الرهن العقاري ورسوم الأراضي البيضاء

أصدرت الدولة الأسبوع الماضي ممثلة بسلطتها التنظيمية، أي مجلس الوزراء، حزمة من الأنظمة المتكاملة حول موضوع العقار تمثلت بأنظمة للرهن العقاري والإيجار التمويلي والتمويل العقاري.
ويدل تريث الدولة في إصدار نظام الرهن العقاري حتى اكتمال المنظومة القانونية بالحزمة الثلاثية حول الرهن والإيجار والتمويل على الحرص على إيجاد جسد تنظيمي قادر على ضبط السوق العقارية التي تعاني تردد الممولين والمستثمرين عن ولوج نشاط التمويل طويل المدى للتطوير العقاري جراء غياب الضمانات الواضحة لهكذا استثمار.
وبإصدار الأنظمة الثلاثة دفعة واحدة يمكن القول إن الدولة أعطت إشارة قوية جديدة ومتجددة على عزمها التعامل بجدية مع إشكالية الإسكان التي شهدت تصاعدا مقلقا في السنوات الأخيرة تضاف إلى الإشارة البارزة التي حدثت العام الماضي بإنشاء وزارة للإسكان وتخصيص مبلغ 250 مليار ريال لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية والديناميكية التي ما برح صندوق التنمية العقارية يظهرها على صعيدي الإقراض والتنظيمات في السنتين الأخيرتين، كرفع قيمة القرض السكني إلى 500 ألف ريال وضمان المقترض لدى البنوك التجارية وتقليل المساحات السكنية المطلوبة لاستحقاق الإقراض وقبول الطلبات من دون شرط تملك أرض. ومع كل هذه الجهود الدالة على الجدية في معالجة ملف الإسكان الشائك والمقدر له أن يتعاظم باستمرار بسبب طبيعة الهرم السكاني لدينا، فإن ثمة ثغرة كبيرة في موضوع الإسكان لا أقول أنها لم تجد التفاتة من الدولة بعد، بل إن ثمة إشارة من وزارة البلديات تبين أن هذا الركن من منظومة الإسكان لن يمسه تغيير أو تحريك، ذاك هو موضوع الأراضي وطريقة توزيعها وتملكها.
فبسبب الارتفاع الهائل جدا في أسعار الأراضي في السنوات الأخيرة، أصبحت قيمة الأرض العائق الأكبر في طريق تملك السكن.
ولا أدل على هذه الحقيقة من ملاحظة صندوق التنمية العقارية للظاهرة الجديدة المتمثلة في عجز أعداد متزايدة ممن يصلهم الدور في الحصول على القرض السكني عن الاستفادة من القرض خلال المدة التي كان منصوصا عليها، أي سنتين، واضطرار الصندوق لإلغاء شرط السنتين وترك المدة مفتوحة.
وفيما تعالج أنظمة الأسبوع الماضي مسائل التمويل والاستثمار طويل الأجل في بناء المساكن، فإنها لم تمس موضوع الأراضي، لا طريقة توزيعها ولا مسألة الأراضي البيضاء في المدن التي يقدر بعض المختصين أنها، لو ألزم أصحابها على تصريفها، قادرة على حل عامل الأرض في منظمة توفير السكن.
وفيما يخص مسألة توزيع الأراضي، فإنه يلاحظ أن الطريقة التي كان معمولا بها في توزيع المنح من الأراضي ساعد في الوضع الذي نجد أنفسنا فيه اليوم.
لقد أدت هذه الطريقة لنتائج سلبية في فرص الحصول على أرض للسكن.
ولعل الأستاذ عبداللطيف الملحم (في مقال منشور له في جريدة اليوم بتاريخ 2011/4/16 أوجز هذه الوضع بقصته التي ملخصها أنه اشترى أرضا «من فتاة عرفت من اسمها واسم والدها أنها ابنة (بليونير) حسب ما أسمع من الناس.
وقلت في نفسي هل تحتاج ابنة (بليونير) أن تبيع قطعة أرض؟.
وزال تساؤلي عندما قرأت في الصك أن هذه الأرض أعطيت لهذه الفتاة كمنحة.
أي أنني قضيت ثماني سنوات لأجمع قيمة الأرض وأسلمها لابنة (بليونير) حصلت على الأرض بمجرد توقيع على ورقة. والأدهى من ذلك أن تسلسل الصك يشير إلى أن هذه الأرض هي واحدة من مجموعة أراض حصلت عليها بعد أن تم تقسيم المنحة الأساسية». وبما أن البعض حصل على أراض وليس في حاجة لبيعها، فإنه يفضل تركها بيضاء بلا استثمار أو تسويق. ربما تكون طريقة التوزيع هذه أحد أكبر مسببات ارتفاع قيمة الأرض، التي هي أحد أكبر معوقات تملك المواطنين للمسكن. اليوم، نحتاج أن نتعامل بجدية مع عامل الأرض، عبر سياسات تستهدف الأراضي البيضاء، كما تعاملنا بجدية مع مسائل التمويل والرهن والبناء.
كانت أحد الأفكار المطروحة حول موضوع الأراضي البيضاء تتمثل في فرض رسوم عليها لدفع أصحابها لتصريفها، مادام أنها ستتحول عبئا على أصحابها. لكن وزارة البلديات وفي غمرة الطروحات حول الرسوم خرجت بتصريح قبل ستة أشهر تنفى فيه أي توجه من لدنها، وهي الجهة المختصة، لفرض رسوم على الأراضي مستندة على فتوى لهيئة كبار العلماء حول عدم جواز مثل هذا الأمر.
اليوم، مع التوجه الجدي من الدولة للتعامل مع مشكلة الإسكان، أرى أنه لزاما على الدولة أن تلتفت بجدية وعزم لعامل الأرض. ويرى كثير من المختصين أن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء غالبا ما سيكون أنجح الطرق لخفض أسعارها النارية، باعتبار أن الرسوم (خاصة إن كانت عالية أو متصاعدة) ستدفع ملاك الأراضي البيضاء نحو تصريفها مما يكبر من حجم العرض فيقل السعر. وكما قدرت وزارة البلديات وجهات الدولة الأخرى أن تتبع نسق الدولة الحديثة في دفع الرسوم كما هو متبع في كل الدول الحديثة، فإنها تستطيع أن تمد نشاطها ليشمل الرسوم على الأراضي البيضاء نشدانا لحل المشكل الأكبر في معضلة الإسكان.