رغم الجدال الذي صاحب الإعلان عن "القرض العقاري المدعوم"، وعزوف البعض عن الإقبال عليه في بداية الأمر، بيد أن المشهد العام بدأ يتغير كلياً، وبات هذا القرض محل إقبال كبير، وبخاصة من فئة محدودي الدخل، الذين أعفاهم الصندوق من تحمل أي نسبة فوائد. وتختلف الآراء تجاه الآلية الجديدة لمنح القروض العقارية في المملكة، وتصفها الأغلبية بأنها "ذات جدوى وفائدة كبيرة"، خاصة أنها تساهم في تقليص 75 % من فترة انتظار المواطن من أجل الحصول على قرضه العقاري. ويتفق خبراء ومختصون على أنه كان لابد من تغيير الآلية القديمة لمنح القروض العقارية، التي كان يمنحها صندوق التنمية العقاري في فترة ماضية، بهدف القضاء على قوائم الانتظار فيه، وسجلت هذه القوائم نحو 600 ألف مواطن، ويبدي مختصون تفاؤلاً ببرنامج ضمانات التمويل العقاري، الذي يستعد صندوق التنمية العقاري لإطلاقه، ويرون أنه سيقضي على قوائم الانتظار نهائياً. ويتزامن مع هذا التباين، قيام خادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز قبل أيام قليلة، بإصدار أمر بإنشاء صندوق باسم "صندوق التنمية الوطني" يرتبط تنظيمياً برئيس مجلس الوزراء على أن يكون له مجلس إدارة برئاسة نائب رئيس مجلس الوزراء، ومحافظ بمرتبة وزير، وسيتولى الصندوق مهمة الإشراف العام -تنظيمياً ورقابياً وتنفيذياً- على مجموعة من الصناديق وكان لصندوق التنمية العقاري ما يعادل أكثر من 50 % من رأس مال الصندوق الوطني. حلحلة الموضوع في البداية، قال عماد الدليجان نائب رئيس اللجنة العقارية في غرفة الشرقية: إن آلية منح القروض العقارية شهدت عدة تحولات، تعاملت معها الدولة بحسب مقتضى الحال، ملمحاً إلى الجدوى الكبيرة من القرض المدعم، ومدى الاستفادة منه. وقال: "الدولة تسعى إلى حلحلة موضوع الإسكان، واليوم بات أمام المواطن طريقان يساعدانه على الحصول على المسكن المناسب، الأول وهو "المنتج العقاري" المناسب، والثاني وهو "التمويل"، وإذا تم توفير أحد هذين العنصرين، حصل المواطن على السكن المطلوب". وتابع "بالنسبة للعنصر الأول، وهو المنتج العقاري المناسب، فحالياً تسعى وزارة الإسكان ومعها المطورون العقارون في القطاع الخاص لتلبية احتياجات السوق من المنتجات العقارية المختلفة، في صورة مشروعات الإسكان، التي باتت منتشرة في ربوع المملكة، وتعلن عنها وزارة الإسكان كل شهر ميلادي على الملأ". وأضاف الدليجان أن الطريق الثاني وهو التمويل العقاري، فقد شهد عدة مراحل وتطورات مهمة، وقال: "الآلية التي عمل بها صندوق التنمية العقاري في السابق، كانت جيدة ومرغوبة، بيد أن هناك عدة عقبات حالت دون استمرارها، مثل قلة موارد الصندوق التي تمت مضاعفتها عدة مرات من قبل الدولة، إضافة إلى أن نسبة الملتزمين بالسداد ضئيلة جداً، وهو ما أثر على مسيرة الصندوق وأثر على موارده، وزاد من عدد المواطنين في قوائم الانتظار، وقد تم وضع آليات لتسهيل عمل الصندوق، وتقليص فترة الانتظار، وضمان استرداد المبالغ المقرضة للمواطنين، عبر قيام الصندوق بتحويل ملف التمويل إلى البنوك، ولكن الأخيرة وضعت نفس آليات تمويلها للقروض العقارية الخاصة بها، وهو ما تسبب في تعثر نسبة كبيرة من المواطنين في الحصول على التمويل المطلوب، بسبب الفوائد العالية التي سيتحملها المواطن لو حصل