التمويل العقاري (4)

في العقار

تحدثت في المقال السابق عن ثاني الصيغ التمويلية الإسلامية التي تستخدم في القطاع العقاري، واليوم نستعرض الصيغة الثالثة والرابعة والخامسة وأخيراً السادسة.
فالصيغة الثالثة هي البيع الآجل والذي يسمى أيضاً البيع بالتقسيط وفيه يسلم البائع السلعة للمشتري ويقوم بتسديد ثمنها بعد مدة محددة من تاريخ عقد البيع ويتم السداد في العادة على أقساط وعلى فترات دورية شهرية أو أسبوعية وأحياناً يتم السداد دفعة واحدة في نهاية المدة.
هذه الصيغ مجازة من جمهورالفقهاء شرط أن تتم بالتراضي بين الطرفين وأن يحدد الثمن والأجل منذ البداية وهو يدخل في قوله تعالى : (وأحل الله البيع وحرم الربا) وتدخل أيضاً في قوله تعالى: (يا أيها الذين آمنوا لا تأكلوا أموالكم بينكم بالباطل إلا أن تكون تجارة عن تراض منكم). ويمكن أن يحدد البائع سعراً أعلى للتقسيط من السعر النقدي، وقد استدل الفقهاء في ذلك بما ورد عن ابن عباس رضي الله عنهما في قوله: «لا بأس أن يقول بائع السلعة هي بنقد وبنسيئة كذا ولكن لا يفترقا إلا عن رضى».
لكن ما وضع هذه الصيغة في الأنشطة العقارية، الحقيقة أن صيغة البيع الآجل يمكن أن تستخدم في تمويل الأنشطة العقارية حيث تقوم شركات التقسيط أو البنوك بشراء الوحدة العقارية ثم تقوم بإعادة بيعها بالتقسيط على عملائها لفترات زمنية تتناسب مع قدرتهم على السداد وهنا يستطيع البائع «الشركات أو البنوك» تحقيق أرباح جيدة من الفرق بين البيع الآجل والنقدي.
والبيع المنتهي بالتمليك وهو صيغة أخرى من صيغ التمويل التي يمكن الاستفادة منها في تمويل الأنشطة العقارية وفيه يدخل البنك شريكاً مع إحدى شركات التمويل العقاري في بناء أو استثمار مشروع عقاري معين وفيه يتم الاتفاق بينهما على أن يحل الشريك تدريجياً محل البنك في فترة محددة على حسب قدرات الشريك المالية وإيراد المشروع وفي العادة يتم تقييم الحصة المباعة في ضوء أسعار السوق وقت البيع ليصبح المشروع بعد فترة معينة ملكية خالصة لشريك البنك.
أما خامس هذه الصيغ فهو ما يسمى بعقود الBOT وهي الأحرف الأول للكلمات الإنجليزية Build - Operate - Transfer على الترتيب وهي تعني القيام بالبناء ثم التشغيل ثم التحويل وهي صيغة مستخدمة عالمياً لإقامة المشاريع الحكومية بواسطة القطاع الخاص لمقابلة تغطيات احتياجات مواطني دولة ما وتحدث عادة حينما تكون الدولة عاجزة عن توفير هذه الاحتياجات.
والعملية تتلخص في قيام أحد المستثمرين شركة أو بنكاً بإنشاء وتمويل مشروع على أرض مملوكة للدولة أو لجهة معينة ويحصل المستثمر على إيرادات هذا المشروع بما يمكنه من استرداد تكلفته الاستثمارية وتحقيق الربح فترة معينة يعاد بعدها المشروع للدولة أو الجهة.
فكرة هذه الصيغ كما يظهر من اسمها نشأت في الغرب وسط التعاملات الربوية وأسعار الفائدة التي تتعامل بها دول هذه المناطق، إلا أن المفكرين الإسلاميين استطاعوا تطويع هذه الصيغة إسلامياً وتنفيذها في عدد من الدول كماليزيا وجاءت عملية التطويع أو التكييف اعتماداً على عقود الاستصناع والإجارة وهذه التجربة في الحقيقة تتطلب من الجهة المنفذة نفساً طويلاً ولا تحتاج إلى رؤوس أموال كبيرة وفي الوقت نفسه تجميدها بشكل ما لأن الاستفادة منها تتطلب فترات زمنية طويلة قد تصل إلى ثلاثين عاماً.
أما سادس هذه الصيغ في المرابحة هي كما عرفها أهل العلم «بيع بمثل الثمن الأول مع زيادة ربح معلوم» وفيه يتم الاتفاق بين البائع والمشتري على أن يتكفل البائع بشراء سلعة وبيعها للمشتري بزيادة بربح محدد بنسبة ويعتبر بيع المرابحة من بيوع الأمانة لأن البائع هنا مستأمن في أن يخبر المشتري ثمن السلعة الأصلي والتكاليف الأخرى، ولهذا البيع شروط يجب توافرها حتى تتحقق مشروعيته ومن هذه الشروط:
- معرفة المشتري بالثمن الأصلي للسلعة «العقار مثلاً» وكذلك بالتكاليف الأخرى.
- أن يكون الربح معلوماً للطرفين البائع والمشتري.
- أن تكون السلع أو العقار حاضرة وقت البيع.
- أن يوضح البائع للمشتري العيوب الظاهرة والخفية.
- أن يكون عقد الشراء الأول صحيحاً.
وبالطبع هذه الصيغ تستخدم بكثرة في الأنشطة العقارية.