تكتلات اقتصادية تقود تجميعاً للأصول العقارية وتحويلها إلى صناديق استثمارية

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

يعتبر الكثير أن الاستثمار العقاري استثماراً مقتصراً على النخبة؛ تداولاً وتملكاً وبالتأكيد أرابحاً، وأبقت الأنظمة القديمة أو المجّددة، المواطن خارج هذه الدائرة.. رغم أن المساهمات العقارية (بنفعها وضررها) كانت تتيح الفرصة لتوسيع دائرة الفائدة لتشمل المكتتبين في تلك المساهمات، وأقصد المساهمات العقارية الصادقة. بلاشك على الرغم من جاذبية السوق وأرباحه، المضمونة، الدائمة، والكبيرة أحياناً، إلا أن المواطن لا يزال بعيداً عن الفائدة، بسبب غياب التنظيمات التي تعزز المشاركة بين المستفيد والمستثمر.
وشهد السوق العقاري خلال الفترة السابقة.. وتحديداً مع مطلع العام الجاري اتجاه الشركات العقارية والأفراد لشراء أصول عقارية ذات عوائد ثابتة، بالاستفادة من النمو السكاني المطرد، وارتفاع الطلب على الوحدات السكنية المعدة للتأجير أو تلك المعدة للتملك.
في الوقت ذاته باشرت تكتلات لرجال أعمال، وأسر تجارية رصد رساميل ضخمة لشراء أصول عقارية، تمهيداً لتحويلها إلى صناديق عقارية استثمارية، تطرح للاكتتاب والمساهمة، بحيث يتاح للمكتتبين الاستفادة من عوائد ثابتة لتلك الأصول. وتتجه بعض التكتلات إلى إنشاء صناديق استثمارية لشراء الأصول العقارية وطرحها للاكتتاب العام، لصالح الصندوق وعوائد مالية تتراوح بين 8 إلى 13 %. وتعمل هذه الجهات على ضخ أموالهم في المشاريع الاستثمارية التي تلبي الاحتياجات المتزايدة من الوحدات السكنية بجميع أنواعها وأشكالها التي تتوافق مع المعطيات الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية الحالية.
فضل المستثمرون أن تكون استثمارات في المشاريع العقارية ذات العوائد، إضافة إلى الأصول المتغيرة، مشددين على أن مشكلة السيولة في الولايات المتحدة ساعدتهم على إيجاد فرص عقارية بأسعار أقل بكثير من تكاليف الاستبدال أو القيام بمشاريع جديدة. وكانت الشركات الإقليمية في منطقة الشرق الأوسط قد أعلنت عن مشاريع وشركات عقارية للدخول للسوق العقارية بالمملكة، وذلك بعد ما تبين أن الطلب يتسارع بمعدلات عالية، في الوقت الذي تطور في أكبر الشركات العقارية في البلاد، من 3 إلى 5 في المائة من الحاجة الفعلية للطلب، الذي يقدر بنحو 200 ألف وحدة سكنية بشكل سنوي على مدى 5 سنوات مقبلة.
وأوضح تقرير عالمي أن أثرياء من دول الشرق الأوسط هم أبرز المستثمرين للأموال الخاصة في سوق العقارات العالمي وتأكد وجودهم على الساحة العالمية كقوة رئيسية خلال العام الجاري.
وقدر التقرير أن عمليات التبادل العقاري العالمية وصلت إلى مستوى قياسي بلغ 600 مليار دولار في 2006, مرتفعة بنسبة 25 %عن العام 2005 ونحو 150% عن العام 2004. وتعمل الصناديق العقارية ذات العوائد على المحافظة على نسبة توزيعات شهرية مرتفعة تتجاوز 7% تقريباً مقارنة بالنسب التي تقدمها البنوك المحلية للودائع ذات التوزيعات الشهرية، وهذا ما يجعلها فرصة ممتازة للراغبين في الاستثمار في العقارات المدرة للدخل.
وأوجدت الأزمة المالية الحالية عديدا من الفرص العقارية المجزية والمتميزة التي تعمل الصناديق على الاستفادة منها.
وشهدت السعودية تدفقا كبيرا للمستثمرين العقاريين العالميين خلال الفترة الماضية، للبحث عن فرص عقارية تنمي رؤوس أموالهم، التي ستعمل على إيجاد عوائد سنوية جيدة في ظل ما تعاني منه السوق الاستثمارية العالمية من تداعيات الأزمة المالية العالمية.
وأكد عقاريون أن المملكة باتت هدفا للمستثمرين الأجانب في ظل ما تقدمه سوق العقارات من عوائد ربحية جيدة تتراوح ما بين 10 في المائة إلى 18 في المائة، كمعدل متوسط في العقارات السعودية، مؤكدين أن ارتفاع الطلب المتسارع يغري بضخ أموال في سوق تعتبر الأكبر في منطقة الشرق الأوسط، في ظل ما يتمتع به الاقتصاد السعودي من حركة جيدة خلال الفترة المقبلة. كما أوضح خبراء عقاريون أن هناك مفاوضات من مستثمرين عالميين للدخول في شركات متعددة في السوق العقارية، وهي التي تواصل سيرها بشكل متوازن خلال الفترة الماضية، مشيرين إلى أن القطاع السكني هو القطاع الأوفر حظا بين طلبات المستثمرين، في الوقت الذي تتفتح فيه الفرص في كل جوانب المنتجات العقارية من عقارات تجارية وصناعية وطبية.