على القرض". وأضاف الدليجان "بعد ذلك، أطلقت الدولة، ممثلة في الصندوق، القرض المدعوم الذي أعفى المواطن الذي يحصل على راتب بقيمة 14 ألف ريال فأقل، من أي فوائد، فيما يتحمل المواطن الذي راتبه أكثر من 14 ألفاً، نسبة في الفوائد، بحسب راتبه وعدد أفراد أسرته"، موضحاً "أستطيع التأكيد على أن جزءاً كبيراً من المواطنين استفاد من القرض المدعوم". وتابع "نحن بانتظار الإعلان عن برنامج ضمانات التمويل العقاري، الذي يستعد صندوق التنمية العقاري لإطلاقه، ويقدم من خلاله التسهيلات اللازمة للمقترضين، مثل الإسراع في عملية الإقراض عبر تمكينهم من قرض سكني في فترات تصل إلى 30 سنة، وبالتالي ستقضي الدولة على قوائم الانتظار". 82 مليار ريال ويلخص خالد أحمد بارشيد الخبير العقاري، آلية عمل صندوق التنمية العقاري، والتحولات الجذرية التي شهدها بقوله: "اتجهت الدولة للتمويل العقاري للمواطنين من خلال صندوق التنمية العقاري، الذي هو صندوق عقاري تنموي غير ربحي، أنشئ بموجب المرسوم ملكي بتاريخ 11 جمادى الآخرة سنة 1394 ه الموافق 11 يوليو عام 1975م أي قبل حوالي 44 سنة، ليقدم قروضاً للمواطنين لمساعدتهم على إقامة مساكن خاصة لهم، وكذلك لغرض الاستثمار، برأسمال قدره 250 مليون ريال، ثم تضاعف هذا الرقم إلى أن بلغ أكثر من 82 مليار ريال". ويضيف "تمكن الصندوق منذ بدء نشاطه عام 1395ه وحتى نهاية العام 1419ه من تقديم 842.443 قرضاً خاصاً للأفراد، و488.2 قرض استثمار، بلغت قيمتها الإجمالية أكثر من 120 مليار ريال، ساهمت في بناء حوالي 556 ألف وحدة سكنية، وشملت خدمات صندوق التنمية العقاري حوالي 3976 مدينة وقرية وهجرة في مختلف مناطق المملكة، متمثلة في 25 فرعاً متوزعة على المناطق والمحافظات الكبرى، وبناء على قرار مجلس الوزراء عام 1409 ه أنيطت بالصندوق مهمة توزيع الوحدات السكنية بمشروعات الإسكان التي نفذتها وزارة الأشغال العامة والإسكان آنذاك في عدد من مناطق المملكة على المواطنين الذين لهم طلبات قروض تحت الانتظار". وقال: "أعتقد أن التأخر الذي حصل في تمويل المواطنين من أصحاب الطلبات المقدمة إلى الصندوق العقاري، يرجع إلى تأخر المقترضين في السداد، حيث إنه لا يوجد مورد آخر آنذاك غير ذلك في الفترة الماضية، مما زادت قوائم الانتظار حتى وصلت إلى 600 ألف طلب". وتطرق بارشيد إلى توجه الدولة بتوفير منتجات سكنية مدعومة، وتأثير ذلك على سياسية الإقراض وقال: "في الوقت الحاضر، لا أعتقد أن هناك آثاراً سلبية على التمويل من الصندوق العقاري للمواطنين بشراء أو بناء مساكن لهم، وذلك لوجود عدة خيارات أمامهم، حيث يوجد هناك ثلاثة أنواع من المنتجات السكنية المدعومة، التي تقدمهما وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية من خلال حملة "سكني"، ومثال هذه الخيارات وحدات سكنية جاهزة للتسليم والبيع على الخارطة، وأراض سكنية مطورة، وتمويل سكني مدعوم"، مشيراً إلى أنه "تم تخصيص 280 ألف منتج سكني في جميع أنحاء المملكة والمنتجات، من بينها تخصيص 120 ألف وحدة سكنية جاهزة وتحت الإنشاء، وتوزيع 75 ألف أرض سكنية، وإصدار 85 ألف رقم جديد لصندوق التنمية العقارية، ابتداءً من شهر فبراير 2017م". وتابع: "أما بالنسبة للقرض المقدم من صندوق التنمية العقاري للأُسر الأشد حاجة، فإنه