التقييم العقاري غير منظم.. وتقاعس البنوك لتمويل المطورين أسهم في تضخم أسعار الوحدات السكنية

أكد أن معظم الشركات المالية غير مؤهلة لعمل صناديق عقارية.. عضو لجنة الخدمات العقارية في «غرفة الرياض»:

أكد خالد بن شاكر المبيض عضو اللجنة الفرعية للخدمات العقارية بالغرفة التجارية الصناعية في الرياض والمدير العام لشركة بصمة لإدارة العقارات، أن التقييم العقاري في السوق المحلي غير منظم.
ورحب المبيض في حوار مع «الرياض» بفكرة إنشاء شركات مقاصة عقارية تتولى تقييم العقارات والتأكد من سلامة العقار المراد- مستدركاً- في أن تطبيقها لن يكون سهلا فلا أحد- والحديث للمبيض- يستطيع التأكد من سلامة ملكية العقارات إلا إذا قام بعمل تنسيق مع عدد كبير من الجهات الحكومية وستتطلب منه مجهودا ووقتا كبيرا بسبب عدم وضوح بعض صكوك الملكية.
وانتقد المبيض ما تقوم به كتابة العدل الأولى في الرياض في الوقت الحالي من تدقيق لجميع الصكوك الصادرة منها، معتبراً ذلك عملاً خاطئاً ومنفر ولا يعدو أن يكون إجراء احترازي مبالغ فيه الغرض منه إثبات وجود فليس منطقياً أن يأخذ مراجعة صك أرض صغيرة مشتر حديثاً أكثر من شهر وأحياناً شهر ونصف في كتابة عدل مثل الرياض التي تعتبر رائدة في إصدار الصكوك إلكترونياَ.
وبين المبيض أن تقاعس البنوك لتمويل المطورين للوحدات العقارية لتغطية الحاجة لمشاريع إسكانية أدى إلى شح في المعروض وتضخم في أسعار الوحدات السكنية القائمة، الأمر الذي دعاه للمطالبة بضرورة وجود جهة مسئولة عن القطاع العقاري المحلي بمستوى الهيئات لفرض قوانين تكبح هذا التوجه.
وعن وجهة نظره في توقعات لانخفاض أسعار العقارات أكد أنه لن يكون هناك نزول في الأسعار إلا إذا تم توفير وحدات عقارية تغطي الطلب فهناك شح في العرض وزيادة في الطلب....فإلى محصلة الحوار:
* ما توقعاتك لمستقبل سوق العقار في المملكة؟
- لم يعد التوقع عن ما سيؤول إليه مستقبل العقار أمراً سهلاً وخصوصاً في ظل التغيرات التي يشهدها الاقتصاد في المنطقة بشكل خاص والعالمي بشكل عام ولكن يبقى هناك مؤشرات إيجابية يتفرد بها السوق العقاري في ظل النقلة التي يشهدها الاقتصاد السعودي والقوانين المحفزة للاستثمار في المملكة الذي يعتبر استثنائيا من بين أسواق المنطقة إذ أنه سوق يملك طلباً حقيقياً مدعوماً بفرص عقارية أكثر من ممتازة وفجوة كبيرة بين العرض والطلب.
* كيف نحمي المستثمرين العقاريين من الاستثمارات الخاطئة؟
- هذا سؤال هام ولكن أكثر ما كان يضر السوق والمستثمرين هو المساهمات العقارية العشوائية والتي لم يعد لها وجود حيث تم تنظيم المساهمات العقارية عبر هيئة سوق المال التي قامت بوضع مجموعة من الإجراءات الصارمة لعمل أي مساهمة عقارية وجعلتها تحت مظلة الشركات المالية وتحت إشراف ومتابعة هيئة سوق المال ولكن هذا الإجراء جاء أثره كبيراً على السوق العقاري إذ أن معظم الشركات المالية غير مؤهلة لعمل صناديق عقارية مما جعل الاستثمار العقاري يمر بشح كبير في عدد المشاريع العقارية الكبيرة خلال الفترة السابقة.
