المستأجر يماطل في السداد والنظام «اللهم طولك يا روح»!

شكاوى في أقسام الشرط وقضايا منظورة في المحاكم ولا يوجد «حل من طرف واحد»

أصبحت العلاقة "متوترة" أحياناً بين المالك والمستأجر؛ نتيجة مماطلة وربما هروب بعض المستأجرين من دفع المستحقات المالية المترتبة عليهم، وتقديم الملاك لشكاوى إلى أقسام الشرط.
وتشير تقارير إلى أن المحاكم في (11) منطقة من مناطق المملكة استقبلت (840) قضية تختص بإخلاء عقارات مستأجرة سواء كان المستأجر -حاضراً أو غائباً- خلال شهري محرم وصفر من هذا العام، بناءً على التقرير الشهري لوزارة العدل، واستأثرت منطقة مكة المكرمة بالنصيب الأكبر من القضايا بمعدل (265) قضية، تلتها المنطقة الشرقية (196) قضية، وفي المرتبة الثالثة جاءت منطقة المدينة المنورة بمعدل (152) قضية، ثم منطقة الرياض بمعدل (98) قضية، تلتها منطقة عسير بمعدل (50) قضية، وفي المركز السادس منطقة تبوك بمعدل (45) قضية، تليها منطقة القصيم (43) قضية، ثم منطقة جازان ب(23) قضية، ثم منطقة نجران ب(20) قضية، ثم منطقتا الجوف والحدود الشمالية بعدد سبع قضايا لكل منطقة، وأخيراً منطقة الباحة قضيتان فقط.
نحتاج إلى تفعيل «نظام إيجار» عبر ربط «مكاتب العقار» بشبكة تقنية تضم قاعدة بيانات
وفتح "مجلس الشورى" ملفاً في محاولة لمعالجة ظاهرة غياب أو هروب بعض المستأجرين وبذمتهم إيجارات متبقية، والنظر في تنظيم يؤطر العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، ويحفظ الحقوق، في خطوة تستهدف إيجاد بيئة قانونية مكملة للأنظمة القائمة، وتدعم ثقافة الوفاء واحترام حقوق الآخرين، كما أخذت "مراكز الشرط" على عاتقها حفظ الحالة الأمنية وتقريب وجهات النظر بين المستأجر والمؤجر، وكذلك ملاحقة المستأجرين الهاربين وضبطهم وتقديمهم للمحاكمة، حتى يسددوا ما بذممهم.
تعاون المكاتب في وضع «قائمة سوداء» بالمتعثرين والمُماطلين يُقلّل من حالات عدم السداد
إن ما نُشاهده من تأخر تسديد المُستأجرين ما عليهم من مُستحقات، يُحتم تفعيل "نظام إيجار" -تبنته مؤخراً وزارة الإسكان- الذي يهدف إلى ربط "مكاتب العقار" بشبكة تقنية تضم قاعدة بيانات متكاملة عن المستأجرين ومدى التزامهم بالسداد، كما أنه من المهم وجود ارتباط بين المكاتب بوضع "قائمة سوداء" بالمتعثرين والمماطلين، ولا ننسى أهمية طلب "تعريف الراتب"، حتى يتسنى للمُؤجر معرفة قدرة المستأجر على السداد أو عدم قدرته، ويبقى من المهم أن يضع المستثمرين حدوداً لقيمة العقار المؤجر، وأن تكون في حدود المعقول وتناسب دخل الفرد.
العميد آل حسن: ثلاث مراحل لتنفيذ الحكم بحق المماطل
ارتفاع الأسعار
وقال "ماجد بن محمد آل مترك" -صاحب مؤسسة آل مترك للعقارات-: إن مشكلة هروب بعض المستأجرين من دفع الإيجارات المستحقة عليهم أصبحت تؤرق أصحاب مكاتب العقار والجهات الأمنية في ملاحقة المستأجر الهارب، مرجعاً سبب بزوغ هذه المشكلة في السنوات الأخيرة إلى الارتفاع المستمر في أسعار الإيجارات، وغياب آلية واضحة تضمن حقوق الطرفين بين المالك والمستأجر، مضيفاً أن دور بعض مكاتب العقار لا ينتهي عند تسجيل العقد بين المالك والمستأجر، بل إن غالبية المكاتب تكون ملزمة بمتابعة تحصيل المبالغ المستحقة على المستأجر ودفعها لمالك العقار في وقتها المحدد، مشيراً إلى أن من بين المشاكل التي تواجه مكاتب العقار من بعض المستأجرين عدم الالتزام بدفع الايجار المستحقة عليهم في وقتها حسب العقد المبرم بين المستأجر والمؤجر، وكذلك طول فترة المطالبة لدى الجهات الحكومية، مؤكداً على أنه عند إلزام المستأجر بدفع الإيجار أو إحضار المستأجر لدفع المبلغ المستحق عليه تكون فترة الايجار أنتهت وبدأت فترة ايجار جديدة.
