يعتبر سوق العقار وخصوصا سوق الاراضي من أنشط مجالات الاستثمار واكثرها حركة في المملكة، والشواهد على ذلك كثيرة اهمها العدد الكبير من مكاتب العقار المنتشرة في كل اماكن المملكة سواء كانت ماهولة بالسكان ام لا وايضا الضغط الكبير على المحاكم من الراغبين في افراغ الاراضي سواء من الملاك او المشترين ساهم في ذلك التغير المستمر في الاسعار والتفاوت فيها تبعا لتغير الزمان والمكان. فالاسعار في تغير مستمر ومن النادر ان يستقر سعر ارض ما لفترة طويلة كما هو حتى ان تجار العقار وصفوا بعض التغيرات في اسعار بعض المناطق انها بشكل اسبوعي وارباح من دخل في هذا المجال قد تتجاوز 30% او 400% في العام الواحد. وكما هو معروف في علم الاقتصاد الحر ان تغير سعر اي سلعة ما بما فيها الاراضي ينتج عن سبيين اما تغير في الطلب فالزيادة فيه تزيد من السعر ونقص الطلب يقلل من السعر، اما السبب الثاني فهو التغير في العرض وزيادته تقلل من السعر ونقصه يزيد سعر الاراضي. العرض والطلب وفيما يلي سأتناول البحث في الاسباب وراء التغيرات في اسعار الاراضي من زيادة او نقصان وما الذي يزيد الطلب على الاراضي في اية منطقة وما الذي يقلل منها. المؤثرات على اسعار الاراضي كثيرة ومتنوعة ولا يمكن حصرها منها ماهو واضح من السهل ملاحظته ومنها ما يصعب تحليله والوصول الى اسباب محدده له، ولكن بشكل عام يمكن تقسيم المؤثرات على اسعار الاراضي الى ثلاثة اقسام هي مؤثرات على اسعار الاراضي بصفة عامة على مستوى الدولة او الاقليم او المدينة. ومؤثرات على اسعار الاراضي في منطقة معينة حصل لها ما يزيد سعر الاراضي في تلك المنطقة. ثم مؤثرات على اسعار اراضي بعينها بحيث لا يؤثر الا على سعر الارض ولاتتغير ذلك على اسعار الاراضي المجاورة. تجارة الاراضي كاي تجارة اخرى تتأثر بالاحداث الدولية والمشاكل السياسية فالاستقرار يدفع الناس نحو الشراء ويطمع املاك وينعش السوق، وعلى النقيض من ذلك فان اية مشكلة سياسية او دولية او بوادر حرب وحتى ان كانت اشاعة فهي تؤثر بشكل واضح على السوق وتخفض الاسعار، واقرب مثل لذلك حرب الخليج واثرها الواضح على اسعار الاراضي فتوقع الناس ان تستمر الحرب سنين طويلة فباعوا اراضيهم بارخص الاثمان واستفاد من ذلك ناس كثر. ومن امثلة ذلك في مدينة الرياض حي العقيق شمال المدينة ففي عام 1411ه (اي في وقت الحرب) انخفض سعر المتر الى 50 ريالا وبعد عامين تقريبا اي في عام 1413ه ارتفع سعر المتر الى 250 ريالا بمعنى انه ما ان انتهت الحرب حتى تضاعفت الاسعار خمسة اضعاف ويمكننا قياس ذلك التضاعف على باقي المناطق في الرياض والمملكة. انتعاش السوق ولكن المشاكل الدولية لا تنقص الاسعار دائما وكما قال المثل(مصائب قوم عند قوم فوائد) كما كان مع احداث الحادي عشر من سبتمبر وما سببه للمستثمرين السعوديين في امريكا حيث خافوا على رؤوس اموالهم وعادوا باموالهم الى المملكة وكان للاستثمار العقاري نصيب من هذه الاموال العائدة مما ساهم في انعاش السوق وزيادة الاسعار. وهناك مؤثرات اخرى على اسعار الاراضي بصفة عامة غير الحروب والاحداث السياسية كالقرارات والمساعدات والمنح الحكومية مثل قرار وضع نطاق عمراني محدد وهو الامر الذي قلل من عدد الارضي المعروضة وبالتالي زاد اسعارها وكذلك منح الاراضي الحكومية حيث قللت من اسعار الاراضي لسببين وهما ان الراغبين في الشراء وتحصلوا على منح اكتفوا ولم يعودوا يراغبون بذلك مما قلل الطلب واما السبب الآخر فهو ان اراضي المنح اغرقت السوق وزادت من العرض الامر الذي ساهم في الخفض من