لا بد من تشريعات عقارية تحمي الصادقين وتمنع الدخلاء

أكد أنه حان الوقت لتحديث الأنظمة.. الشبيلي ل «الرياض» :

كان عنوان هذا اللقاء «حوار لا تنقصه الصراحة» من خلاله ومعه كان علينا سبر أغوار المناطق الشائكة، ونحترس من ألغام الحقيقة المدفونة في رحم السوق العقاري، الذي بدأ - السوق العقاري - شاباً فتياً في بداياته، وأمسى كهلاً مترهلاً، واليوم ومن خلال هذا اللقاء لن نقدم وصفة علاجية تجميلية، لأن ضيفنا الشيخ خالد الشبيلي قد حرص على استخدام مشرط الجراح لإزالة الأورام من جسد السوق العقاري.
بصراحته المعهودة وفكره الثاقب المستند على سنوات الخبرة الطويلة فتح آفاقاً جديدة لتغيير مفهوم التطوير العقاري، فابتعد عن التقليدية في معالجة الأمور، والمسكنات الوقتية التي لا تجدي نفعاً على المدى البعيد، فالهدف احياء سوق بدأ شاباً، وهناك حلول قد تعيده إلى سيرته الأولى، أو تدفع في شرايينه إكسير الحياة.
٭ كيف تنظرون إلى الدور الذي يضطلع به سوق العقار في الاقتصاد السعودي؟ وما هي أفضل السبل لتطوير هذا الدور؟
- بداية العقار هو جزء من منظومة الاقتصاد ككل، والعقار لا يعني الأرض، بل يعني مسكنك، يعني معرضك، يعني مصنعك، يعني المنشآت ذات الطابع الفردي أو الجماعي، وليس الأرض، إذن العقار يتداخل في شتى مجالات وفروع الاستثمار، وسوف يتحول إلى جزء فاعل ومنتج ومضيف للناتج القومي متى ما تحول الاستثمار العقاري إلى استثمار إنشائي وليس مقبرة في الصحاري، وبالتالي ينعكس مردوده الايجابي إلى مساهمة فعالة في التنمية الشاملة في البلاد.
٭ استخدام مصطلح «العقار» كثيراً في تسمية المنشآت والمشروعات العاملة في هذا القطاع دون معايير محددة، الأمر الذي سهل استغلاله للتسويق دون تطبيق حقيقي لمعنى المصطلح، ومن ثم يساهم في تنمية قطاع العقار، ما هو تعليقكم؟
- العقار هو العين هو الأصل، وعندما ننظر إلى أي ميزانية لأي شركة تجد جزءاً كبيراً من الميزانية يتكلم عن الأصول الثابتة، والأصول الثابتة هي العقار تعني الأرض، وتعني المنشأة وتعني المصنع.
أما الاستثمار العقاري - كما قلنا - هو إقامة المنشآت، ونحن في حاجة إلى ملايين المساكن على مستوى المملكة، ولكن يجب ان تكون هناك نظرة موضوعية واستثمارية جديدة تتماشى مع حاجة السوق، فنحن لدينا - اليوم - شريحة كبيرة من الشباب يحتاجون إلى مساكن ولكن بطريقة تمويلية مريحة تتماشى مع الدخل، وبتكلفة منطقية تحتاج إلى مراكز تجارية ضخمة ومراكز ترفيهية متعددة ومراكز سياسية، إذن موضوع العقار موضوع مشتت، يتداخل في أغلب الأنشطة، وهذا التوجه الجديد الذي لابد من النظرة المستقبلية متماشية مع حاجة السوق للاستثمار، ليس الهدف هو أرض وبيع ومكسب وانتهى الموضوع هذا شيء جيد، ولكن لابد ان تستمر المنظومة لكي يكون لها دور في الدورة الاقتصادية عامة.
