هيئة سوق المال تعزز من شفافية الاستثمار العقاري بتدشين حملة كبرى للصناديق العقارية

الرهن يرفع مساهمة مؤسسات التمويل في منح القروض لطالبي السكن

ضمن خطتها لنشر الوعي بصناديق الاستثمار العقاري عبر تنظيم حملات إعلامية وندوات وورش عمل ولقاءات متعددة.. تستعد هيئة السوق المالية لتدشين أكبر حملة لصناديق الاستثمار العقاري على ثلاث مراحل خلال العام الجاري.
يعد القطاع العقاري من أكبر القطاعات الاقتصادية في المملكة، وقد شهد السوق العقاري خلال الأعوام الماضية نشاطاً وتطوراً ملحوظاً على كافة المستويات والأشكال، حيث تم إنشاء عدد كبير من المشاريع الإسكانية والتجارية الضخمة والمجمعات، فضلاً عن المشاريع الحكومية ومشاريع البنية التحتية وإنشاء المدن الاقتصادية الجديدة المنتشرة في أرجاء البلاد، وقد واكب ذلك زيادة في نمو الناتج المحلي الإجمالي.
وتشتمل صناديق الاستثمار كأوعية استثمارية هامة؛ على مجموعة من الأوراق المالية التي يتم اختيارها وفقاً لأسس ومعايير محددة تحقق فائدة التنوع الذي يؤدي إلى خفض مستوى المخاطرة الإجمالية للاستثمار وصناديق الاستثمار العقاري موضوع حملتنا هذه يمكن تعريفها بأنها عبارة عن برنامج استثمار عقاري مشترك يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباح البرنامج ويديره مدير مقابل رسوم محددة كما حددت اللائحة اشتراطات الترخيص للصندوق وكيفية طرحه وفيها كثير من الضمانات.
وتحكم الصناديق التي جاءت بديلاً عن المساهمات العقارية بصيغتها القديمة؛ بلائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة بقرار مجلس هيئة السوق المالية السعودية رقم (1-193-2006) وتاريخ 19/6/1427ه وتستند إلى نظام السوق المالية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/30) في 2/6/1424ه لقد كان للمساهمات العقارية التي كانت مصدراً لتمويل القطاع العقاري في الفترة السابقة تجارب سيئة ومتعثرة في كثير من الأحيان خاصة لصغار المستثمرين ولا تزال آثارها موجودة حتى وقتنا الحاضر.
ومما لاشك فيه أن صناديق الاستثمار العقاري تعد نقلة تنظيمية للسوق العقارية في المملكة بعد أن عانت السوق العقارية لسنوات طويلة من الفراغ التشريعي والتنظيمي، وغدت البديل المناسب للمساهمات العقارية كونها مرخصة من هيئة السوق المالية وتضمن الشفافية بين المستثمر والمطور؛ كما أنها تفرض على المطور العقاري الالتزام بالوقت المحدد لتصفية الصندوق وتعود قلتها في الوقت الحالي إلى عدة أسباب أهمها عدم فهم كثير من المطورين العقاريين وبعض الشركات المالية بآليات الطرح وتطبيقها عملياً، وأيضاً عدم إدراك الكثير من الراغبين في الاستثمار لمزايا مثل هذه الاستثمارات.
ومن المتوقع في حالة العمل بنظام الرهن العقاري أن يكون له تأثير ايجابي على الصناديق العقارية وذلك من عدة جوانب أهمها زيادة مساهمة مؤسسات التمويل في منح القروض لطالبي السكن ما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات، هذا بالإضافة إلى تحسين البيئة النظامية للاستثمار في القطاع العقاري.
وحيث أن إيجاد بيئة آمنة وجذابة للمستثمرين هو إحدى أهم المهام الرئيسة لهيئة السوق المالية وتحقيقاً لهذه الغاية أصدر مجلس هيئة السوق المالية في 15 يوليو 2006م قراراً يقضي باعتماد لائحة صناديق الاستثمار العقاري، وقد وضعت اللائحة متطلبات الإفصاح لصناديق الاستثمار العقاري وألزمت بمستويات عالية من الشفافية بهدف إيجاد بيئة تعزز حماية حقوق المساهمين، إذ تمنع اللائحة أي صفقات بين الصندوق ومديره أو أحد من تابعيه. كذلك تنص على وجوب الإفصاح عن أي تضارب محتمل في المصالح وأخذ موافقة مجلس إدارة الصندوق في الحالات التي يحتمل أن تؤدي إلى تضارب في المصالح.
