صور الأقمار الصناعية تؤكد فائض الأراضي .. والمشكلة في الاحتكار

ارتفاع أسعار العقار أصبح حديث المجالس نتيجة ما تسبب فيه من أزمة في الإسكان أبعدت المواطن كثيرا عن حلمه في تملك مسكنه الخاص، والسبب الذي أجمع عليه الجميع سواء المواطن أو الدولة في مشكلة الإسكان هو ارتفاع أسعار الأراضي، وليس هذا فحسب بل إن السبب الرئيسي في غلاء المعيشة وارتفاع أسعار المنتجات الاستهلاكية والخدمية وارتفاع مستويات التضخم هو ارتفاع أسعار الأراضي، حيث إنها تسببت في ارتفاع إيجارات المعارض والمستودعات والمكاتب بنسب كبيرة جدا؛ ما أدى إلي أن يتحملها المواطن في النهاية في ارتفاع أسعار المنتجات النهائية، كما أن ارتفاع أسعار الأراضي هو السبب الرئيسي في ارتفاع تكاليف المشاريع الحكومية لأرقام فلكية نتيجة تعويضات نزع الملكية، فتضرر الوطن والمواطن من هذه الارتفاعات التي تصب في صالح قلة قليلة من التجار، وهو ما يدعو إلى تدخل عاجل لإيجاد حلول جذرية وعملية قابلة للتطبيق، وهنا أدعو الجهات الحكومية لأن تكون حلولها في منحنى العرض وليس في منحنى الطلب، فالطلب لدينا طبيعي ولكن المشاكل لدينا في ضعف المعروض، حتى إن صندوق النقد الدولي دعا المملكة إلى سن قوانين تحرك من الأراضي الساكنة، وهنا أطرح الأسباب التي أدت إلى هذه الأزمة:
- إن السبب الرئيسي في ارتفاع أسعار الأراضي هو في عدم وجود تنظيمات وتشريعات تنظم السوق العقارية من البداية فكان الدور كله مناطا للمساهمات العقارية التي كانت تضخ العروض للسوق العقارية بالشكل الذي يلبي الطلب ويحافظ على الأسعار في حدود المعقول، وعندما تم إيقاف هذه المساهمات حدث اختلال بين العرض والطلب بشكل ملحوظ أدى إلى ارتفاع الأسعار نتيجة عدم قيام المطورين العقاريين بدور هذه المساهمات، وهنا يجب إنشاء هيئة مستقلة لتنظيم السوق العقارية تسن القوانين وتحل الإشكالات وتعاقب المتلاعبين من محتكرين ومضاربين، فالمتلاعب في أسواق العقارات ضرره أكبر بعشرات المرات من المتلاعب في أسواق الأسهم أو محتكري الحديد أو غيرهم، ونتيجة عدم وجود هذه التنظيمات والرقابة كان هناك الخلل في وجود العديد من الإشكالات التي تسببت في عدم التوازن بين العرض والطلب، ويمكن أن تستلم هيئة السوق المالية تنظيم هذا القطاع إلى جانب مهمتها باعتبار أن السوق العقارية جزء من أسواق المال.
- عن طريق الإنترنت وعبر صور الأقمار الاصطناعية يتضح وجود عشرات الملايين من الأمتار داخل النطاق العمراني لم يتم بيعها بسبب قضايا مساهمات أو ورثة أو شراكة أو تداخلات، هذه القضايا بعضها لم يحل منذ سنوات طويلة نتيجة إجراءات روتينية فقط؛ ما تسبب في إيقاف هذه الأراضي وحد من العرض بشكل كبير، وهذه القضايا أهم من غيرها نتيجة أنها تمس حاجة الناس وتتسبب في ضعف المعروض في السوق، وعليه يجب أن يتم تشكيل لجان من عدة جهات تتكفل بحل هذه القضايا بشكل مستعجل يضمن عودة هذه العروض للسوق بشكل سريع.