* يدعو المهتمون بالقطاع العقاري الجهات العليا إلى تشكيل هيئة عليا للعقار للإشراف على أنشطة وتجارة العقار أسوة بهيئة سوق المال، ما تعليقكم؟
- هناك أصوات كبيرة من الوسط العقاري تطالب بذلك وأعتقد أن وجود هيئة عليا للعقار سيكون له أثر كبير على نجاح القطاع العقاري فالسوق العقاري اليوم يحتاج إلى دعم وتنظيم كبيرين لتوفير وحدات عقارية يحتاجها السوق العقاري ودون وجود جهة رسمية بمستوى الهيئات لن يكون الدعم كما يجب كما أن هناك شحا كبيرا في وجود شركات تطوير عقاري مما سيؤدي إلى نقص في الوحدات العقارية كما أن الطلب يفوق حجم العرض بكثير وهذا الطلب أصبح معززاً بشركات وبنوك تموله وفي المقابل هناك تقاعس من البنوك لتمويل المطورين الذين سيوفرون وحدات عقارية لهذا الطلب مما سيؤدي إلى تضخم في أسعار الوحدات العقارية القائمة بسبب شح العرض ولا توجد جهة مسئولة اليوم لفرض قوانين لكبح هذا التوجه ولو وجدت لكان الأمر أفضل بكثير.
* كيف تنظرون لواقع التقييم العقاري في السعودية؟
- غير منظم ويحتاج إلى تنظيم فهو يعتبر من أساسات اقتصاد الدول فالاقتصاد الأمريكي على سبيل المثال انهار عام 1985م بسبب أزمة الرهن العقاري الذي كان سبب انهياره التقييم العقاري مما حدا بهم إلى تشكيل مؤسسة حكومية تتبع للكونجرس الأمريكي –وهي أعلى سلطة فيدرالية- بمسمى مؤسسة التقييم APPRAISAL FOUNDATION وحتى عندما حصلت أزمة الرهن العقاري مؤخراً ضن الجميع أن سببها التقييم مجدداً ولكن برئت اللجنة المشكلة لدراسة أسباب الأزمة التقييم وهذا يعطينا مؤشراً عن مدى أهمية التقييم في اقتصاد الدول ويعطينا مدى حاجتنا لتنظيمه خصوصاً ونحن على أعتاب إصدار نظام الرهن العقاري الذي يعتبر التقييم من أهم أساسياته.
* دعا عقاريون إلى إنشاء شركات مقاصة عقارية تتولى تقييم العقارات والتأكد من سلامة العقار المراد شراؤه سواء كان أرض خام أو مباني أو مخططات، ثم القيام بإجراءات نقل الملكية واستلام قيمة الأرض وتسليمها للبائع؟ ما رأيكم بالفكرة؟
- فكرة جيدة ولكن تطبيقها لن يكون سهلاً فلا أحد يستطيع التأكد من سلامة ملكية العقارات إلا إذا قام بعمل تنسيق مع عدد كبير من الجهات الحكومية وستطلب منه مجهوداً ووقتاً كبيراً بسبب عدم وضوح بعض صكوك الملكية وللمعلومية ما تقوم به كتابة العدل من تدقيق لجميع الصكوك الصادرة منها هو عمل خاطئ ومنفر ولا يعدو أن يكون إجراءً احترازياً غير هام الغرض منه إثبات وجود فليس منطقياً أن يأخذ مراجعة صك أرض صغيرة مشترى حديثاً أكثر من شهر وأحياناً شهر ونصف في كتابة عدل مثل الرياض التي تعتبر رائدة في إصدار الصكوك إلكترونياَ.
المبيض اثناء حديثه للزميل محمد ا لسعيد
* ما تقييمك لدور البنوك المحلية في التنمية العقارية في المملكة؟
- معظم البنوك تقدم مصلحتها الخاصة عن مصلحة السوق العقاري وهذا أمر خاطئ يمكن أن يطبق في سوق غير السوق العقاري فهو تمول كما ذكرت الأفراد لشراء مساكن وتتهرب من تمويل المطور الذي سيوفر تلك المساكن بسبب أن تمويل الأفراد يعتبر أقل مخاطرة وأعلى عائداً من تمويل المطورين وهذا سيؤدي إلى تضخم في قيمة العقارات القائمة وسيزيد الشح في المعروض والخاسر سيكون في النهاية البنك نفسه فلن يجد منتج ليموله لعميله وإن وجد المنتج فلن يكون سعره مناسباً بل مرتفعاً جداً وهذا سيكون مؤشراً لبداية أزمة الرهن العقاري فيجب الحرص من ذلك.
