الإسكان بين المطرقة والسندان (2)

بفكر عقاري

توقفت في مقال الأسبوع الماضي عند محتكري الأراضي وهؤلاء هم التجار الذين يعملون بالتجارة والصناعة وفيهم البنوك والشركات ومعظمهم يستثمر أمواله بالعقار ومنهم من يبيع ويشتري الأراضي.
مشكلة السوق العقاري الأساسية في هؤلاء وليس في المطور أو الممول أو المسوق والمتحكم الوحيد دائماً هو صاحب الأرض الذي لا يقدم على الاستثمار بنفسه والعمل على تحويل الأراضي إلى مشاريع أو الدخول في شراكة مع المستثمر أو المطور ولا يسعى إلى البيع.
حلّان رئيسيان يمكن أن يسهما في حل مشكلة ارتفاع أسعار العقارات وفك الاحتكار للأراضي، وهناك حلول فرعية كثيرة يمكن أن تساهم في ذلك وفي مراحل لاحقة، الحلاّن بيد وزارة الإسكان وبالتعاون مع جهات حكومية أخرى. والحلول مرتبطة بإنجازات وزارة الإسكان من خلال المشاريع التي تعمل عليها حاليا وهي تغطي شريحة من المواطنين لا تستطيع التملك بدون مشاريع الدعم السكني التي تقدمها الدولة لهم وهم يمثلون نسبة قليلة لا تتجاوز ربع حجم الطلب الحالي على المساكن من المواطنين.
وبالتوازي يمكن للوزارة العمل على تسهيل ودعم تنفيذ مشاريع سكنية أخرى عن طريق القطاع الخاص من خلال المطورين السعوديين وتسهيل حصولهم على الأراضي من الدولة بأسعار رمزية أو تطوير الأراضي التي تملكها الصناديق الحكومية والتأمينات والتقاعد ووزارة الأوقاف وتحويلها إلى مشاريع سكنية وتقديمها للمواطنين بأسعار مقبولة وهوامش ربح معقولة.
الحل الآخر هو في فرض الرسوم على الأراضي المحتكرة وهي لنوعين من الملاك الأول من يملك أراضي داخل النطاق العمراني وهؤلاء أسوأ المحتكرين ويجب إنذارهم إما بالتطوير أو البيع أو بفرض رسوم مقابل عدم التطوير وتعطيل الأرض واستنزاف الخدمات. والنوع الآخر هم المحتكرون خارج النطاق العمراني وهم من يجب تطبيق الرسوم عليهم بنسبة أقل. مع مراعاة أن تكون الرسوم على الأراضي التي تتجاوز مساحتها مساحة الوحدة السكنية 900 م مربع مثلا.
هذان الحلان لاشك أنهما أهم الحلول التي ستسهم في فك الاحتكار وإعادة التوازن للسوق العقاري والقضاء على تجفيف الأراضي واحتكارها لسنوات وستساعد في تخفيض قيمة الأراضي القابلة للتطوير وزيادة المعروض من الوحدات السكنية.
والحلول الأخرى مثل الرهن العقاري وزيادة عدد الوحدات السكنية لقطعة الأرض وزيادة عدد الأدوار يمكن أن تساهم في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي بالإضافة إلى زيادة وعي المستفيد النهائي فيما يتعلق بالمسكن وأهميته.
وأوكد هنا مرة أخرى أن المطور الجاد الذي يسعى لتنفيذ مشاريع سكنية من خلال الشراكة مع صاحب الأرض أو بالتمويل من البنوك أو بالتمويل الذاتي يعاني مثل المواطن فهو يسعى للعمل وكلما كان سعر الأرض منخفضاً كلما زادت وتيرة عمله ونفذ مشاريع أكثر لذا يجب أن لانظلم المطورين بأنهم وراء أزمة السكن.