٭ في الآونة الأخيرة كثر الدخلاء إلى السوق العقاري مستغلين فراغ الساحة العقارية من منظومة قانونية أو هيئة تتابع وتحفظ الحقوق سواء للعقاريين الجادين والمستثمرين، وكذلك حقوق المساهمين؟
- أجاب مقاطعاً: هناك خلل ما وصل بنا إلى هذه الحالة، وللأسف يقع اللوم الأكبر على الإعلام والصحافة، فنحن في المملكة نشاهد إصدار أكثر من 20 صفحة عقارية، المفروض ان عليها عبئاً كبيراً في اظهار النظرة الصحيحة، ويقع عبء أكبر على المحررين العقاريين للتأكد من جدية المشروعات وواقعيتها، والاستعانة - أحياناً - ببيوت خبرة تؤيد هذه الفكرة أو.. لا، ومن هنا يستقر الرأي وينشر للجمهور حتى يطلع معك ويعرف حقيقة كل مشروع، فلو نظرنا إلى الصفحة الاقتصادية عندما تتكلم عن البورصة العالمية، تجد المحرر ليس لديه الخبرة الكافية ليتحدث في تلك الأمور، لكن الجريدة أو المجلة قد تستعين ببيوت خبرة أو خبراء في هذا المجال للحديث بواقعية وموضوعية، وكذلك لتحليل السوق ووضعه المالي، ولكني اعتقد ان الصحف العقارية يجب ألا تكون فقط لتلميع شخصيات أي معلن عقاري، فلابد من الشفافية والموضوعية من خلال الاستعانة ببيوت خبرة، أو بعض العقاريين المشهود لهم بالكفاءة والنزاهة أو من مكاتب استشارية على مستوى عال، لأن الجريدة في النهاية متى ما كانت مرجعية للناس يزيد توزيعها وتكون فعلاً مقروءة ومطلوبة، ومن هنا تكمن مصداقيتها، وهنا يكون رأي المحرر العقاري الداعم والناصح الكبير لشريحة المستهلك أو المستفيد، وأنا اعتقد أن هذا ما يجب أن تكون عليه الصحف العقارية اليوم، فليس كل من يعلن ينشر عنه ومشروعه بشكل ايجابي مبالغ فيه، وهنا تفقد الصفحات العقارية مصداقيتها.
٭ ألا ترى أن المعوقات الاستثمارية داخل المملكة، قد أفرزت هجرة بعض المستثمرين إلى دول الجوار؟
- أرى انه لا توجد معوقات في الأنظمة، بل يوجد عدم فهم لبعض الأنظمة، لأن بعض الأنظمة - لدينا - غير دقيقة، وتؤدي إلى آثار عكسية، وتفسيرات غير واقعية، أحياناً، واعتقد انه قد حان الوقت لكي نحدث الأنظمة بوضوح، حتى لا تحتاج إلى أن تصل إلى رأس الهرم، أو إلى جهة عليا لأخذ موافقة أو رأي، من هنا يكون بإمكان أي موظف أن يبت في الأمر الذي أمامه دون الرجوع إلى مرجعيات، أو تفسيرات قد تعقد الأمور، وهذه النقطة على وجه التحديد هي التي أدت إلى وجود معوقات في عملية التنمية، سواء في العقار أو غيره من المجالات، لهذا يجب أن تكون لدينا استراتيجيات مرسومة بوضوح تحكم العملية الاقتصادية، وتنظمها، على أن تكون هناك رؤية مستقبلية على الأقل لعشر سنوات قادمة، توضع من خلالها استراتيجية البنية التحتية، والسعودة، والبورصة، واعتقد ان المملكة قدمت - في السابق - من خلال الخطط الخمسية واجهة تنموية رائعة، وحان الوقت لتكرار نفس التجربة لتوضيح الرؤية المستقبلية لبرامج التنمية في كل الأمور، ونحافظ بالتالي على رؤوس الأموال، بل تكون جاذبة لاستثمارات خارجية تدعم الاقتصاد الوطني.
