الشفافية والتنظيم المالي يعززان أهمية الصناديق الاستثمارية في التطوير العقاري

"الرياض" ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

كل واقع اقتصادي جديد يحتاج وقتا حتى يتبلور؛ ومساحة من الزمن حتى ينضج؛ ومن ثم تخلق المنافسة؛ والأخيرة تكون لصالح المستهلك.. مطلع الاسبوع الجاري أعلنت إحدى الشركات العقارية الكبرى تصفية أحد صناديقها العقارية محققة أرباحا بلغت 40%.. الصناديق العقارية (الصورة المنظمة للمساهمات العقارية) بدأت بالفعل تحقق أهدافا طالما سعت هيئة سوق المال لجنيها..
إنني على يقين أن الصناديق العقارية ستكون بالفعل إحدى أدوات (المشاركة) الفعلية من خلال دخول المواطنين في استثمارات عقارية بمبالغ متواضعة؛ أو حتى كبيرة..
وتعتبر الصناديق الاستثمارية العقارية نقلة تنظيمية للسوق العقاري في المملكة، كونها تضمن الشفافية بين المستثمر والمطور، لذا فان القطاع العقاري يحتاج إلى عدد كافٍ من الصناديق لتزيد المصداقية في السوق وتحقق الفوائد التي كانت تحققها المساهمات العقارية وتلافي سلبياتها الكثيرة، في وجود نظام يحدد وقت تصفية الصندوق.
وخلال العامين الماضيين تم طرح عدد من الصناديق العقارية تحت مظلة هيئة السوق المالية؛ ساهمت جميعها في تمويل بعض المشاريع العقارية، حيث وصل إجمالي أصول الطروحات العامة للصناديق العقارية بحوالي 1.3 مليار ريال، كما توجد عشرة صناديق عقارية ذات طروحات خاصة يقدر إجمالي أصولها 1.1 مليار ريال.
ومرت صناديق الاستثمار بالعديد من التطورات والتغيرات التي طرأت على عالم الاقتصاد حتى وصلت إلى ما هي عليه الآن، وتعتبر السعودية الأسبق عربياً في خوض هذه التجربة. كما أن هذه الصناديق - برأي الكثير من الخبراء - ايجابية جداً، وإطلاقها في السوق يساعد على إيجاد مخرجات أو حلول لمشكلة الإسكان في المملكة خصوصاً بعد أن عانت - هذه السوق - لسنوات طويلة من الفراغ التشريعي، وكذلك انتظار إقرار نظام الرهن الذي سيؤثر بشكل فعلي في أداء الصناديق العقارية من عدة جوانب أهمها زيادة مساهمة مؤسسات التمويل في منح قروض لطالبي السكن ما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات.
من جهتهم، دعا خبراء عقاريون إلى تشجيع الصناديق العقارية العاملة في القطاع العقاري السعودي، وتبسيط الإجراءات والتراخيص لإنشاء مثل هذه الصناديق الأمر الذي يساهم في تحسين مناخ الاستثمار بشكل عام والاستثمار في القطاع العقاري بشكل خاص، ولفتوا إلى أن صناديق الاستثمار العقاري تعد من أهم أدوات التمويل الاستثماري التي تنظم أعمالها هيئة السوق المالية لتنشيط وتنظيم وإعادة تأهيل القطاع العقاري كقطاع حيوي يدعم ويعزز فرص استقطاب استثمارات عالمية ومشاركة الجمهور عبر تلك الصناديق التي تخضع لإدارة شركات مالية مهنية متخصصة ذات درجة عالية من الكفاءة والخبرة.
وبادرت هيئة السوق المالية إلى تطوير لائحة لصناديق الاستثمار العقاري وتم تطبيقها وإنشاء صناديق استثمار عقارية ارتفع عددها إلى 15 صندوقا بإجمالي أصول يبلغ 3.5 مليارات ريال، وتم طرح 5 صناديق استثمار عقاري طرحا عاما وبإجمالي أصول يبلغ 2.4 مليار ريال، و10 صناديق استثمار عقاري مطروحة طرحا خاصا بحجم أصول يبلغ 1.1 مليار ريال.
كما تشكل صناديق الاستثمار العقاري كذلك حيزاً كبيراً من اهتمام المستثمرين في المملكة، حيث تصنف على أنها الضيف الجديد على هذا القطاع بتنظيماته وتشريعاته وطريقة أداء عمله، الذي يعولون عليه كثيراً في حل مشكلة الإسكان.. ويترقب كثير من المهتمين بالاستثمار العقاري في السعودية التوسع في الصناديق العقارية بدلا من المساهمات الوهمية، حيث إن المتابع للصناديق العقارية القائمة يرى أنها حققت أهدافها المأمولة في هذه المرحلة بالذات، فإنه من المنتظر أن يكون لها دور فاعل وجوهري في تغيير خريطة الاستثمار في المستقبل.