العميد الشايع: قد يتم إخراج المستأجر ب«القوة الجبرية»!
عنوان المستأجر
وأوضح "آل مترك" أن من المعوقات التي تواجه أصحاب مكاتب العقار عند طلب إخلاء العقار، يطلب المؤجر تقديم دعوى أخرى لدى المحكمة غير المقدمة لدى الحقوق، مضيفاً أنه عند إخلاء العقار يكون هناك إصلاحات وتلفيات وعدم تصفية الكهرباء والماء، مما يجعله يُقدّم مطالبة أخرى، مبيناً أنه من الصعوبات التي تواجهنا في مكاتب العقار هي عدم الاستدلال على عناوين المستأجرين عند المطالبة أو هروبهم، وترك العقار المؤجر مغلقاً لفترة طويلة، مطالباً بتفعيل "نظام إيجار"، الذي تبنته مؤخراً وزارة الإسكان، الذي يهدف إلى ربط مكاتب الإيجار المختلفة بشبكة تقنية تضم قاعدة بيانات متكاملة عن المستأجرين وتاريخهم الائتماني ومدى الالتزام بالسداد، كذلك على أصحاب مكاتب العقار دور كبير في الالتزام بنظام التعريف من العمل وعدم التهاون في ذلك.
المقدم العتيبي: إدراج غير المتجاوب على قائمة المطلوبين
وأضاف: من المهم وجود ارتباط بين مكاتب العقار، مع وضع "قائمة سوداء" بالمتعثرين والمماطلين، حيث سيكون ذلك دافعاً لعدم التأخر في سداد الايجار، ولا ننسى أهمية تعاون الجهات الحكومية في التسريع في إنهاء الاجراءات، مع قصر المطالبة بالدفع والإخلاء لدى جهة واحدة.
آل مترك: لا توجد آلية واضحة تضمن حقوق الطرفين..
خسائر مادية
وأكد "فيصل بن محصان الشيباني" -رجل أعمال- على أن ظاهرة غياب أو هروب المستأجرين وبذممهم إيجارات متبقية تكبد المستثمرين في مجال العقار خسائر مادية فادحة، حيث يترك العقار مغلقاً لفترة طويلة؛ بسبب هروب المستأجر، أو بقائه داخل المنزل ورفضه دفع الإيجار، مضيفاً أنه تبدأ معاناة المستثمر بمراجعة مراكز الشرط والمحاكم لاستخلاص حقوقه، وفي ذلك مضيعة لوقته، وضياع لحقوقه، وهذه المعضلة أصبحت تشكل هاجساً للمستثمرين في مجال الوحدات السكنية المعدة للإيجار، لما يترتب عليها من خسائر، وبالتالي يحجم بعض المستثمرين عن السوق، ويتجهون إلى الاسثمار في موارد أخرى تجلب لهم الربح السريع، أو تغيير مسار المشروع مثل البناء والبيع السريع دون التأجير، وهذا بلاشك يضمن للمستثمر حقوقه والعائد الفوري عليه دون ملاحقة المستأجرين في أقسام الشرط والمحاكم.
الشيباني: المستثمر تكبد الخسائر واتجه إلى موارد أخرى
شبكة موحدة
وأوضح "الشيباني" أنه للحد من مشكلة هروب المستأجر وغيابه ولتشجيع الاستثمار في القطاع العقاري، خاصةً في مجال الإسكان لابد من المسارعة بسن قوانين عاجلة تضمن حقوق المستثمر في هذا المجال، تُخص بها مراكز الشرط، وتسمح بفتح العقار المنتهي فترة إجارة فور هروب المستأجر، مضيفاً أنه من المهم اقتصار مثل هذه القضايا على مراكز الشرط وعدم إحالتها للمحاكم، حتى لا يصبح هناك مضيعة لوقت المستثمر، مطالباً بوضع الهاربين من المستأجرين تحت قائمة المطلوبين للجهات الأمنية، وإيقاف خدماتهم الحكومية أو غيرها من القطاع الخاص، حتى يدفعوا ما عليهم من مستحقات، كذلك على المستثمرين في القطاع العقاري العمل ضمن شبكة معلومات موحدة يتم من خلالها وضع أسماء المستأجرين المنتظمين في السداد والهاربين من دفع الإيجارات؛ لمنع التعامل مع المتعثرين عن السداد مستقبلاً.