٭ لكل قطاع أعمال مرجعية إلا أننا نرى العقاريين - رغم حجم رؤوس الأموال التي تضخ في العقار - ليس لهم مرجعية؟ ألا ترون انه قد حان الوقت لإنشاء هيئة لتنظيم السوق؟
- أنا اعتقد ان المطور العقاري في المملكة يقع عليه ظلم كبير، والسبب انه يفرض على المستثمر العقاري جزء من الخدمات والمرافق، ويقدمها مجاناً لشركات أخرى منافسة، أي انه يقدمها هدية مجانية، وبمنة يتسلمونها، وبدورهم يسلمونها للشركة الأخرى، ألا يعد ذلك ظلماً للمطور العقاري، خاصة وأن الشركة الأخرى قطاع أهلي لا تتولاه مظلة حكومية، فيجب إعادة النظر في ذلك، فليس من المعقول أن تربح جهة على حساب جهة أخرى. وهذا يرجع لعدم وجود كيان مستقل ينظم السوق العقاري ويحفظ الحقوق، كما هو معمول به في كل القطاعات.
٭ وماذا عن المعارض العقارية؟
- أنا اعتقد ان المعارض العقارية نوع من الهالة الإعلامية التي لا تضيف للعقار لأن المشروعات التي تعرض غير ذات أهمية أو غير ذات قيمة، ومعظمها مشروعات لتطوير الأراضي، وهي ليست في حاجة إلى معارض، وأسلوب بيعها عن طريق معارض، فلا يوجد عندنا وحدات سكنية، أو وحدات مكتبية تحتاج إلى معارض، وما يوجد لدينا أراض فقط، وتبقى المعارض للتفاخر بين العقاريين لا أكثر ولا أقل.
٭ نعود إلى المساهمات، ونريد منكم من واقع خبراتكم وصفة عقارية تقدمونها للمساهم العقاري، ثم ما هو تقييمك للسوق حالياً والشركات العاملة فيه؟
- أجاب مقاطعاً: لقد دخلت السوق أسماء كثيرة تستخدم «الميديا» والإعلام بشكل قوي لترويج سلعة - أحياناً - لا تكون مدروسة، ونحن نتمنى قيام مشروعات استراتيجية كبرى، وفي نفس الوقت نتمنى ان تكون تلك المشروعات نتاج دراسات وافية، ومتكاملة وليس مجرد أفكار أو أمان، لأن ذلك سينعكس بالسلب على مستوى الاستثمارات الجماعية في العقار، ومن هنا يقع على المساهم عبء كبير جراء اندفاعه تجاه المساهمات دون تريث أو تيقن من جدية المشروع، هل استوفى الدراسات اللازمة؟ خصوصاً في المشروعات الاستراتيجية، والمساهم أو المواطن هو الذي يحكم على الشيء من خلال قراءة بسيطة للدراسات الموجودة ومدى جديتها، وهل هذا العمل واقعي أم غير واقعي؟ أما عن السوق العقاري فأرى انه يتخبط بين الواقع والأحلام، واعتقد ان السوق العقاري في المملكة يحتاج إلى استثمارات هائلة في الانشاءات وليس الأراضي، فقد تحولت الأراضي إلى سلعة للمضاربة أكثر منها إلى تقديم حاجات إلى المستهلك أو التوطين، فتجد مثلاً مئات الملايين من الأمتار للبيع والشراء والمضاربة في تحريك رأس المال، ولكن لا يوجد هدف استراتيجي في النهاية.
٭ لابد وأن نعرج على موضوع القضايا لبعض الشركات العقارية التي هوى بعضها، والبعض الآخر يطلق الوعود للمساهمين، ألا ترون ان مثل هذه التصرفات تؤثر سلباً على السوق العقاري، ويفقد الشركات مصداقيتها؟
- نعم.. لأن الاستثمار الجماعي هو جزء من نجاح الاستثمار العقاري في ظل عدم وجود شركات مساهمة، وأرى ان أسباب السقوط - من وجهة نظري - يرجع لاطلاق مشروعات أقرب للخيال منها إلى الواقع، ومن هنا يصطدم بالواقع فيكون السقوط مدوياً، فمن السهل اطلاق أفكار، ولكن من الصعوبة تنفيذ هذه الأفكار.
