12 ألف وحدة سكنية في المجمّعات السكنية بالدمام و 3200 في الجبيل

شُحّ في سوق المكاتب التجارية

على الرغم من الأهمية الاقتصادية للمنطقة الشرقية من المملكة ونموها الحضري السريع على مدار السنوات العشرين الماضية، وكونها منطقة محورية لإستراتيجية التنويع الاقتصادي للدولة، فإنه من المتوقع أن تشهد مستويات الإسكان والتوظيف والاستثمار في الساحل الشرقي زيادة على مدار السنوات القليلة القادمة.
ويمثل الساحل الشرقي، وفقا للتقرير الأول لشركة "جيه أل أل" عن الأسواق العقارية في المنطقة الشرقية للمملكة العربية السعودية، حجر الأساس في إستراتيجية التنويع الاقتصادي التي تنتهجها المملكة. وعلى عكس دول الخليج الأخرى التي تقوم إستراتيجيات التنويع الاقتصادي بها على المالية أو السياحة، تسير المملكة بإستراتيجية في اتجاه مختلف، حيث تستند بشكل كبير على الصناعات التحويلية ومعالجة الموارد الهيدروكربونية.
ويبيّن التقرير الذي استعرضه فريق شركة "جيه أل أل" في ندوة أُقيمت الخميس الفائت في فندق سوفتيل الخبر،أان القاعدة الاقتصادية للمنطقة الشرقية تذخر بالموارد المعدنية حيث يقع بها 10 من حقول الغاز الطبيعي، البالغ مجملها 14 حقلا في أنحاء البلاد. كما تمتلك ما يربو على 50 في المائة من احتياطي المملكة النفطي، ويشير إلى أن المنطقة استأثرت بما يفوق ال 56 في المائة من إجمالي النشاط الاقتصادي السعودي خلال عام 2013، فيما تستحوذ العاصمة الرياض على 17 في المائة من النشاط الاقتصادي ومكة المكرمة 11 في المائة، و16 في المائة في المناطق الأخرى.
وتمثّل مدينة الجبيل الصناعية التي تقع في المنطقة الشرقية، مركزا للتصنيع، حيث تسهم بنحو 12 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي للمملكة، و85 في المائة من صادرات المملكة غير النفطية. وبحسب الهيئة الملكية للجبيل وينبع، فإن مدينة الجبيل الصناعية جذبت ما يزيد عن 50 في المائة من إجمالي الاستثمارات الأجنبية في عام 2012م.
وقال جميل غزنوي، المدير الوطني والإقليمي لشركة "جيه أل أل" في السعودية خلال عرض التقرير في الندوة: "يُعتبر توفر الوقود والبترول بتكلفة منخفضة والدعم السياسي والحكومي دوافع رئيسية للطلب على العقارات الصناعية في المنطقة الشرقية.»
وأوضح التقرير أن القطاع الصناعي في الساحل الشرقي هو المحرك الاقتصادي الأساسي وإحدى السمات المميزة لسوق العقارات في تلك المنطقة، وأشار التقرير إلى أن هناك نقصا ملحوظا في الشقق السكنية عالية الجودة في الساحل الشرقي حالياً، وخاصة في مجمعات الوافدين. مبينا أن الطلب القوي على الشقق السكنية أدى إلى نشوء فرص لتطوير المزيد من المجمعات السكنية للوافدين والمزيد من الشقق السكنية للعمال والموظفين.
ولا زالت الشريحة المكتبية محدودة نسبياً، بحسب التقرير، حيث يأتي معظم الطلب على المكاتب من شركات النفط أو مؤسسات قطاع الخدمات الذي يدعم قطاع النفط. ومن المحتمل أن تتطور شريحة المكاتب بمرور الوقت مع تحرك الطلب بفضل منشآت الصناعات التحويلية.