العميد آل حسن مُتحدثاً للزميل مناحي الشيباني "عدسة- عليان العليان"
وشدّد على أهمية طلب تعريف بالراتب، حتى يتسنى لصاحب العقار معرفة قدرة المستأجر على السداد أو عدم قدرته، حفاظاً على حقوقه، كذلك يجب أن يضع المستثمرين في مجال العقار حدوداً لقيمة العقار المؤجر، وأن تكون في حدود المعقول في ظل مستوى دخل الفرد، وأن يرضى المستثمر بالحد المعقول من الربح فلا ضرر ولا ضرار.
أدى ارتفاع الأسعار إلى مشكلة هروب المستأجرين من الدفع
تقديم مستندات
ومن خلال بحث "الرياض" عن الجهود التي تبذلها الجهات الأمنية لمعالجة القضايا المتعقلة بهروب بعض المستأجرين، أكدت شرطة منطقة الرياض مراعاتها التعليمات الصادرة من إمارة منطقة الرياض لتنظيم العلاقة ما بين ملاك العقارات والمستأجرين، خاصةً فيما يتعلق بالإجراءات المعمول بها عند امتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة، أو إخلاء العقار بعد نهاية العقد وضمانات حقوق الطرفين.
وقال المقدم "حمد الحميدي العتيبي" -مدير مركز شرطة الديرة-: إن شرطة المنطقة تعمل على تطبيق تعليمات الأمارة المنوهة في حال امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد مضي (15) يوماً بإخطاره بالوفاء، مضيفاً أن دور مركز الشرطة يبدأ من خلال تقدم المالك بشكوى للمركز الذي يقع العقار في نطاقه الإشرافي، مع تقديم أصول المستندات والعقود التي تثبت صحة الدعوى ومماطلة المستأجر في عدم الوفاء بشروط العقد، ومن أبرزها عدم دفع الأجرة المتفق عليها حسب المدة المحددة في العقد.
المسؤولية تقع على مكاتب العقار في توعية الطرفين بحقوقهما
إيقاف خدمات
وأوضح المقدم "العتيبي" أنه بعد استكمال الإجراءات الأولية يتم تبليغ المستأجر بطرق مختلفة منها الاتصال الهاتفي، أو الإخطار بمحضر رسمي، أو عن طريق عُمدة الحي، أو من خلال بعث الموظف المختص بالتبليغ ومحاولة مقابلته لإفهامه أن هناك دعوى مقامه ضده تتضمن عدم دفع الإيجار المستحق عليه، وأن عليه مراجعة مركز الشرط، مبيناً أنه بإمكانه رد الدعوى وإحضار ما يثبت التزامه بشروط العقد ومنها دفع قيمة الإيجار المنتفع به، مشيراً إلى أنه في حال عدم تجاوبه مع طلبات الحضور أو تعذر الوصول لعناوين المستأجر فيتم إدراج إسمه على قائمة المطلوبين -إيقاف خدمات-؛ لإلزامه بمراجعة الجهة الطالبة، وفي حالة استمراره بالمماطلة وعدم التجاوب فيتم العرض عنه لمقام الإمارة لأخذ التوجيه بالموافقة على فصل التيار الكهربائي عن العقار، ووضع اسم المماطل على قائمة القبض، لإجباره على إعادة الحقوق لأصحابها، لما لوحظ من كثرة المماطلين، وحتى لا يتضرر المالك بعدم الانتفاع بملكه.
علاقة المستأجر بالمؤجر أصبحت متوترة بسبب التأخر في السداد
نتائج إيجابية
وأكد المقدم "العتيبي" أنه في حال تجاهل المستأجر وعدم انصياعه فيتم وضعه تحت الملاحظة لحين القبض عليه وتوقيفه، مع إجباره على إخلاء العقار وتسليمه للمالك، ودفع قيمة الأجرة، مضيفاً أن تلك الإجراءات حققت الكثير من النتائج الايجابية في التصدي للإشكالات التي يتعرض لها ملاك العقار من المستأجرين، لافتاً إلى أنه يقع على أصحاب مكاتب العقار مسؤولية كبيرة في وضوح تفاصيل شروط العقد، والاهتمام بتحديد عناوين المستأجرين بدقة، حتى يسهل الوصول إليهم عند الحاجة، موضحاً أن دور مركز الشرطة لا ينتهي حتى ضمان عودة الحقوق لأصحابها، مُحذراً من عدم تسرع بعض ملاك العقار باتخاذ أي إجراء إلاّ من خلال القنوات الرسمية.