الاسعار ايضا قروض البناء والتي يمنحها صندوق التنمية العقاري لها تأثير على الاراضي حيث ان اغلبية من جاءتهم القروض لا يرغبون في البناء على نفس الارض التي قدموا الطلب عليها ان لم يكونوا قد باعوها قبل ان يصلهم الدور، فما ان تنزل اسماء المستفيدين من قروض صندوق التنمية (خصوصا وان كانوا كثر) الا وينتعش سوق الاراضي ويكثر الراغبين في الشراء وحتى البيع، وعموما كلما اتجهت رغبة الناس للبناء اكثر ازدادت الرغبة في امتلاك الاراضي وكلما زاد البناء قلت الاراضي البيضاء المخدومة بالمرافق وبالتالي يزيد سعرها. وطالما كان الحديث عن المؤثرات على اسعار الاراضي بصفة عامة يجب الا ننسى الوضع الاقتصادي للبلد بصفة عامة وهذا يعتبر من اهم العوامل ان لم يكن العامل الاهم في التأثير على اسعار الاراضي، فوضع الدولة الاقتصادي (غنية كانت ام فقيرة) ينعكس بصورة مباشرة على وضع الشعب الاقتصايد، ووضعهما مما يؤثر على سعر الاراضي او بمعنى ادق هو ما يحدد سعر الاراضي اساسا في البلد، والتغير في هذا الوضع يغير بشكل جذري من اسعار الاراضي كما حدث في الطفرة الاقتصادية للمملكة والتي كانت بين عامي 1395ه - 1402ه حيث تغيرت معها اسعار الاراضي تغيرا كبيرا وتضاعفت الاسعار بشكل خيالي وصلت بعض الاحيان الى اكثر من 10 اضعاف السعر الاصلي للارض، وتاثير التغير في الوضع الاقتصادي للبلد على سوق الاراضي لا يقتصر كونه زاد من القدرة المالية لتجارة الاراضي للشراء ولكن مع تغير الوضع الاقتصادي تضاعفت الحاجة للمباني سواء كانت لغرض السكن او لغرض اقامة المشاريع التجارية او حتى المباني الحكومية وكل هذه تحتاج الى اراضي مما ضاعف بشكل اكبر الطلب على الاراضي وزاد التوسع بشكل سريع جدا وخصوصا في المدن الكبرى كالرياض حتى اصبحت كما نراها اليوم. تكامل المرافق كما اسلفنا، فالاحداث الدولية والقرارات الحكومية من قروض ومنح وغيرها وكذلك الوضع الاقتصادي كلها دواعي لتغير اسعار الاراضي ارتفاعا او نزولا، ولكن هذه الاسباب تؤثر على كل الاراضي بالدولة بدرجة واحدة تقريبا فالتأثير على اسعار الاراضي في مدينة الرياض هو نفسه سيؤثر على اسعار اراضي مدينة جدة وايضا التغير في اسعار اراضي شمال مدينة الرياض سيتبعه تغير بنفس الدرجة على اسعار اراضي الجنوب. ولكن هناك مؤثرات تؤثر على سعر منطقة او مدينة معينة دون غيرها تجعل من اسعار تلك المنطقة تتغير مع بقاء اسعار الاراضي في باقي المناطق وكذلك في المدن كما هي، او من الممكن ان يكون التأثير متفاوتا بين المناطق فالمنطقة القريبة من المؤثر يكون الغير في اسعارها كبير وكلما ابتعدنا كلما قل ذلك التأثير الى ان يختفي ونصل لمنطقة لم يحصل لاسعارها اي تغيير يذكر. ولعل ابرز ما يزيد سعر منطقة او حي ماهو تكامل المرافق فيه من كهرباء وماء وهاتف وصرف صحي ونقص اي من هذه المرافق يؤثر بشكل واضح على اسعار اراضي المنطقة باكملها مهما كان نوع الاستعمال المخصص لهذه الاراضي سواء كان سكني او تجاري او غيره فجميع الاستعمالات لاغنى لها عن المرافق. ولكن هذه المرافق تختلف في درجة تأثيرها على الاسعار فاكثر المرافق تاثيرا على الاسعار هو الكهرباء حيث لا يمكن السكن ولا حتى العمل بدونها، يلي الكهرباء في التأثير سعر الارض الماء ليس لانهم اهم من الكهرباء ولكن لامكانية استعمال الخزانات الارضية والتي تعبأ بواسطة الوايتات وكثير من الفلل التي لم تخدم بالماء حتى الآن يستعملون هذه الطريقة كحل مؤقت، ثم بعد الكهرباء والماء تأتي خدمة الهاتف فالاحياء التي دخلتها خدمة الهاتف ارتفعت اسعار اراضيها