وعلى الرغم من استمرار تركيز الشريحة الفندقية في الجبيل على سياحة رجال الأعمال، إلا أن هناك زيادة في الفرص المتاحة أمام المنتجات الفندقية الترفيهية في المواقع الشاطئية في منطقة الدمام الحضرية. وتدفع خيارات المنشآت الترفيهية القليلة في الساحل الشرقي الكثير من السكان للسفر إلى البحرين أو لأماكن أخرى في المملكة للاستمتاع بالأنشطة الترفيهية.
وأكد التقرير توافر نسبة جيدة من المعروض في سوق عقارات تجارة التجزئة في منطقة الدمام الحضرية، (مع وجود مركزين من مولات التسوق الرئيسية الكبرى في المنطقة)، ولكن النسبة لا زالت أقل تطوراً في الجبيل. ومن المرجح أن يواكب النمو المستقبلي للمعروض في شريحة عقارات تجارة التجزئة في الساحل الشرقي، الزيادة المتوقعة بعدد السكان والسائحين.
ويُعتبر المحفز الرئيسي للطلب الصناعي، بحسب التقرير، هو الالتزام الاقتصادي طويل الأجل على المستوى الوطني بتنويع الاقتصاد بعيدا عن الاعتماد على تصدير النفط مثلما هو عليه الحال الآن. وقد شكّلت هذه الاستراتيجية ركيزة التخطيط للاقتصاد السعودي على مدار أربعين سنة ماضية، ولا تزال في قلب خطط المملكة الرامية إلى زيادة إسهام الصناعات التحويلية في الناتج المحلي الإجمالي من 11 في المائة في عام 2009 إلى 20 في المائة بحلول عام 2020.
ويتراوح سعر المتر المربع للأراضي والمستودعات في منطقة الدمام الحضرية، ما بين 300 – 700 ريال، وفي مدينة الجبيل القديمة 600 – 900 ريال سعودي، فيما تتراوح القيمة الإيجارية للمتر المربع في منطقة الدمام الحضرية ما بين 15 – 17 ريالا سعوديا، وفي مدينة الجبيل القديمة ما بين 80 – 170 ريالا للمتر الواحد.
ورأى التقرير من خلال نظرة على سوق الإسكان في المنطقة الشرقية، تزايد جودة مشاريع التنمية السكنية من أجل الوفاء بالمعايير الدولية مع إبداء اهتمام خاص بالمجمعات السكنية لإسكان العمالة الوافدة. حيث إن هناك حاليا نحو 300،000 وحدة سكنية عالية الجودة عبر منطقة الدمام الحضرية، إذ تشمل المناطق السكنية الرئيسة، الشاطئ والحمراء والريان والمريكبات والجامعيين في الدمام والكورنيش والبندرية والحزام الذهبي والحزام الأخضر والعليا والهدا في الخبر. وحال استمرار جميع المشروعات المعلن عنها فسوف يزداد المخزون إلى نحو 340،000 وحدة بنهاية 2017م.
والجبيل سوق أصغر بكثير من منطقة الدمام الحضرية، حيث تشير التقديرات إلى أن المخزون الحالي يبلغ نحو 52،000 وحدة سكنية موزعة بين مباني الشقق السكنية متوسطة الارتفاع والمتقدمة، والمجمعات في مدينة الجبيل القديمة، والفيلات المشيدة حديثا ومباني الشقق السكنية متوسطة الارتفاع في منطقة الجبيل الصناعية. ويمكن أن يزداد هذا المخزون إلى نحو 90،000 وحدة على مدار السنوات ال 15 القادمة، مع تطوير مشاريع سكنية كبيرة في حي جلمودة وحي الفناتير والأحياء المستقبلية مثل وسط المدينة ومردومة والمطرفية والمحور الشرقي.
وتتراوح أسعار المتر للفيلات في منطقة الدمام الحضرية ما بين 1000 – 4000 ريال ما بين فيلات منخفضة ومتوسطة وعالية الجودة، فيما يتراوح سعر المتر لفيلات مدينة الجبيل ما بين 1500 – 4000 ريال للمتر (عالية ومتوسطة ومنخفضة الجودة).