* ما رأيك بالتنظيمات الجديدة للسوق العقاري المعلنة أخيرا؟ وهل هناك تشريعات يجب فرضها في السوق؟
- لم تصدر تنظيمات هامة حتى الآن باستثناء إيقاف المساهمات العقارية وإصدار نظام الصناديق العقارية ولازال السوق بحاجة إلى تنظيمات أكثر.
* ما المطلوب لجذب الشركات العقارية الأجنبية للسوق السعودي؟
- السوق العقاري يعتبر اليوم من أكثر أسواق المنطقة جاذبية بسبب الفرص المتاحة والطلب الضخم على الوحدات السكنية الذي يوفر فرصة استثمارية لشركات التطوير العقاري وبالأخص المتخصصة في المشاريع السكنية الاقتصادية ولا توجد معوقات كبيرة لتلك الشركات العقارية لدخول السوق وأتوقع أن تبدأ شركات كثيرة بالدخول في السوق خلال السنوات القادمة بإذن الله.
* ما رأيك في التكتلات العقارية التي تظهر حالياً بين بعض الشركات والمستثمرين؟ وهل تؤيد قيام تحالفات شركات محلية مع أجنبية؟
- هذه التكتلات تعتبر أمراً صحياً خصوصاً بعد الأزمة العالمية فهناك شركات عقارية عالمية ستبحث عن فرص استثمارية في أسواق جديدة وستكون السوق العقارية السعودية ضمن أولوياتها الكبرى وستفضل تلك الشركات الدخول مع شركات محلية لها خبرة.
* كيف تقيمون تشجيع الحكومة لإيجاد قطاع يهتم بالتمويل الإسكاني؟
- المجهود الذي قامت به يعتبر أفضل ما تم تقديمه ولكن يجب أن تتضافر مجهودات القطاع الخاص لدعم تلك التوجهات فهي لن تنجح بدون تعاون من القطاع الخاص لخدمة التوجه إذ أن ماتقوم به الدولة مشكورة سيحرك عجلة الاستثمار العقاري بإذن الله.
* ما الأنظمة التي يحتاجها الاستثمار في قطاع التمويل الإسكاني في السعودية؟
- الرهن العقاري من أهم الأنظمة التي سيحتاجها قطاع التمويل الإسكاني
* في ظل الغلاء الواضح في أسعار الأراضي والوحدات السكنية يعاني الكثيرون في توفير مسكن عمر ملائم للأسرة، برأيكم ما هي الآلية للتغلب على هذه المشكلة ؟
- لن يكون هناك نزول في الأسعار إلا إذا تم توفير وحدات عقارية تغطي الطلب فهناك شح في العرض وزيادة في الطلب.
* تسعى الحكومة لحل القضية الإسكانية؟ ما ذا تقترحون من إجراءات لمعالجة القضية؟
- تقديم دعم للمطورين الذين سيطورون مشاريع إسكانية اقتصادية ويكون الدعم للأرض والبناء بشرط تحديد نسبة متدنية لربح المطور وبالتالي ستتوفر عدد ضخم من المشاريع العقارية الاقتصادية بسعر مناسب.
* تم اختيار شركتكم مؤخراً لتسويق مشروع حمراء الشرق التابع للمؤسسة العامة للتقاعد فما وضع هذا المجمع؟
- مشروع حمراء الشرق عبارة عن مشروع يضم 126 معرضاً تجارياً تم تنفيذها ضمن أعلى المستويات والمواصفات العالمية ومن يزورها يبهر بالمستوى الذي نفذت به كما أن جميع المعارض منتهية التشطيب تماماً وتم تركيب وحدات التكييف لكامل المشروع مما يجعله نموذجاً للمشاريع العقارية المكتملة وعندما بدأنا في تأجير المشروع تفاجأنا بالحجم الكبير من طلبات المستأجرين من أعلى المستويات وسيضم المشروع أنشطة متميزة بإذن الله.