النخبة العقارية تعطل القروض العقارية

المقال

منذ طفرة السبعينات وأسعار العقار والإيجارات ترتفع بشكل تصاعدي، وفي العقد الأخير بدأت وتيرة الارتفاعات تتضاعف تحت شعار الطلب أعلى من العرض حتى أصبح المواطن فريسة سهلة لهؤلاء العقاريين المحتكرين لأسواق العقارمستغلين مبادئ السوق الحرة والمضاربة الوهمية التي ترفع أسعار العقار من أراضي ووحدات سكنية خلال أيام، فلا مفاجئة عندما تقارن قيمة الأرض في الشهر الماضي مع الشهر الحالي لتجد نسبة الزيادة في الأسعار مذهلة. للأسف أن الذين يتحملون تكلفة تلك الأسعار هم المواطنون العاديون الذين تمثل الإيجارات أكثر من 30% من رواتبهم الشهرية في ظل غياب هيئة عقارية مستقلة تنظم أسواق العقار وتوفر مركز معلومات عن حركة العقار ليتمكن المواطن من بناء قراره على معلومات شفافة بدون أي استغلال من قبل هؤلاء العقاريين.
إن السؤال الأهم: هل هناك علاقة بين سيطرة النخبة (Elite) العقارية وعدد البنوك التي تقدم القروض العقارية الميسرة للمواطنين الراغبين في شراء العقار؟ الإجابة نعم، وإلا لماذا هناك أكثر من 45% من المواطنين لا يملكون مساكنهم؟ إن مدى تأثير هؤلاء العقاريين على البنوك المحلية التي لا يتجاوز عددها أكثر من 12 بنكا سعوديا على مدى عقود طويلة دون أن يزيد عددها بشكل ملحوظ حد من المنافسة فيما بينها وقدرتها على تقديم القروض العقارية بأسعار فائدة منخفضة وعلى فتره طويلة. هل استطاع العقاريون احتكار البنوك باستعمال ما يملكونه من سيولة ونفوذ في عدم تحفيز البنوك على تقديم تلك القروض وذلك برفع مستوى المخاطره حتى يستطيعون رفع الأسعار كلما بقي عدد المنافسين في أسواق العقار محدود لأن ارتفاع امتلاك المواطنين لمساكنهم يقلص الفجوة بين الطلب والعرض ليكون هناك فائض في المعروض ونقص في الطلب مما يمارس ضغوطا على الأسعار، وهذا ما يكرهه العقاريون.
لماذا لم يتم تنفيذ نظام الرهن العقاري حتى الآن؟ لأنه لا يرضي العقاريين على المديين المتوسط والطويل وسيخلق نقصا في الطلب وفائضا في المعروض على المدى المتوسط. فهل يستطيع العقاريون أن يحدوا من قدرة هيئة الإسكان في توفير وحدات سكنية كافية وفي فتره قصيرة للسعوديين أم لا؟ نتمنى أن لا يحدث ذلك بل تستمر الهيئة في تنفيذ مشاريعها حتى يمتلك معظم السعوديين مساكنهم.
لقد شد انتباهي في هذا الموضوع بحثا بعنوان " الأرض والائتمان: دراسة الاقتصاد السياسي في البنوك في الولايات الامريكيه في أوائل القرن العشرين" في دوريه الجمعية المالية الامريكية (The Journal of Finance FA,VO.66) في ديسمبر 2011. فما أشبه الأمس باليوم وكأننا نعيش في نفس الفترة التي يحاول العقاريون أن لا يفقدوا سيطرتهم على السوق في ظل التغيرات التي تطرأ على أسواق العقار في السعودية. فنجد في الولايات المتحدة في أوائل القرن العشرين تمتلك النخبة الزراعية أراضي كبيره لا تتناسب مع عدد البنوك المحدود مما رفع تكلفة الائتمان والوصول إلى تلك البنوك وتشيرالأدلة بأن النخبه قد قيدت تنمية البنوك بغية الحد من فرص الحصول على التمويل وأنها قد قادرة على القيام بذلك حتى في البلدان ذات المؤسسات السياسية المتطورة فما بالك في البلدان النامية.
إن تلك العلاقة بين النخبة العقارية والبنوك واضحة من تصريح مدير عام صندوق التنمية العقاري، عقب توقيعه اتفاقية برنامج ''ضامن'' مع بنك البلاد الأسبوع الماضي إن أسعار الأراضي المرتفعة حرمت أكثر من 50 ألف مواطن صدرت لهم الموافقة على إقراضهم. ونقول انهم حرموا السعوديين من 1.67 مليون وحده سكنية من المفروض توفيرها خلال الفترة ما بين 2010 و 2015. إن هذا التنبؤ يوضح الرؤية الإستراتيجية التي ينبغي على وزارة الإسكان الجديدة أن تعتمدها، ولكن عليها أيضا أن تأخذ في الحسبان الطلب المتبقي حتى 2015 بإضافة ما لا يقل عن 98 ألف وحدة سكنية سنويا.
*عضو جمعية اقتصاديات الطاقة الدولية
عضو الجمعية المالية الأمريكية