شكوك عقارية حول قدرة القطاع على تغطية الطلب الإسكاني المتزايد

مطالبات بتطوير التنظيمات والتشريعات وتكاتف القطاعين العام والخاص لحلحلة الأزمة..

شكك خبراء ومستثمرون عقاريون في قدرة القطاع العقاري المحلي على تغطية الطلب الإسكاني المتزايد.
وأجمعت أصوات المستثمرين التي انطلقت عبر مجالسهم الرمضانية غير المجدولة على أن هناك حلقات مفقودة في القطاع العقاري المحلي يجب محاولة تنميتها وتفعيلها في السوق من قبل الجهات الحكومية ذات العلاقة ومن أهمها غياب هيئة مختصة للعقار، الرهن العقاري، التسجيل العيني للعقار، نظام لحماية المستثمر وضمان حصوله على الإيجارات المتأخرة ، صياغة وتقنين الأنظمة العقارية والعقود الموحدة وتأهيل العقاريين وتصنيف المكاتب العقارية، توفير وتأسيس قاعدة المعلومات العقارية، إضافة إلى صدور أنظمة تشريعية تنظم التعاملات في السوق العقاري- وهي الأهم بحسب حديثهم-
في الوقت الذي حذر فيه خبراء عبر دراساتهم للقطاع العقاري المحلي الجهات الحكومية ذات العلاقة بالقطاع من تهاون في إحداث نقلة نوعية في التنظيمات والتشريعات في القطاع العقاري المحلي، وتأكيدهم على أن تطور القطاع العقاري المحلي هي مسؤولية مشتركه بين القطاعين العام والخاص.
ابن سعيدان: احتواء الطلب الإسكاني لا يمكن تحقيقه إلا بتوفير الآليات الضرورية
وقال الخبير العقاري الشيخ حمد بن محمد بن سعيدان بأن السوق العقاري السعودي يشهد انتعاشة كبيرة في المرحلة المقبلة، مستنداً بحجم السوق وتوفر كل العوامل الاقتصادية المحفزة لتلبية الطلب المتزايد على المشاريع العقارية الملائمة للمرحلة المقبلة في ظل النهضة الشاملة والتغيرات الاجتماعية الحديثة التي من أبرزها زيادة نسبة الشباب في مجموع السكان بالمملكة خاصة في ظل تطلعهم إلى إيجاد مساكن خاصة بهم على أنماط تتوافق مع ميولهم وثقافاتهم المعاصرة .
الفايز: هناك حلقات مفقودة في القطاع العقاري يجب محاولة تنميتها وربطها بالقاطرة
وأكد أن الفجوة بين الطلب والعرض السكني كبيرة جدا بما يشكل فرصة حقيقية للقطاع الخاص يمكن اغتنامها بالمشاركة في تقليص تلك الفجوة التي قد تتحول إلى أزمة يعاني منها الجميع إذا لم يتكاتف القطاعان العام والخاص لعلاجها .
مشدداً بأن احتواء الطلب الكبير على المنتج الإسكاني بالشكل الأمثل لا يمكن تحقيقه إلا بتوفير الآليات الضرورية،أولها: يتركز على وجود آليات استثمارية متطورة تلبي هذا الاحتياج، والثانية رفع القدرة الشرائية للمواطنين من خلال زيادة التمويل العقاري و حل "جفاف التمويل" – بحسب وصفه- التي يعاني منها السوق، والأخير يكون في وجود مطورين قادرين على انجاز نوعية ضخمة من المشاريع.
الدخيل: القطاع لم يحقق للمواطن تقدماً ملحوظاً في التمكين من تملك الوحدة السكنية
وطلب بن سعيدان بضرورة إزالة العقبات التي تواجه السوق العقاري وذلك في أن يتم اتخاذ الخطوات الإيجابية لكي يتحقق الأمل - على حد قوله- وذلك بإنشاء هيئة عليا للعقار لتنظيم القطاع العقاري بأكمله وتقديم خدمة تنظيمية لسوق العقار عامة على أن يكون هناك تعاون بين الهيئة العليا للعقار والجهات والهيئات الحكومية ذات العلاقة، وتفعيل نظام الرهن العقاري، ونظام التسجيل العيني ، وتسهيل التراخيص البلدية، وإصدار نظام يؤطر العلاقة بين المستأجر والمالك والذي يشهد في الوقت الحالي فجوة كبيرة نتج عنها انصراف العديد من المستثمرين عن الاستثمار في المشاريع المعدة للإيجار لما يلاقونه من صعوبة في عملية التسديد والتعامل مع المتأخرين في التسديد.
مؤكداً أن هذه الخطوات لو تحققت ستساهم في تأسيس ونهوض شركات عقارية في سوق المملكة وتعمل على إحداث طفرة عمرانية وإيجاد قاعدة اكبر للسوق.
حمد بن سعيدان
من جانبه، أكد الدكتور عبدالله الفايز مستشار تخطيط حضري وعمراني في دراسة عقارية على أهمية الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص ورأب الصدع بينهما إحتراماً للمصلحة العامة وإلى محاولة تنظيم وتنزيه صورة القطاع الاقتصادي المحلي وابتكار طرق أحدث للاستثمار العقاري وتسويقه مع تسخير جزء من الجهود للبحث والتطوير العلمي.
