فضلاً.. استشر محامياً

رؤى عقارية

"في كل الحالات.. من المفيد.. أن تضع علامات استفهام.. بين الحين والآخر.. على الأمور التي تعتبرها مسلّماً بها ..!" برتراند راسل
(نقص المال.. سبب من أسباب البلاء).. كان هذا هو الهاجس الذي يقض مضاجع (خالد).. و(خالد).. لمن لا يعرف.. رجل ذكي.. يملك الفكر.. لكنه لا يملك المال.. يملك الحدس التجاري - الذي كان الدافع الأساسي لعبد الرحمن بن عوف مستغنياً عن أي استشارة ومعونة وهو يقول : (دلّوني على السوق) - لكنه لا يملك المحرّك لهذا الحدس ..!
ولأن من اقترب من هدفه خطوة.. اقترب منه القدر خطوات.. فقد وجد (خالد).. رجل الأعمال الذي يملك إضافة إلى المال.. تلك اللمحة التجارية الذكية.. التي أزاحت كومة دراسات الجدوى والخطط التوقعية.. حينما باغته المستثمر بسؤال واحد : (دعنا من خططك ودراساتك.. فكلها تحمل طابع التنبؤ ليس إلا.. هل لديك خط رجعة.. ؟!).. لم يكن (خالد) يملك إلا إجابة يتيمة : (لقد أحرقت كل مراكبي على شاطئ مشروعك.. هل تكفيك هذه الإجابة.. ؟!) الرجل كان يريد أن ينجح بأي ثمن..!
أمام كاتب العدل.. تم تسجيل شركة المقاولات.. مناصفة بينهما.. ف (خالد).. يملك الإدارة والخبرة ومقر الشركة.. والآخر دخل بجزء صغير من حصته عيني والجزء الأعظم نقدياً.. لتسيير أمور الشركة ..!
لم ينتبه أحدهما.. إلى المادة السادسة.. التي كانت تلوح من عقد التأسيس النموذجي لشركتهما ذات المسئولية المحدودة : (ويقر الشريكان بأنه تم توزيع الحصص فيما بينهما.. وتم الوفاء بقيمتها كاملة.. كما يقر الشريكان بأنهما مسئولان مسئولية تضامنية في أموالهما الخاصة أمام الغير في صحة تقييم الحصص العينية المبينة) .
مضت الشركة في تسلّم المشاريع.. حقق (خالد) النجاح.. تلو النجاح.. تلقى طلبات الإنشاء من دول خليجية.. وصل إليها أصداء حرفيته العالية في التنفيذ.. تضخم رأس المال.. ليدخل (خالد) توسعاً غير مدروس.. داخل وخارج المملكة.. مصحوبة بعقود إنشاء غير مدققة قانونياً.. سببّت للشركة خسارة هائلة.. مع طفرة ارتفاع أسعار البناء.. لم يكن الأمر يتطلب إلا مهارة قانونية تضيف شروطاً تدعى (الظروف القاهرة).. تتيح للمقاول مساحة حرية.. في مثل هذه الظروف ..لم يكن أمام الشركة.. إلا أن تدخل في طور التصفية.. إيقافاً لنزيف الهدر.. الذي يأكل الشركة يوماً بعد الآخر .
ما لم يعرفه المستثمر.. أن ديون الشركة ستلحقه في أمواله الخاصة كطرف متضامن في حصة الشركة العينية.. وهو ما حاول جاهداً تلافيه.. لكن بدون جدوى.. فالديوان والمصفي له بالمرصاد ..!
غالباً ما لا ينتبه الشركاء في الأنشطة الاقتصادية العقارية.. إلى جوانب خفية في التعاقدات.. يكون لها كامل الأثر.. في الإضرار بأحد طرفي العقد.. دون أن يحسب لذلك حساباً.. وكان بالإمكان تلافي ذلك باستشارة قانونية من محامٍ متخصص في أصول التعاقدات العقارية أو الإنشائية .
بالنسبة للشركات التي تحوي مزيجاً من العيني والنقدي.. فإن الحل في تجاوز المشكلة أعلاه يتمثل في عدد من الحلول العملية.. التي لا يجيدها إلا المتأمل في نزاعات الشركات.. ومآلات التقاضي :
@ كتابة عقد تأسيس صوري لإدارة الشركات بحده الأدنى يخلو من أي حصة عينية.. على أن يكون هناك عقد آخر داخلي يصار فيه إلى تبيين الحصص الحقيقية وإلزاميتها تجاه الطرفين.. ومن ثم تعالج هذه النقطة عند رفع رأسمال الشركة بإجراء داخلي بين الشركاء.
@ تدقيق المستثمر في حساب الموجودات العينية قياساً إلى فترة إهلاكها ووصولها إلى نقطة (الصفر) بعد خمس سنوات من التأسيس.
@ الاتفاق على ضخ رأسمال الشركة كاملاً لحساب العهدة في البنك من قبل المستثمر.. ومن ثم إعادة ضخ النسبة الصورية لحسابه مرة أخرى بعد انتهاء إجراءات الشركة.
ولأن أخطاء العقود ومصائب ثغراتها تترك ندوباً عميقة تصعب إزالتها.. فضلاً استشر محامياً ..!
@ الباحث في أنظمة العقار
oalessa@alriyadh.com