ارتفاع الطلب على المساكن في المملكة فرصة قوية لرفع إيرادات شركات التطوير العقاري

استشهدا بنمو إيرادات مبيعات «دار الأركان» بنسبة 13.2% العام الماضي.. تقرير جدوى:

توقع تقرير اقتصادي حدوث ارتفاع حاد في الطلب على المساكن في السعودية نتيجة لسرعة النمو السكاني الذي تشهده البلاد.
وقدرت الاحصاءات الرسمية - بحسب التقرير - عدد الوحدات السكنية المطلوبة سنوياً لتلبية الطلب المتزايد في حدود 200 ألف وحدة سكنية، مؤكداً أن الاستثمار في الوحدات السكنية سيكون عنصراً مساهماً في إيرادات شركات التطوير العقاري في المملكة.
وقال التقرير الصادر عن جدوى للاستثمار إن شركات التطوير العقاري في السوق المحلي أقل من 10 في المائة من سوق القطاع السكني، ولكن أكد التقرير على أخذ حصة شركات التطوير على التنامي.
وتوقع التقرير أن تلعب شركات التطوير العقاري دوراً أكبر في سوق المساكن من خلال التعاون مع البلديات المحلية لإنشاء مجمعات سكنية متكاملة بحيث تهتم البلديات بتوفير الخدمات الأساسية بينما ينصب تركيز شركات التطوير على مهمة تصميم وتنفيذ مشاريع المجمعات بمستوى عالي الجودة. واستشهدا التقرير بنمو إيرادات المبيعات بشركة دار الأركان للتطوير العقاري بنسبة 13.2 بالمائة عام 2007 مقارنة ب 3.7 بالمائة عام 2007. وأرجع هذا النمو المتسارع بزيادة الطلب على الوحدات السكنية والأراضي وتمكن الشركة من زيادة عدد الوحدات المباعة نتيجة لتعزيزها فعالية عمليات التخطيط والبناء وتعدد خيارات تمويل المساكن ساعد على زيادة عمليات البيع إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات السكنية.
وذكر التقرير أن قطاع الأراضي هو المصدر الرئيسي لإيرادات الشركة حيث شكل 73 بالمائة من اجمالي الإيرادات في المتوسط خلال السنوات الأربع الماضية بينما شكلت المشاريع السكنية النسبة المتبقية. وعلى الرغم من أن الأراضي ستظل أحد مصادر الدخل الرئيسة إلا أن دار الأركان - بحسب التقرير - تخطط لزيادة كبيرة في مساهمة المشاريع الإسكانية في إيرادات الشركة، لذا يمكن أن تحقيق هذا الهدف بفضل تزايد عدد المشاريع التي ستطرحها الشركة في السوق خلال السنوات القليلة القادمة. وقال التقرير إنه شكلت تكلفة المبيعات 51 بالمائة من اجمالي الإيرادات خلال العامين الماضيين وهي نسبة متوافقة مع متوسطها التاريخي ولكنها انخفضت إلى 45 بالمائة خلال الفصول الثلاثة الأولى من عام 2008. وتحقق الأراضي أرباحاً أعلى مما تحققه المشاريع السكنية وذلك لأن تكلفة بيع الأولى أقل من تكلفة بيع الثانية، وعلى سبيل المثال نجد أن الربح الاجمالي لمشاريع الأراضي شكل 52 بالمائة خلال النصف الأول لعام 2008 مقابل 48 بالمائة للمشاريع السكنية.
وبيّن التقرير أن قد تراجعت الربحية، قياساً بمعيار الربح الصافي، بصورة طفيفة عام 2007 نتيجة لزيادة مصاريف التمويل عندما أصدرت الشركة مجموعتين من الصكوك كما زادت من التمويل بالمرابحة في السنوات الأخيرة. كذلك تراجع معيار العائد على الأصول وكذلك معيار العائد على الأسهم بسبب الزيادة في الأصول والأسهم خلال العامين الماضيين.
وقال التطوير عندما شرعت الشركة في تنفيذ مشاريع سكنية ومعلوم أن ذلك النوع من المشاريع يحتاج إلى رؤوس أموال طائلة ويعتمد على تدفقات نقدية كبيرة. واعتمدت الشركة في تمويل مشاريعها على الوسائل التالية:
الصكوك: طرقت شركة دار الأركان أبواب الأسواق العالمية للحصول على موارد مالية من خلال إصدار مجموعتين من الصكوك. فبعد الإصدار الناجح لصكوك مدتها 3 سنوات بقيمة 600 مليون دولار والذي طرحته في بورصة دبي الدولية في مارس 2007 أصدرت الشركة دفعة صكوك أخرى لمدة 5 سنوات بقيمة بليون دولار في يوليو من العام الماضي وطرحتها في بورصة دبي الدولية وسوق الأسهم البحرينية وبورصة لأبواب الدولية الماليزية. وقد أعلنت الشركة مؤخراً انها بصدد إصدار دفعة ثالثة من الصكوك لم يتم الكشف عن توقيتها ولا البورصات التي ستطرح عبرها.
وكانت تسهيلات ائتمانية من البنوك المحلية: تستخدم الشركة منذ 2006 نظام المرابحة للحصول على تسهيلات ائتمانية من البنوك السعودية لتمويل عملياتها التشغيلية وقد بلغ اجمالي تمويل المرابحة 1.13 ريال بنهاية الفصل الثالث من العام الحالي. وأوضح التقرير أن قد شهد هيكل رأس المال في دار الأركان تغيراً كبيراً عام 2007 نتيجة لاصداار الشركة مجموعتين من الصكوك آنذاك. وقد انعكس إصدار هذه الصكوك على معايير المديونية حيث قفزت نسبة الدين إلى رأس مال الأسهم من 10 بالمائة عام 2006 إلى 67 بالمائة عام 2007. وأشار التقرير انه قد كنت دار الأركان قد اعتادت قبل إصدار الصكوك تمويل عملياتها من خلال نظام الاستثمار المشترك حيث تدعو الشركة مستثمرين مختارين للمشاركة في تطوير المشروع المعين. وبعد اكتمال المشروع تقوم بتوزيع الأرباح على أولئك المستثمرين (المشاركين) ولكن بعد نمو الشركة وتعاظم حاجتها لرأس المال اختارت اللجوء إلى الأسواق العالمية والمحلية من خلال إصدار الصكوك وادراج أسهم الشركة في سوق الأسهم ولقد استفادت الشركة من قدرتها على تنويع مصادر التمويل في تأمين التدفق النقدي الذي تحتاجه في أنشطتها التشغيلية والاستثمارية.
وأشار التقرير إلى أن الشركة حققت خلال الثلاثة فصول الأولى من عام 2008م أرباحاً قدرها 720 مليون ريال بزيادة 3،4 بالمائة عن نفس الفترة من عام 2007 وكذلك فاقت الايرادات للثلاثة الفصول الأولى ايرادات نفس الفترة من العام الماضي بنسبة 17 بالمائة، ويعزى هذا الأداء إلى فعالية العمليات التشغيلية للشركة ولزيادة الطلب على منتجاتها، وشكلت مشاريع الأراضي خلال الفصول الثلاثة الأولى من العام نسبة 78 بالمائة من إجمالي الايرادات.