريد ان تضيف؟
- يجب على الدولة المشاركة في تكلفة بناء البنية التحتية والخدمات للأحياء وحل مشاكل التمويل بتوفير مصادر تمويل متنوّعة وتعديل مفاهيم تجزئة الأراضي فهناك معايير للبناء تتحكم في مساحات البناء الفعلية والارتفاعات وتقسيم الوحدات وهذا يحتاج تعاونًا من جهات حكومية عديدة مع وزارة الإسكان للمساهمة في إعادة النظر في الكثير من الانظمة الحالية.
وحتى طريقة البناء اليوم هل سيستمر بالأسمنت والطوابق ام ستكون هناك مواد جديدة سيسمح بها للدخول في مجال البناء والتشييد تكون أقل تكلفة كما هو معمول به في العديد من الدول كل بحسب طبيعته وظروفه.
في الختام أود التاكيد على أن الإسكان قضية وطن، لذا يجب تركيز كافة الجهود وتسخير كافة الإمكانيات وطرح العديد من المبادرات وإقرار العديد من التشريعات وتسخير جميع الطاقات لتوفير مسكن لكل مواطن يتلاءم مع احتياجاته ويلبي تطلعاته.