زاد الاقبال عليها، وتأثير خدمة الهاتف على في السابق كان اكثر وضوحا من الوقت الحالي نظرا لانها كانت تتأخر كثيرا في بعض الاحياء ولا يبدا الحفر لها الا بعد ان يكون جزء كبير من الحي قد اكتمل بناؤه بعكس الوقت الحالي وفي كل الاحوال بقي خدمة الهاتف من العوامل المهمة التي تساهم في ارتفاع اسعار الاراضي ايما وجدت، وآخر المرافق الارضية واقلها تأثيرا على اسعار الاراضي هي خدمة الصرف الصحي ليس ذلك لانها الاقل اهمية ولكن لا مكانية ايجاد حلول بديلة كخزانات الصرف الصحي (البيارات) وايضا مما ساهم في تقليل اهمية الصرف الصحي على اسعار الاراضي هو وجود العديد من الاحياء غير المخدومة في كل مدن المملكة فعلى سبيل المثال مدينة الرياض لا يصل الصرف الصحي الا 36% منها وباقي المناطق غير موجودة، مما عود الناس على المعيشة بدون خدمة الصرف الصحي وبالتالي عدم الحرص عليها. واذا ذكرنا المرافق الارضية يجب الا ننسى ذكر سفلتة الشوارع لانه لا يمكن الحفر لتمديدات المرافق على شوارع ترابية وتشمل السفلتة وما يلحق بها من اضاءة الشوارع ورصفها وتجشيرها فكل ذلك له تأثير على اسعار كل المنطقة المحيطة بتلك الشوارع، وافردت ذكر السفلتة في فقرة مستقلة على المرافق الارضية باعتبار ان المرافق لابد ان تكون تحت شوارع مسفلتة ولكن هناك العديد من الشوارع المسفلتة في مناطق لا يوجد فيها اي مرفق بل هناك سفلتة مؤقتة وهناك سفلتة دائمة. وللشائعة وميضها كما ان للخدمات وتكاملها دورا في التاثير على سعر الاراضي لا يقل عن دور المرافق الارضية فكما يحتاج السكان للكهرباء والماء فهم ايضا بحاجة الى مدارس قريبة لابنائهم ومساجد يمكن الوصول اليها بسهولة لاداء الصلوات الخمس يوميا اضافة للخدمات الترفيهية والمناطق المفتوحة وكذلك الخدمات الصحية من مستوصفات ومستشفيات فهي تؤثر على اسعار مساحة كبيرة حولها بمجرد قيامها. والمرافق والخدمات لا تؤثر على اسعار المنطقة او الحي الذي توجد فيه بل تؤثر على كل المناطق المحيطة بها كما حصل لحي القيروان شمال مدينة الرياض ان بدا الحي المجاور له وهو مخطط المنيع باعمال الحفر والسفلتة، وقد تلعب الشائعات دورا كبيرا في التأثير على الاسعار كثيرا ما يحصل في الاحياء غير المخدومة او الناقصة الخدمات ان تنتشر بين الناس اشاعة ان الخدمات ستصلها قريبا فيهب للشراء فيها ويرتفع سعرها بشكل مبالغ فيه وما ان يكتشف الناس عدم صحة هذه المعلومات فيبيعوا اراضيهم باسعار اقل كثيرا مما اشتروها وتنخفض اسعار المنطقة بشكل عام. لقد استغل العديد من تجار العقار هذه الارتفاعات لزيادة الطلب على الاراضي بمجرد تطويرها فقاموا بالعديد من مشاريع شراء الاراضي الخام ومن ثم تطويرها على حسابهم الخاص وبيعها متنازلين عن 40% من مساحة الاراض لا يمكنهم بيعها ومتنازلين ايضا عن تكاليف تطويرها في سبيل العائد المادي الكبير جراء ارتفاع سعر البيع بعد التطوير والذي يصل الى اكثر من 400% بالمائة من السعر الاصلي. ومن المؤثرات على اسعار منطقة معينة هو وجود مشاريع وخصوصا المشاريع العملاقة التي تحيي المنطقة وتؤثر على اسعارها ومن امثلة ذلك مشاريع شركة المملكة القابضة في حي الربيع وهي مستشفي المملكة ومدارس الملكة واسكان المملكة فهذه المشاريع ضاعفت كثيرا من اسعار حي الربيع التي تقع فيه حتى تتجاوز سعر المتر المربع 700 ريال بعد ان كان لايتجاوز 200 ريال قبل قيام هذه المشاريع. ومن المهم اضافته في موضوع المؤثرات على اسعار الارضي في منطقة معينة وجود طرق سريعة تسهل الوصول والدخول للمنطقة من كل الاتجاهات