٭ هل تعتقدون ان السوق العقاري قادر على استيعاب مثل هذه القضايا؟
- بالطبع لا، فلو زادت القضايا سينهار السوق العقاري كله.
٭ ما رأيكم في بعض الشركات التي تقدم مشروعات لا تحاكي الواقع،، بمعنى قد يعلن عن أحد الأبراج، وأعداد كبيرة من الطوابق والأدوار، وفي الحقيقة أن ترخيصه يشمل عدداً محدوداً من الأدوار؟
- هذا الأمر مبعثه الأول مدى نزاهة هذا الفرد، وهذا الأمر يعد غشاً وتدليساً، وتلك كارثة كبيرة عندما يستغل المستثمر أو المعلن وضع صورة معينة لأحد الأبراج تحتوي على عشرين طابقاً وهو في الأساس لا يحمل ترخيصاً، بل قد لا يكون لديه مخطط معتمد.. وهذا بلاشك سيؤثر على الاستثمار الجماعي في العقار، والاستثمار الجماعي جزء مهم في منظومة الاستثمار العقاري.
٭ هل تؤيدون التحالفات العقارية بين الشركات؟
- طبعاً.. التحالفات العقارية متى ما كان الهدف منها تضافر رؤوس الأموال لإقامة مشروعات جبارة، ومشروعات ذات قيمة عالية فنحن نؤيدها وأعتبرها مكسباً كبيراً للوطن.
٭ رغم كل ما يقال فإن السوق العقاري في المملكة يشهد حركة كبيرة ومتسارعة فهل تعتقد انها طفرة جديدة قد تعيد إليه الحياة، وإلى ماذا تعزوها؟
- أنا لا اسميها طفرة، ولكن توجهات للأفراد للاستثمار في العقار بغرض الربح لا أكثر وهذا شيء مشروع، ولكن نحن في حاجة إلى مشروعات انشائية ضخمة بالتعاون مع البنوك، مع وضع تقنين يحكم العلاقة بين المستفيدين، وبين المستثمر لضمان حقوق الطرفين، لإنشاء مشروعات تستوعب ملايين الشباب في التوطين والسكن وفرص العمل، فإذا لم تتجه الاستثمارات إلى هذا الاتجاه، فاعتقد اننا لم نقدم شيئاً، ولا أسمي هذه استثمارات عقارية، بل أراض فقط.
٭ ما هي توقعاتك لمستقبل قطاع العقار كماً ونوعاً؟
- أعتقد ان مستقبل العقار إذا استمر بهذا الشكل فلن يكون المستقبل جيداً، ولكن لو نظمت هذه الأمور ووضحت اعتقد انها ستؤدي إلى تحول كبير في الاستثمارات من الأراضي، إلى الاستثمارات الإنشائية لكي تكون بالتالي مشروعات منتجة تضيف للناتج القومي، والتنمية داخل المملكة.
٭ تتميز مشروعات خالد الشبيلي بتطويرها للبنى التحتية والفوقية، وجاذبيتها المعمارية، ما هي الأسس التي انطلقت منها المجموعة لتشكل ابداعاً عصرياً لطراز بيئي ذي هوية سعودية حديثة؟
- كما قلنا يجب أن يكون التطوير العقاري جزءاً من المساهمة في تنمية البلد، فالدولة عملت ما عليها من بنية تحتية في الأماكن العامة، والطرق، وفي جميع المرافق، بعد ذلك تتبقى الأحياء التي يجب ان يطورها العقار، وهنا يجب ان يضيف المطور العقاري، ويكمل ما قامت به الدولة، متماشياً مع واقعنا، فإذا تخلى العقار عن هذه المسؤولية، وهذه الرسالة فنحن - بلاشك - نتكلم بدون فعل.
وأرى ان المجموعة قد فرضت هوية للتطوير، جعلت أغلب المطورين يحذون حذوها، وهذا يعد نجاحاً للمجموعة في هذا التوجه على وجه التحديد.