ثلاث مراحل
وقال العميد "عبدالله بن محمد آل حسن" -مدير إدارة تنفيذ الأحكام الحقوقية بشرطة منطقة الرياض-: إن مشكلة عدم دفع المستأجرين ما عليهم من مستحقات مالية من إيجارات متبقية في ذممهم، يُعد من المشكلات الحديثة التي تنظر فيها مراكز الشرطة، وهي ولله الحمد لم تصل إلى مستوى الظاهرة مثل جرائم أخرى تعالجها وتستقبلها مراكز الشرطة مثل قضايا الأموال والشيكات بدون رصيد وغيرها، مضيفاً أن إدارة تنفيذ الأحكام بشرطة منطقة الرياض تؤدي دورها المنوط بها، وهو حفظ حقوق المواطنين كما جاء في شريعتنا الإسلامية من خلال تنفيذ الأحكام التي صدر فيها صكوك شرعية أو قرارات من وزارة التجارة أو ديوان المظالم، مشيراً إلى أن المشكلات التي تقع بين المستأجر والمؤجر تعالج مبدئياً في مراكز الشرط، وعقب إحالتها للمحكمة وصدور صك فيها مثل صدور صك بدفع مستحقات مالية يتم إحالتها إلى إدارة تنفيذ الأحكام بشرطة منطقة الرياض.
العميد عبدالله آل حسن
وأضاف: نؤدي العمل على ثلاث مراحل، حيث يتم إعطاء الشخص إشعار بالمراجعة لمقابلة خصمه ويعطى مهلة شهر تقريباً، وإذا لم يراجع المدعى عليه يعمل له إيقاف خدمات، وإذا لم يراجع بعد إيقاف خدماته يوضع على قائمة الضبط، حيث تتم مخاطبة البحث الجنائي ويحدد موقعه عن طريق الجهات المعنية ويتم تنفيذ الحكم الصادر عليه.
العميد سليمان الشائع
قوة جبرية
وأوضح العميد "سليمان الشائع" -مساعد مدير إدارة تنفيذ الأحكام الحقوقية بشرطة منطقة الرياض- أن مشكلة سوء العلاقة بين المستأجر والمؤجر نتيجة عدم دفع المستأجر ما عليه من مستحقات مالية للمؤجر، أو هروبه من المنزل وبذمته إيجارات متبقية، تُعد من المشكلات الحديثة في مجتمعات اليوم وليس في مجتمع المملكة فقط، مضيفاً أنه يأتي لكثرة الاستثمار في القطاع التجاري، مثل إنشاء الشقق السكنية أو المفروشة وبعض المحلات التجارية وغيرها، مما يوجب على الجهات المعنية اليوم دراسة مثل هذه المشكلات، ووضع حلول وأنظمة لضبط العلاقة بين المستأجر والمؤجر، خاصةً تنظيم عمل المكاتب العقارية لحفظ حقوق المؤجر من خلال إعطائه مستحقاته المالية، مؤكداً على أن شرطة منطقة الرياض ممثلة في اللواء "سعود بن عبد العزيز الهلال" حريصة كل الحرص على استقبال شكاوى المواطنين بهذا الخصوص، وتنفيذ التعليمات الصادرة من مقام أمارة منطقة الرياض في أتباع الخطوات المعمول فيها، من خلال متابعة المستأجر وإبلاغة بشكوى المؤجر، وإذا لم تحل مشكلته عبر أقسام الشرطة وصدر فيها أحكام تعمل إدارة تنفيذ الأحكام بشرطة الرياض إجراءاتها القانونية الأخرى، حتى يتم تنفيذ الحكم الصادر بحقه، التي تصل في بعض الأحيان إلى إخراج المستأجر ب"القوة الجبرية" عن طريق العرض للقضاء وأصدار حكم بذلك.
قطع الكهرباء عن المُستأجر قد يزيد المُشكلة تعقيداً
لا تقطعوا الكهرباء على المستأجر..!