وهو ما نعني به الوصولية، وكلما زاد ذلك كلما ساهم اكثر في ارتفاع اسعار الاراضي وخير مثال على ذلك الجسر المعلق غرب الرياض والذي بسببه زاد الطلب على الاراضي في المناطق المحيطة في حي العريجا على وجه التحديد. وهناك موضوع له اهمية كبيرة لدى مشتري الاراضي وخصوصا من ينوي البناء والسكن في الحي وله تأثير قوي على اسعار الاراضي السكنية في المنطقة بأكملها وهي ما يطلق عليه العقاريون (سمعة الحي) ويقصد فيه نوعية السكان الموجودين في الحي من بادية او حضر وكذلك من اي منطقة تتشكل غالبية سكان الحي، فوجود اطفال بكثرة في الشوارع وكذلك كثرة الكتابات على الجدران ايضا احواش الغنم والحيوانات الاليفة المنتشرة بشكل عشوائي خارج المنازل كلها تحط من قيمة الحي لدى المشترين وتقلل من سعره، على العكس تماما لو انتشرت القصور الراقية والفلل الحديثة فانها تعمل كعامل ترغيب في الحي وتزيد من سعره وغالبية الاحياء الراقية تكون في الاصل اراضي خاصة تم تقسيمها وبيعها من قبل مستثمرين بعكس الاحياء التي تم توزيعها على شكل منح، ومن مثال ذلك حي الصحافة مقارنة بحي العقيق فالحيان لا يفصل بينهما الا طريق القصيم (امتداد طريق الملك فهد) فالصحافة شرق الطريق والعقيق غربه ومع ذلك فان اسعار الاراضي السكنية في حي الصحافة تتجاوز 700 الى 750 ريالا للمتر وفي المقابل لا تتجاوز اسعار المتر في حي العقيق 450 ريالا. المميزات والعيوب كما عرفنا ان هناك مؤثرات على اسعار الاراضي في كامل الدولة او الاقليم وان هناك مؤثرات على مستوى مدينة او منطقة او حي سنتناول فيما يلي نوع ثالث من المؤثرات على اسعار الاراضي وهي المميزات او العيوب التي تغير من سعر الاراضي ارتفاعا او نزولا. لعل ابرز ما يميز الارضي ويزيد الرغبة فيها هو شكل الاراضي فكلما كانت منتظمة الشكل سواء مربعا او مستطيلا كانت الرغبة فيها اكثر والسعر اغلى، ولكن اي اختلاف في الشكل كان تكون شبه منحرف او قريبة من الشكل المثلث ينقص بشك كبير من سعرها وهي ما يسميها العقاريون اصطلاحا بالشواطير (جمع شاطور). شيء آخر يؤثر على سعر الارض ويميزها عن غيرها وهو واجباتها فالارض التي تفتح واجهتها وجهة الشرق هي الاغلى تليها الارض الجنوبية ثم الشمالية اخيرا الغربية بحكم حركة الشمس فالشرقية لا تواجه الشمس الا عندما تكون باردة ساعات النهار الاولى وباقي اليوم تكون الفلة ظلال عكس الغربية التي تواجه الشمس طوال اليوم، وكلما تعددت الواجهات وكثرت الشوارع كلما زاد ذلك من سعر الارض فالارض الزاوية اغلى من التي تقع على شارع واحد وكذلك التي تقع على ثلاثة شوارع او ما تسمى برأس البلك تكون اغلى من الزاوية. ومما يزيد سعر الارض ايضا كبر مساحتها فمع كبر الارض يزداد سعر المتر المربع لان الارض الكبيرة تعطي حرية للمالك والمهندس المعماري في التصميم عليها لوجود المساحة، ومن العيوب الحالية التي تنقص من اسعار الاراضي هي وجود غرف الكهرباء وهي غرف صغيرة اطوالها تقريبا 2.5*2.5 متر تستقطع مساحة الارض التي توجد فيها. ان وجود الخدمات وخصوصا التعليمية والدينية يرفع من قيمة اسعار الاراضي للحي ولكن القرب الزائد لبعض الاراضي من هذه الخدمات يعتبر عيبا ينقص من قيمة تلك الاراض، فلا احد يرغب بوجود منزله امام المسجد مباشرة او امام المدارس لما يسببه المصلون والطلاب من مضايقات وخصوصا في المواقف وكشف للمنزل وغير ذلك. ويجب الا ننسى نقطة هامة جدا وهي طبيعة الارض ان كانت على منسوب الشارع او مرتفعة او منخفضة وخصوصا في الاحياء البعيدة ولم تتم اعمال السفلتة فيها بعد.