ثم اننا ننظر نظرة مستقبلية لواقع ملموس ليس نتاج أحلام وخيالات، بل نتاج فكر ورؤية، ومثال ذلك الشبيلي «بورت» في الخبر، نحن لم نقدم الأرض للبيع وينتهي الأمر كما يفعل الكثيرون، ولم يكن هذا هدفنا، إنما كان الهدف تغيير هوية مدينة من خلال جذب مشروعات استراتيجية لها قيمة ستؤدي - فيما بعد - لاعطاء المنطقة هوية اقتصادية وسياحية، لهذا جاءت عملية التطوير متواكبة مع طموحنا في المشروعات المتوقعة، ان تكون في هذا المكان، لذا نجد لدينا في المجموعة معايير دقيقة لاختيار الموقع المثالي، واشكال التطوير المستقبلية، ولك أن تعلم ان دراسة الأراضي البحرية من أصعب الأمور، ويحتاج الأمر إلى استشاريين وخبراء عالميين من داخل وخارج المملكة، وهذا ما قمنا به بالفعل، فما بالك بالتنفيذ وصعوبته، وما يمكن ان يعترضك من معوقات، وفي النهاية كان المشروع شاهد عيان لابداع انشائي يلقى التقدير من الجميع.
٭ هل مازلتم تتوقعون مشاركة فاعلة من البنوك والمصارف في التمويل العقاري، وايجاد صناديق إقراض تمولها البنوك بأقساط ميسرة؟
- مازلت عند رأيي، وأتوقع ان يصدر تشريع ينظم العلاقة بين البنوك وبين المقترضين من الأفراد، واعتقد ان البنوك متحمسة لذلك لأهمية هذا التوجه في ازدهار التنمية.
٭ كثر الحديث عن المطالب بوقف المساهمات العقارية لفترة محددة إلى حين ظهور تشريعات جديدة؟
- انا اؤيد هذا الشيء حتى تظهر تشريعات جديدة واضحة وشفافة تحمي العقاريين الكبار أو الصادقين من العقاريين، وتمنع الدخلاء، حتى يكون السوق فقط للجادين، حتى لا تكون هناك فرصة للتلاعب بالأماني.
٭ طرحتم مؤخراً مخطط الزهراء بشكل غير تقليدي، حدثنا عن هذه التجربة؟
- أولاً أحمد الله قبل كل شيء على النجاح الذي حقق في الزهراء، وأشكر الاخوة الذين تفاعلوا في المزاد، ولكن في الحقيقة حاولنا أن يكون هذا المزاد مختلفاً، فقد حرصت على إعادة الوهج القديم للمزادات، قبل سنوات إذا ذكر مزاد تجد أغلب الناس يترك جميع أعماله حتى لو كانت مهمة ويذهب إلى المزاد لأنه يعتقد ان المزاد سوف يحقق فرصة، لكن من خلال التجارب السابقة كانت المزادات فرصة للتوريط أكثر منها للاستفادة، من خلال التسويق و«النجش» أي ادخال شريحة معينة من الناس بغرض رفع السعر لا أكثر، فتجد المشتري متورطاً فيما اشتراه.
من هنا كان حرصي على أن أعيد للمزادات الوهج من خلال استقرائي للحد الذي قد يصل إليه سعر المتر، فبدأنا ب600 ريال للمتر، وانتهى عند 915 ريالاً للمتر فحقق المشترون في البداية أكثر من 30٪ أرباح. وحاولت جاهداً الموازنة بين مصلحة المساهم ومصلحة المشتري، لأن المشتري أيضاً له حق علينا، فلقد اشترى جملة وبالبيع السريع يجب أن يحقق ربما لا يقل بحال عن 10٪، ونحن بعون الله حققنا له أكثر من 30٪ وكذلك حققنا للمساهم 70٪ وأكثر واعتقد ان هذا يمثل عدلاً بين الطرفين، والحمد لله كانت ردة الفعل في السوق جيدة، واعتقد انني استطعت رد الاعتبار للمزادات العقارية وإعادة الوهج لها..
وأتمنى ان تتضافر الجهود لإعطاء العقار قيمته، فالعقار يبقى في النهاية جزءاً مهماً ومكملاً لمسيرة التنمية في البلد.