الاستثمار العقاري.. بين التطوير والمضاربة

استراتيجية

في ظل الترقب والانتظار الذي يشهده كل من السوق السعودي والعالمي بعد الأزمة العالمية التي عصفت بالأسواق العالمية والتي وصل تأثيرها بشكل طفيف على قطاعات الأعمال في السعودية بات سؤال هام يخص قطاع الاستثمار العقاري في السعودية وتحديداً المهتمين و الراغبين في الاستثمار العقاري وهو أي استثمار عقاري أنجح في الفترة القادمة هل مشاريع التطوير العقارية أم الاستثمار بالمضاربة في العقارات؟
وقبل الإجابة يجب أن نحدد الفرق بين الاستثماريين ، فالمضاربة في العقارات هي شراء عقار أو مجموعة من العقارات أي كان نوعها سواء كانت أراضي خام أم مباني تجاريه أياً كانت مواصفاته من دون دراسة الجدوى منه أو عوائده وذلك لغرض واحد هو الاستفادة من الزيادة المتوقعة من سعره ومن ثم بيعه لمستثمر آخر وعادة ما تكون العوائد من هذا الاستثمار كبيرة ومجدية ومن دون عناء بل ويكفي شخص واحد للقيام بهذا الاستثمار ولكن هناك نسبة مخاطرة لهذا الاستثمار تتمثل في طول وقت تصريف هذه العقارات في حال الركود إن حصل وشح السيولة.
أما التطوير العقاري فهو شراء مشروع أو أرض بعد دراسة العوائد منها وجدوى استثمارها ودراسة حاجة المستفيد النهائي منها وحساب مدة الاستثمار والعوائد على الاستثمار حتى تصفيته بالكامل وبالعادة تكون العوائد من هذا الاستثمار مضمونة ومحددة الوقت ولكن قليلة العوائد وتحتاج إلى فريق من العمل بين إدارة هندسية وإدارة تسويق.
وبالعودة إلى السؤال الرئيسي فإن باعتقادي على من يرغب الاستثمار في القطاع العقاراي اليوم في ضل الظروف الراهنة يجب عليه أن يقوم بتقسيم محفظة الاستثمار التي يديرها إلى قسمين أساسيين وهما قسم للاستثمار بالمضاربة العقارية وقسم للاستثمار بالتطويرالعقاري ولكن السؤال أيهما أكثر نسبة من الآخر من حجم المحفظة؟
الجواب يعتمد على حالة السوق حيث إنه في الوقت الحالي يجب أن تقل حصة الاستثمار في المضاربة إلى أقل من 30 % من كامل حجم المحفظة الاستثمارية ويستثمر 70% في مشاريع التطوير العقاري وذلك لتقليل المخاطرة والاستفادة من فرص حاجة السوق العقاري لمشاريع تطويرية متخصصة, كما يجب أن لا يغفل عن مدى الفائدة التي يمكن أن يجنيها من المضاربة في حال أخذ بعين الاعتبار الفرص الموجودة من أراض خام قد تجد لها مستثمراً يرغب في تطويرها، وبالتالي تحقيق مكاسب كبيرة دون عناء ولكن برويه ودراسة مكثفة للفرص العقارية.
وتقسيم المحفظة العقارية إلى نسبتين مختلفتين وزيادة حصة أحدهما على الآخر يعتمد على عدة إمور يحددها السوق العقاري ففي حالات التضخم العقاري واستقرار الاستثمارات في القطاعات الاستثمارية المختلفة ووجود سيولة كبيرة في السوق ترجح كفة المضاربة في العقارات على التطوير العقاري ولكن في حالة وجود ركود أو هزات في قطاعات الأعمال وشح سيولة يتم ترجيح كفة التطوير العقاري.
وبالرجوع إلى الفترات السابقة التي ركد فيها قطاع الاستثمار العقاري نجد انه لم يقل الطلب على الوحدات العقارية مثل العقارات السكنية والمستودعات و الصناعية والتجارية بل وكنا نلاحظ شح في العرض للمشاريع العقارية النوعية التي يحتاجها السوق بسبب عدم وجود شركات تطوير عقاري متخصصة وذلك بسبب اعتياد معظم المستثمرين على المضاربة فقط ولا إمكانيات لهم للدخول في تطوير المشاريع العقارية مما يقلل عدد المستثمرين في التطوير وتكون الفائدة لهم.
وهذا يرينا أن قطاع الاستثمار العقاري لا يموت أو يتوقف تماماً كما يدعي البعض حتى في أصعب سنوات الركود ولكن ما يحصل هو توجه السيولة استثمار عقاري ذي عائد واقعي ولمناطق ومدن معينة تحددها الدراسة وحجة السوق الفعلية، وبالتالي يصبح العرض كبيراً على عقارات المضاربة والطلب محدود على عقارات معينه واستثمارات نوعية ولا يتوقف الطلب على التطوير العقاري في أي وقت ولو تأثرت يكون التأثير عليها محدوداً وبسيطاً.