وتسعى هيئة السوق المالية من خلال لائحة صناديق الاستثمار العقاري إلى حماية وحفظ حقوق المساهمين وحقوق الأطراف ذات العلاقة وجعل الاستثمار العقاري آمناً وشفافاً لاسيما أن اللائحة تعد نقلة تنظيمية للاستثمار الجماعي في القطاع العقاري في المملكة وهنا تجدر الإشارة إلى أهمية قراءة وفهم مذكرة الشروط والأحكام الخاصة بالصندوق الاستثماري العقاري المراد الاشتراك به، إذ توضح المذكرة العلاقة التعاقدية التي تنشأ بين مدير الصندوق ومالكي الوحدات وتبين أيضاً حقوق المستثمرين.
حملة إعلامية
إن هيئة السوق المالية تسعى جاهدة إلى نشر الوعي بصناديق الاستثمار العقاري عبر تنظيم حملات إعلامية وندوات وورش عمل ولقاءات متعددة وكان لرئيس الهيئة دور كبير في ذلك وفي مراحل الحملة الإعلامية المزمع تنفيذها سيتم إلقاء المزيد من التفاصيل على صناديق الاستثمار العقاري وكيف أنها جمعت عديداً من النقاط الايجابية في الاستثمار العقاري التي من أهمها الثقة في إدارتها حيث تشترط هيئة السوق المالية لمنح الترخيص لمدير صندوق الاستثمار العقاري أن تكون شركة مالية مرخصة وموافق عليها من قبل هيئة السوق المالية السعودية، وكذلك فإنها تتميز بالشفافية والإفصاح التي فرضتها لائحة صناديق الاستثمار العقاري.
لقد بينت آراء المختصين واستطلاعات الرأي التي أجريت مع بعض الجهات المتخصصة في الشؤون العقارية ومع عدد من المطورين والمستثمرين والمهتمين بالشأن العقاري حول أسباب تعثر المساهمات العقارية أن من أهم تلك الأسباب عدم وجود آلية مالية لحفظ حقوق المساهمين أثناء المساهمة وبعدها وإغفالها ضرورة وجود حساب بنكي خاص للمساهمة وكذلك ضرورة تعيين مراقب من جهة مستقلة، وكذلك طول مدة الإجراءات وتعقيدها والروتينية في بعض الأجهزة الحكومية.
كما أن عدم الوضوح في آلية توزيع الأرباح على المساهمين كانت من الأسباب التي أدت إلى عدم ثقة المساهمين في كيفية حسابها، إضافة إلى عدم وجود آلية واضحة للإفصاح عن النتائج المالية والتخارج مع المساهمين وكذلك فإن عدم وجود رقابة على أداء المساهمات العقارية وأداء مديرها من جهة مستقلة من أهم الأسباب التي أدت إلى تعثر عدد كبير من المساهمات العقارية.
ومن الأسباب التي قالها من شملهم استطلاع الرأي عدم وجود دراسة جدوى لبعض المشاريع العقارية المراد تطويرها حيث كانت معظم المساهمات تعتمد على المضاربات فقط ما أدى إلى ارتفاع سريع في أسعار بعض العقارات الخام التي تقع خارج النطاق العمراني وخارج حدود التنمية فضلاً عن عدم وجود آلية واضحة لحصر المساهمين. كما أن هناك ارتجالية كبيرة في توزيع الحصص بسبب قلة خبرة العقاريين بادارة الأصول المالية، وأخيراً عدم وجود آلية صارمة لتوزيع رؤوس الأموال التي من شأنها أن تمنع تلاعب بعض مطلقي تلك المساهمات العقارية فبإمكان مطلق المساهمة شراء أي شيء بتلك المبالغ دون رقيب ولا حسيب.
يمكن الاستنتاج أن كثيراً من الشركات العقارية لم تقم بتصفية مساهماتها في وقتها المحدد باستثناء كبريات الشركات العريقة والمشهود لها بالأمانة واحترام مساهميها - بينما في صناديق الاستثمار العقاري فإن الفرصة سانحة لها لإثبات قدرتها على تطوير التنمية العقارية وتحقيق المكاسب المرجوة منها للمستثمرين.