التأجير التمويلي

رؤى عقارية

تتعدد الأدوات التمويلية .. والتي تستهدف العقار كنشاط اقتصادي .. معتمدة على ضمانات عالية الأمان نسبياً.. خصوصاً وأن القوانين المنظّمة للغطاء التأميني الواجب اتباعه بين طرفي العقد .. تكاد أن تكون على وشك الإقرار من قبل الجهات التشريعية.
ومن أهم هذه الأدوات التمويلية .. (التأجير التمويلي) والذي هو عبارة عن نظام تمويلي يقوم فيه المؤجر (الممول) بتمويل شراء أصل رأسمالي بطلب من مستأجر (مستثمر) بهدف استثماره لمدة لا تقل عن 75 % من العمر الافتراضي للأصل مقابل دفعات (مقابل التأجير) الدورية ، مع احتفاظ المؤجر لملكية الأصل وحتى نهاية العقد وامتلاك المستأجر لخيار شراء الأصل عند نهاية مدة التأجير (على أن تكون دفعات مقابل التأجير قد غطت تكلفة الأصل وهامش ربح محدد) أو إعادة الأصل للمؤجر في نهاية مدة التأجير أو تجديد عقد التأجير مرة أخرى .. وأفضل من قام بدراسة هذا النوع من التمويل قانونياً واقتصادياً بشكل عميق وثري الدكتور / حسن محمد الفطافطة في كتابه (التأجير التمويلي في الدول العربية : التجربة ومتطلبات التطوير ) .
لكن التأجير لكي يكون تمويلياً محضاً – كما ينص الدكتور حسن - لا بد أن تتوفر فيه الشروط التالية :
1- أن يقتصر التمويل على الأصول الرأسمالية بهدف الاستثمار وليس الاستهلاك ويكون الأصل استثمارياً عينياً (ويشمل جميع الأصول والسلع الرأسمالية والمعدات، ولا يشمل الأوراق المالية والتجارية كالنقد والسندات).
2- أن يكون الأصل المؤجر هو ضمانة التمويل ومصدر سداد دفعات مقابل التأجير، بحيث تعتبر الدفعات مقابل التأجير جزءاً من ثمن الأصل المؤجر بالإضافة إلى أنها مقابل الانتفاع بالأصل.
3- حق المستأجر بتملك الأصل المؤجر (خيار الشراء) في نهاية عقد التأجير التمويلي (على أن تكون الدفعات مقابل التأجير قد غطت تكلفة الأصل وهامش ربح محدد ) أو حقه في المشاركة في قيمة بيع الأصل المؤجّر في نهاية العقد ، أو الحق في تجديد العقد لفترة جديدة.
4- أن لا تقل مدة العقد عن 75 % من العمر الافتراضي للأصل المؤجر.
5- أن يكون العقد غير قابل للإلغاء ، وان تغطي دفعات مقابل التأجير القيمة السوقية للأصل عند إبرام العقد بالإضافة إلى هامش ربح محدد ، أو أن لا تقل التغطية عن 90 % من القيمة السوقية عند توقيع العقد.
6- ملكية الأصل المؤجر تبقى وحتى نهاية العقد باسم المؤجر.
هذا النوع من التمويل .. حقق أرباحاً ضخمة لأحد البنوك السعودية والتي أجادت التعامل بأدواته وفق معايير السوق السعودي .. فالحد الأدنى للعقار الخاضع للتأجير التمويلي يبلغ 2 مليون ريال يرتفع إلى سقف ال 7 ملايين ريال كحد أعلى .. وتتراوح مدد تملك العقار بين ال 20 & 25 سنة وكلا المدتين تحددان نسبة الريع المستحق للمستأجر المستثمر.
لكن ووفق دراسة أعدها منتدى المحاسبين العرب فإن التكييف الشرعي للعقد : يحيطه بثلاث محاذير شرعية هي :
1)وجود بيعتين في بيعة واحدة وهو منهي عنه.
2) وجود عقد بيع معلّق.
3) احتساب فائدة على الرصيد.
هذا النوع من المحاذير الشرعية باعتقادي لا حل لها سوى النظام ولائحته والتي ستطرح الحلول الشرعية لعقود تتنامى جدواها الاقتصادية يوماً بعد يوم .. خصوصاً للمواطن ..!
* قانوني