ولا تزال معظم العائلات السعودية تفضل شراء الأرض وبناء منازلها الخاصة في الساحل الشرقي (كما في بقية أنحاء المملكة)، بيد أن هناك توقعات بأن تتغير هذه الديناميكية تدريجيا مع مرور الوقت، مع التحول نحو شراء المنازل والشقق الجاهزة.
ويتمثل العائق الرئيسي أمام ارتفاع الأسعار في المستقبل في ميسورية التكلفة التي تتأثر سلبا بفعل ارتفاع أسعار الأراضي، وعلى المدى القصير هناك توقعات بأن تحدث الزيادات الأكبر في الفيلات وليس في الشقق، لكن على المدى الطويل من المتوقع أن تتفوق الشقق على الفيلات حيث ستصبح ميسورية التكلفة شاغلا متعاظم الأهلية.
وتتباين الأسعار والإيجارات في الوقت الراهن بشكل كبير بين المشاريع، حيث تواصل المشاريع التي توفر المساكن الأعلى جودة في تحقيق إدرار متميز. كما أن الوصول إلى المرافق الداعمة (مثل متاجر البيع بالتجزئة والمشروبات والأغذية والمرافق الترفيهية) سيصبح عاملا بالغ الأهمية في تحديد القدرة على الجذب ومن ثم السعر النسبي للمشاريع المنافسة.
وتعد المجمعات السكنية، وهي عقارات عليها بوابات مؤمنة تمتاز بمستويات عالية من الامن مع تقييد دخول الزائرين غير المقيمين بها، جزءا بالغ الأهمية من سوق الإسكان السعودي، ومصدرا للجذب في هذه المجمعات، مع إمكانية استمتاع الأشخاص الأجانب بأنماط حياة أكثر استرخاء في دولة أجنبية داخل هذه المجمعات مقارنة بالمشاريع السكنية التقليدية في الأماكن الأخرى من المملكة العربية السعودية. ونتيجة لذلك، ترتفع الإيجارات في هذه المجمعات عن غيرها، بالإضافة إلى طول قوائم الانتظار لدى كثير من المجمعات السكنية الأكثر شعبية ورواجا.
وتقدر «جيه أل أل» بأن هناك في الوقت الحالي ما يقرب من 12،000 وحدة سكنية في المجمعات السكنية الموجودة في منطقة الدمام الحضرية، بالاضافة إلى 3،200 وحدة سكنية في المجمعات السكنية في الجبيل. ومعظم هذه الوحدات السكنية توجد في مشاريع صغيرة نسبيا، يتراوح عدد وحداتها السكنية من 20 إلى 100 وحدة سكنية، نظرا لمجموعة من العوامل الاقتصادية والتشريعية والأمنية. وهذه الوحدات السكنية أقل بكثير من الطلب، مما ينتج عنه قوائم انتظار تمتد لسنتين، وكذلك رغبة الكثير من الوافدين غير المتزوجين في الحصول على أماكن سكنية خارج المجمعات السكنية.
ومازال سوق المكاتب التجارية سوقا صغيرة - إلى حد ما - ومعظم الطلب عليها يأتي من شركات النفط أو الشركات التي تدعم قطاع النفط. فيما ستؤدي رحلات العمل الدولية المتزايدة باستمرار، وفرص الترفيه الجديدة، إلي تحفيز سوق الفنادق ورواجها. ويهيمن على سوق منطقة الدمام الحضرية، مركزان تجاريان إقليميان كبيران، مما يحد من فرص التنمية الإضافية لقطاع مبيعات التجزئة.
ويبلغ تعداد سكان المنطقة الشرقية نحو 4.5 مليون نسمة تمثل 15 في المائة من المجموع الوطني. ومن بين هذه النسبة يشكل تعداد سكان منطقة الدمام الحضرية 1.6 مليون نسمة، ومن المتوقع أن يزداد هذا التعداد لما يفوق 2 مليون نسمة بحلول عام 2025م. ومدينة الجبيل بعض الشيء، حيث يقل تعداد سكانها عن 425،000 في 2013م.
 لاتزال المنطقة في حاجة لبناء المزيد من الوحدات السكنية