وقال خبراء إن السوق العقارية السعودية، تعتبر من أفضل الأسواق العالمية في الوقت الحالي، لوجود عدد من الأسباب التي تساعد السوق على إيجاد دورة استثمارية اقتصادية مستمرة، مشيرين إلى ضرورة الإعلان عن قانون الرهن العقاري، الذي وصفوه بأنه يساعد على ضمان حركة تجارية في السوق العقارية.
وتدرس وفود أوروبية وأجنبية واقع السوق العقارية وإمكانيات الاستثمار فيها، على الرغم من أنهم متخوفون بعض الشيء من عدم النهوض باستثماراتهم بالسرعة نفسها التي يمكن تحقيقها في بلادهم. كما أنهم يقرون بأن السوق العقارية في المملكة سوقا واعدة وتحوي الكثير من الفرص الاستثمارية، مما يجعلها محل جذب للاستثمارات المختلفة، وأنهم ينظرون إلى المملكة كسوق استثمارية مهمة، خاصة بعد أن أثبتت صمودها في وجه الأزمة المالية.
ويعمل بعض المستثمرين الأجانب على نقل الصورة من السوق السعودية العقارية لنظرائهم في الغرب، في الوقت الذي يبحث فيه مستثمرين سعوديين عن عقارات غربية تعتبر فرصة مثالية في الوقت الحالي في أحد أكبر أسواق العالم العقارية. وقال خبراء في التطوير العقاري في المملكة إن المستثمرين يفضلون خيارات الملكية في الأسواق الإستراتيجية، حيث تنحصر تلك الخيارات في الأرض، والممتلكات العقارية ذات العوائد، إضافة إلى الأصول المتغيرة، مشددين على أن مشكلة السيولة في الولايات المتحدة ساعدتهم على إيجاد فرص عقارية بأسعار أقل بكثير من تكاليف الاستبدال أو القيام بمشاريع جديدة. وكانت الشركات الإقليمية في منطقة الشرق الأوسط قد أعلنت عن مشاريع وشركات عقارية للدخول للسوق العقارية بالمملكة، وذلك بعد ما تبين أن الطلب يتسارع بمعدلات عالية.
وتبرز أهمية الاستثمار في قطاع الإسكان بشقيه التملك والإيجار من خلال تطلع المستثمرين بشكل عام إلى تلمس أكثر الفرص الاستثمارية رواجاً لتركيز استثماراتهم فيها أملاً في الحصول على عائد أكبر من الفرص البديلة الأخرى، أما إذا كان المستثمرون هم من العاملين في قطاع العقار أو قريبين من هذا النشاط فإن تركيزهم ينصب في المقام الأول على بحث المواقع الأكثر ربحية والكيفية التي سيتم بها استغلال هذه المواقع والبدائل المتاحة أمامهم لتحقيق العائد الأفضل, ويضعون أنفسهم في مواجهة ثلاثة بدائل يتركز أولها على إنشاء المرافق العقارية ومن ثم بيعها, أو أن يقوموا بتشغيلها لحسابهم باعتبار هذا البديل أحد البدائل الناجحة, أو أن يقوموا بديل ثالث ببناء مرافق ذات استعمال تجاري أو إداري أو سكني وتأجير تلك المرافق.
وسجلت السوق العقارية السعودية خلال النصف الأول من عام 2009، مواصلة نمو الطلب على الأراضي كمنتج أولي عند المستثمرين من أفراد وشركات تطوير في المملكة.
وبرزت الثقة لدى المستثمرين السعوديين على منتج الأراضي، سواء من خلال الأفراد أو الشركات، وذلك من خلال المزادات التي طرحت خلال الستة أشهر الماضية. وأكد عقاريون أن منتج الأراضي له مميزات عديدة، تتمثل في انعدام تكاليف صيانة أو متابعة، بالإضافة إلى أن مدة الربحية فيها أفضل من العوائد السنوية التي تأتي على شكل إيجار، إضافة إلى أنها أصول ثابتة لا تتغير بشكل كبير، وإن شهدت انخفاضاً في الأسعار فإن الانخفاض لا يصل إلى حد الخسارة الكبيرة.
وكانت السعودية قد شهدت في العقود السابقة تطوير الحكومة لمخططات أراض وطرحها على الأفراد، مما ولد ثقافة شراء الأراضي عند المستثمرين العقاريين بشكل خاص، ولا يكاد مستثمر في أي قطاع إلا ويكون جزءاً من استثماراته أو ثروته يتضمن أراضي عقارية، الأمر الذي يعزز حضور منتج الأراضي لدى الكثير من العقاريين.
واعتمدت التنمية العقارية اعتماداً كلياً على منتج الأراضي، مما ساهم في حركة الأراضي خلال العقود الماضية، وحتى الوقت الحالي يوجد في المملكة مستثمرون متخصصون في منتج الأراضي، سواء كانت كبيرة أو مفردة، التي تشهد حركة كبيرة خلال الفترة الماضية.