وقال الفايز إن هناك حلقات مفقودة في القطاع العقاري يجب المحاولة تنميتها وربطها بالقاطرة ليتحرك قطار العقار، مبيناً أن أهم الحلقات المفقودة تتمثل في غياب هيئة للعقار، الرهن العقاري، التسجيل العيني للعقار، نظام لحماية المستثمر وضمان حصوله على الإيجارات المتأخرة وإخراج المستأجر الذي يتأخر في السداد، صياغة وتقنين الأنظمة العقارية والعقود الموحدة وتأهيل العقاريين وتصنيف المكاتب العقارية، توفير وتأسيس قاعدة المعلومات العقارية.
وأيده في الرأي الدكتور رائد بن منصور الدخيل عضو هيئة التدريس في كلية العمارة والتخطيط بجامعة الملك سعود عبر دراسته للقطاع العقاري المحلي بأن حق السكن لا يعني بالضرورة تمليك كل مواطن لوحدة سكنية ولكن يعنى تمكين المواطن من الحصول على السكن الميسر الذي يكون ضمن إمكاناته ويلبي احتياجاته الأساسية .
د. عبدالله الفايز
وقال الدخيل بأن أهمية تملك الأسر لمساكنها تكمن في ارتباطها بالاستقرار الاجتماعي والاقتصادي والسياسي، مؤكداً في الوقت ذاته بأن العقود الماضية شهدت تقلص نسبة الأسر السعودية القادرة على تملك الوحدة السكنية الملائمة لاحتياجاتها وإمكانيتها، ويعود ذلك- بحسب الدراسة- لارتفاع النسبة المقتطعة من الدخل بنسبة أعلى من المعدلات الدولية وعدم توفر الوحدة السكنية المناسبة وتتركز مسببات المشكلة في المدن الرئيسية بالمملكة.
وتابع "على الرغم من زيادة نمو قطاع العقار خلال السنوات السابقة إلى أن القطاع لم يحقق للمواطن تقدماً ملحوظاً في التمكين من تملك الوحدة السكنية".
د. رائد الدخيل
وأضاف الدخيل في دراسته – حصلت "الرياض على نسخة منها" بأن الاستقرار الاقتصادي للبلاد والطلب الداخلي العالي والتغيرات الاجتماعية على مستوى الأسرة وانخفاض تكلفة التشييد والبناء والاستثمارات الحالية للدولة في البنية التحتية والتشريعات والأنظمة الجديدة المقرة والمقترحة تشير على وجود فرص جيدة في السوق ولكن يرتبط استغلال هذه الفرص بالتوقيت المناسب والتحوط وإدارة المخاطر المصاحبة لتطوير المشاريع السكنية.
وانتهت دراسة الدخيل إلى وجود مجموعة من العوامل التي تؤثر على سوق المساكن وارتفاع المخاطر على المطورين والممولين في المملكة تشمل النمو السكاني وتركيبة السكان والزيادة المتوقعة في عدد الأسر بعدد أفراد اقل والطلب المتزايد على المدن الرئيسية وزيادة النسبة المقتطعة من الدخل وقدرة الأسرة على تحمل التكاليف المتزايدة لتكلفة الوحدة واستقرار التمويل العقاري والائتمان المصرفي للقطاع بالمملكة.
وفي موضوع ذي صلة، أكد تقرير عقاري أن التطورات التشريعية والتنظيمية التي تمر بها السعودية وخصوصا في التشريعات والقوانين الناظمة للقطاع والاستثمار العقاري السعودي ستؤدي إلى مزيد من الاهتمام من قبل المستثمرين والعقاريين السعوديين والخليجيين لما يتمتع به السوق السعودي من ضخامة وتنوع جغرافي من جانب وطلب كبير يظهر نقصا كبيرا في المساكن والعقارات خاصة للمواطنين الساعين لتملك مساكنهم.
وقال التقرير الذي أصدرته شركة المزايا القابضة إن نحو 50 في المائة من السعوديين في العاصمة الرياض يستأجرون منازلهم ويتطلعون لامتلاكها أو شراء عقارات أخرى في الرياض أو في أجزاء أخرى من المملكة، مشيرا إلى أن صدور نظامي الرهن والتمويل العقاري المنتظر سيعملان على توفير آليات التمويل اللازمة بما يمكن السعوديين من امتلاك عقاراتهم وبالتالي ينشط الطلب ما سيعزز من الاستثمارات.
وبيَّن التقرير أن مؤسسات الإقراض التقليدية، مثل البنوك التجارية وشركات التمويل، لا تزال هي المصدر الوحيد لسبل التمويل في الخليج عموما وفي السعودية خصوصا. وأصبحت هذه المؤسسات، في سوق العقار النشط والمزدهر في المملكة، أكثر انخراطا في سوق العقارات، وتعاني هذه المؤسسات من عدم التوافق بين ما لديها من مصادر تمويل قصيرة الأمد، كالودائع على سبيل المثال، وبين متطلبات التمويل السكني طويلة الأمد. ويساهم صدور نظام التمويل العقاري في الحد من المخاطر التي تتعرض لها شركات تطوير العقارات ومؤسسات الإقراض، ويوفر تمويلا إضافيا لسوق العقارات، كما يعطي دفعة قوية للأسواق المالية بالمحصلة، حيث يلعب دور المحفز للنمو الاقتصادي والثبات. وبيَّن التقرير أن نظاما أو قانونا للتمويل العقاري سيوفر الأطر القانونية والتنظيمية الملائمة التي ستوضح العلاقة التي ستربط بين الجهات التمويلية والمقترضين، ما سيزيل أي عوائق أو تردد لدى البنوك أو المؤسسات التمويلية لتوفير خطط أو برامج التمويل الملائمة.