ويترقب السوق المحلي خلال العام الحالي طرح العديد من الصناديق الاستثمارية الجديدة والمبتكرة بالسوق السعودي وبخاصة في مجال الصكوك والأوراق المالية، كما يترقب المتداولون والمستثمرون طرح عدد من الصناديق الهجينة والحديثة في السوق السعودي والتي تستثمر في أكثر من قطاع اقتصادي. كما سيشهد 2011 طرح عدد من الصناديق المتخصصة بقطاعات البتروكيماويات والتشييد والبناء، بالإضافة إلى التوسع بطرح الصناديق العقارية والتي سيكون الجزء الأكبر منها طرحا خاصا. ويأتي ذلك في الوقت الذي تشير فيه المعطيات إلى زيادة أحجام صناديق الاستثمار في 2011 بسبب قناعة الكثير من المستثمرين الأفراد بالاستثمار المتخصص والمنظم بدلا من الاستثمارات الفردية.
وأوضح خبراء اقتصاديون ان الصناديق العقارية سجلت عامي 2009 و2010 أداء جيدا في الوقت الذي سجلت الصناديق التي تستثمر في أسهم الشركات العقارية خسائر في أدائها في 2010م بالرغم من ربحية السوق مما يدل على أن نتائج الشركات العقارية المدرجة في السوق لا تعكس الواقع العقاري بالمملكة.
واعتبروا أن الصناديق العقارية هي البديل العلمي للمساهمات العقارية التقليدية التي لطالما رأيناها في السابق وعانى منها البعض بسبب تجاوزات بعض العقاريين أصحاب المساهمات، موضحين أن تعثر العشرات من المساهمات العقارية إلى نشوء أزمة لا ينبغي أن يظهر في الأساس وهو ما جعل مجلس الوزراء يتدخل لوضع خطة للتعامل مع تلك المساهمات ورد حقوق المساهمين.
ورأوا أن السوق السعودية بحاجة كبيرة إلى المزيد من الصناديق العقارية خلال الفترة المقبلة وهو أمر سيزيد من الاستثمار الآمن في العقار، مشيرين إلى أن فكرة إنشاء صناديق عقارية أي أوعية استثمارية جديدة تحقق رغبات المستثمر السعودي، مبينين أنه يجب أن يقام الصندوق على أسس وقواعد سليمة وشفافة تكون سبباً في إتاحة مزيد من الأوعية الاستثمارية، لافتين إلى أن الصناديق العقارية ستساعد على دعم مشاريع الإسكان، كما ستوفر وعاءا استثماريا يحقق طموحات ورغبات صغار المستثمرين وتكون أكثر أماناً من الاستثمار في أي قطاع استثماري آخر.
ويقول خبراء بقطاع العقار: إن السعودية تعاني من عجز في الوحدات السكنية يبلغ مليون وحدة ويتزايد بواقع 200 ألف وحدة سنوياً، وإن نسبة ملاك المساكن بالمملكة تعادل 30 بالمائة وتعد الأدنى بين دول الخليج العربية.
وطالب عقاريون الجهات الحكومية (وزارة العدل ووزارة التجارة والبلديات) بوضع آليات واضحة لتكتمل الأنظمة العقارية في السعودية، خصوصاً وأن القطاع العقاري في السعودية يعاني من قلة الشفافية وغياب المعلومات عن الأسعار ومعدلات العرض والطلب، إضافة إلى عدم وجود آلية للتسعير، معتبرين أن هذه المطالب ملحة ليس فقط للعقاريين في السعودية، وإنما للاقتصاد السعودي ككل، متوقعين أن ترفع الصناديق العقارية مستوى تمويل المشروعات العقارية حتى عام 2012 إلى نحو 20 في المائة، من حجم الناتج المحلي السعودي، خصوصاً وأن القطاع العقاري يحتاج إلى تمويل في حدود 30 في المائة من الناتج المحلي لأي بلد في العالم بينما في السعودية لا يتجاوز حجم التمويل ما نسبته 2 في المائة من الناتج المحلي للسعودية.
وأوضحوا أن الصعوبات التي تواجه الصناديق العقارية هي غياب كثير من المنتجات العقارية التي يمكن أن تكون مصدرا مهما للتمويل مثل نظام «الريتس»، الذي يمكن بموجبه تحويل العقارات إلى محافظ أو شركات ذات مسؤولية محدودة ويصدر بموجبها أسهم يمكن تداولها في السوق المالية.