- وهناك أيضا عشرات الملايين من الأمتار المحتكرة داخل النطاق العمراني من قبل عقاريين غير مطورين أو منتجين همهم فقط الاحتكار للحصول على أسعار أعلى وهم في الحقيقة عالة على الاقتصاد وعلى الوطن ومخالفون للشريعة الإسلامية لحديث الرسول صلى الله عليه وسلم «من احتكر فهو خاطئ» أي: عاص آثم رواه الإمام مسلم، ويجب أن تكون هناك حلول قاسية تكفل عدم وجود المحتكرين في السوق العقارية، وذلك بفرض الضرائب العالية على الأراضي الخام داخل النطاق العمراني، كما أقترح أن يتم إيقاف التداول على صكوك الأراضي الخام داخل النطاق العمراني لدى كتابة العدل، وأن يكون إفراغها مشروطا بتطويرها خلال فترة معينة وإلا تحتسب هناك غرامة مالية في حال التأخر في تطويرها، وهذا حتى تتوقف المضاربات على الأراضي البيضاء، كما أن لدى الأمانة في المدن العديد من أساليب الترغيب والترهيب للتحكم في سرعة تطوير وبيع هذه الأراضي.
- أحد أهم الأسباب التي ساهمت في انخفاض العرض واحتكار الأراضي، هو في توفير البنوك لمنتجات ائتمانية تتيح لملاك الأراضي الخام رهن الأراضي لدى البنوك للحصول على التمويل بنسب منخفضة لتمويل احتياجاتهم الشخصية والتجارية مقابل احتفاظ أراضيهم بالارتفاع الكبير في أسعارها لصالحهم، وهنا يجب وبشكل عاجل سن قوانين تمنع رهن الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني وتقتصر أن يكون الرهن على المشاريع القائمة والمباني والعقارات المدرة، وهذا سوف يحد من امتلاك أصحاب المشاريع والتجار للأراضي لرفع أصول شركاتهم للحصول على التمويل البنكي لأعمالهم، ويحفزهم على تطوير وبناء هذه الأراضي لتلبي حاجاتهم وحاجة السوق.
- إن أحد أسباب عدم مواكبة حجم العرض للطلب في العقارات هو البطء في إجراءات التراخيص للتطوير والبناء والتخطيط بما لا يتواكب مع السرعة المطردة في الطلب.
- كما أن أحد أسباب ارتفاع الأراضي هو أنها تجذب رؤوس الأموال الصغيرة والكبيرة حيث إنها توفر لهم خيارا استثماريا وادخاريا آمنا، وهذا يتضح جليا في أن حدة الارتفاع في أسعار العقار بدأت بعد انهيار الأسهم في عام 2006، فخرجت الأموال من سوق الأسهم وتوجهت إلى السوق العقارية نتيجة عدم توافر خيارات استثمارية أو ادخارية أخرى تستقطب هذه الأموال.
- الصناديق العقارية هي البديل النظامي للمساهمات، والتي كان لها دور رئيسي في سحب الأراضي من المحتكرين وتحويلها لمنتج جاهز للعميل النهائي، وهذه الصناديق تتسم بالسرعة في الأداء حتى يمكنها من توزيع أرباح مجدية لعملائها وهو ما يعود بالنفع على السوق العقارية بسرعة مواكبة العرض للطلب، ولكن السبب في عدم قيام الصناديق بنفس دور المساهمات هو أن الصناديق ومنظميها خبراتهم قليلة في المجال البنكي ويفتقدون الخبرة العقارية؛ وهو ما يجعل هناك تحفظا وتخبطا في بعضها نتيجة عدم الخبرة في هذا المجال، وهنا يجب على هيئة السوق المالية تحفيز البنوك والمطورين لطرح المزيد من الصناديق العقارية السكنية.
- كما أن زيادة تعدد الأدوار يتيح انخفاض تكلفة الوحدة وزيادة في العرض على مساحة أقل؛ ما يؤثر في النهاية في أسعار العقار، حيث إنه حسب التخطيط وتعدد الأدوار يمكن أن يحتوى المليون متر مربع على 600 وحدة سكنية أو 1200 وحدة أو حتى أكثر من 5000 وحدة سكنية والفارق كبير حسب تخطيط مطور الأرض.
مما لاحظته شخصيا أنه بسبب الارتفاع الكبير والسريع في أسعار الأراضي أحجم حتى ملاك صغار الأراضي عن بيعها رغبة في المزيد من الأرباح، وهذا تسبب في زيادة حدة ارتفاع أسعار الأراضي وندرة العروض في السوق بشكل ملحوظ لدى المكاتب العقارية، ومن وجهة نظر شخصية فإن الارتفاع الأخير في أسعار الوحدات السكنية تجاوز قدرة المواطن المالية على الشراء وحتى الحد الأقصى من القروض البنكية أقل من أسعار الوحدات الحالية وهو ما يجعل هناك فجوة غير منطقية بين سعر العرض وسعر الطلب،
بحيث إن هذه الفجوة لن تستمر طويلا .