أكد العميد "عبدالله آل حسن" ومساعده العميد "سليمان الشائع" على أن دور شرطة منطقة الرياض لا يقتصر فقط على تنفيذ الأحكام، بل إن هناك مساعي لحل الخلافات بين المتنازعين وتقريب وجهات النظر بينهما، من خلال عقد بعض جلسات الصلح بينهما، موضحين أنه كثيراً ما حُلّت بعض الإشكالات ودياً داخل مقر الإدارة بتراضي الطرفين، مُحذرين أصحاب مكاتب العقار وبعض مالكي العقار من الاجتهادات الشخصية، مثل محاولة قطع التيار الكهربائي أو الماء عن المؤجر أو الدخول معه في نزاعات عقيمة؛ لأن مثل تلك التصرفات قد تقود إلى بعض الجرائم التي تصل للقتل - لا سمح الله -، وقد تضر بأشخاص داخل تلك المنازل من المرضى الذين يحتاجون لمثل هذه الخدمات، داعين الجميع إلى التوجه نحو القنوات الرسمية مثل مراكز الشرطة المنتشرة في الأحياء لحل قضاياهم.
ويُخطىء كثير من المُؤجرين، خاصةً عندما يجد تعاملاً سلبياً من قبل المُستأجر، في إغلاق "عدّاد الكهرباء"، رغبةً منه في الضغط على من في المنزل لدفع الإيجار، متناسياً وجود أسرة داخل المنزل تحتاج إلى الكهرباء في كل وقت، مما يُثير غضب المستأجر ويزيد احتقانه، وهنا قد تحدث الكارثة، بأن يشتبك الطرفان، وهو ما قد ينتج عنه إصابات خطيرة قد تصل إلى الوفاة، وهنا لابد أن يعي المؤجر بأن الحصول على الحق لا يأتي بالمُجازفة والمُخاطرة، وإنما يأتي بتتبع القوانين والأنظمة، عبر سلك القنوات الرسمية.
المقدم حمد العتيبي
السداد عن الفقراء والمرضى..!
خلصت "لجنة شوريَّة" من رأي نهائي بشأن الضوابط الخاصة بمعالجة حالات هروب ومماطلة المستأجرين في تنفيذ العقود المبرمة معهم وإخلاء العين المؤجرة عند انتهاء العقد.
وأكدت لجنة الإدارة والموارد البشرية في مجلس الشورى على أن المحاكم هي جهة الاختصاص في المنازعات بين المؤجر والمستأجر، مع منح إمارات المناطق سلطة معالجة إخلاء العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد، في حال أنه موثّق من كاتب عدل أو أي شخص مرخص له بذلك.
وطالبت اللجنة بالموافقة على ضوابط البت في قضايا غياب بعض المستأجرين أو هروبهم وفي ذمتهم إيجارات متبقية، ومنها إدراج اسم المستأجر ضمن قائمة المطلوبين في حال مرور (15) يوماً من قرار تنفيذ الإخلاء، ولأمير المنطقة أو المحافظ الأمر بفصل كل أو بعض خدمات التيار الكهربائي، الماء، الهاتف، وإذا لم ينفذ بعد كل ذلك فيُحال الطلب إلى اللجان الدائمة المشكلة بموجب هذا الضوابط في إمارات المناطق أو المحافظات بقرار من أمير المنطقة، تكون مهمتها فتح الدور والمحلات وإخلاءها وتسليمها للمؤجر. وشدّدت لجنة الإدارة والموارد البشرية على أهمية تشكيل لجنة في إمارات المناطق أو المحافظات بعضوية من وزارات الشؤون الاجتماعية والعمل والإسكان ومن الجمعيات الخيرية، تتعامل مع الحالات التي يكون فيها المستأجر غير قادر على سداد الأجرة أو إخلاء العين، إما لسجنه، أو مرضه، أو وفاته، أو لضعف قدرته المادية، مع الأخذ في الاعتبار أولوية سداد الأجرة المستحقة للمؤجر، وسرعة تنفيذ سكن مناسب للمستأجر وملائم لحالته في حال طلب إخلاء العين المؤجرة.
ويجب أن تراعي اللجنة المُقترحة اتخاذ ما يلزم لإسكان المواطن المستأجر، أو دعمه وفقاً لبرامج الإسكان الخيرية أو الشعبية أو مساكن المحتاجين غير القادرين على الإفادة من برامج الإقراض والتمويل الحكومية والخاصة، بما في ذلك تفعيل الوسائل الخاصة بشراء العقارات أو استئجارها لهؤلاء في الأماكن المختلفة.
ماجد آل مترك
فيصل الشيباني