مدعوم دعماً كلياً، والأسرة لا تتحمل أي أعباء إضافية على القرض المستحق لهم في حال انطبقت الشروط عليها، وكمثال على ذلك، عندما يكون القرض المستحق 500 ألف ريال، يتم سداده كما هو دون أي أعباء إضافية، كما وفر الصندوق العقاري موقعاً خاصاً به، وذلك لشرح المزيد عن الدعم المقدم من خلاله، وذلك بالقيام بزيارة الصفحة الإلكترونية لحاسبة الدعم في الموقع". ورأى بارشيد أن تحول الدولة إلى آلية جديدة في منح القروض العقارية بدلاً من الآلية القديمة، كان لابد منه في المرحلة المقبلة، وقال: "الحلول القديمة في الدعم لم تنجح في رفع نسبة تملك المواطنين، لذلك تمت إعادة هيكلة قطاع الإسكان للمساهمة في رفع نسب تملك المواطنين، مع الاستمرار في الإنفاق على مشروعات البنية التحتية، مع الوضع في الاعتبار أن رؤية 2030 لا تتطلب إنفاقاً حكومياً عالياً، وستضمن الرؤية رفع نسبة تملّك الأسر للمساكن، بمقدار لا يقل عن 5 % بناءً على برنامج التحول الوطني 2020، وخطة الوزارة الإستراتيجية بتحويل دورها من المنفذ والمطور إلى المنظم والمراقب والمحفز، وهو ما سيضمن توفير أكبر قدر من المنتجات السكنية لتغطية احتياج المواطن عبر الشراكة الفعالة مع القطاع الخاص، كما هو معمول به في الدول المتقدمة في مجال الإسكان". وشدد بارشيد على أهمية التوسع في مشاركة القطاع الخاص من أجل حل موضوع السكن، وقال: "نحتاج إلى التوسع في مشاركة القطاع الخاص على أن يقوم الصندوق العقاري بدور المنظم والمراقب والمحفز، وذلك بتحويل قروض الصندوق العقاري إلى البنوك والمؤسسات التمويلية، وبذلك يتحول الصندوق إلى مؤسسة تمويلية، وفقاً لمضمون قرار مجلس الوزراء بدعم المستفيدين بالطريقة الذكية، التي تقلص مدة متوسط الانتظار من 11 عاماً إلى خمس سنوات فقط، يتم من خلالها تمويل ستة أضعاف المستفيدين مقارنة بالطريقة السابقة". وأضاف بارشيد: "يتفهم بعض المواطنين ظروف التحول الإستراتيجي الذي حصل في آلية عمل الصندوق، ولكن البعض الآخر لم يتفهم ذلك، ويطالبون بمساواتهم بمن سبقهم بالحصول على القروض الحسنة من دون فوائد، وبأقساط مريحة تتناسب مع دخلهم المتوسط ولمدة 25 سنة". الجدوى الاقتصادية ومن جانبه، أشاد الكاتب والخبير الاقتصادي تركي الدهمش بآلية برنامج التمويل المدعوم، مقارنة بالقرض العادي الذي كان متبعاً في السابق، وقال: "يجب أن نعلم أن عدد من صدرت أرقامهم الآن، أصبح أضعاف الأعداد السابقة، فنحن نتحدث عن إصدار 85 ألف مستفيد خلال العام الحالي في ظل انخفاض سعر البترول والترشيد المالي من الدولة، في إشارة إلى الجدوى الاقتصادية منه وشمولية الاستفادة المتوقعة"، مضيفاً "من مميزات برنامج التمويل المدعوم هو التفريق بين المستحقين بحسب الفئات العمرية والأُسَر الأشد حاجة وقدرتهم المالية، إضافة إلى عملية التوسع من ناحية عقد الشراكات مع القطاع الخاص وقُدرة جهات التمويل في تمويل المستفيدين مع تحمل الصندوق لأرباح التمويل بنسبة 100 % لأكثر من 85 % من قائمة الصندوق، الأمر الذي يساهم في تقليص مدة الانتظار الطويلة وغير المعلومة، خاصة إذا عرفنا أن هناك نصف مليون مواطن على قائمة الانتظار"، سيتم تمويلهم خلال 5 سنوات بعد اكتمال جميع البرامج لعموم الشرائح في القائمة. وتابع: "أعتقد أن الهدف الأسمى من القرض المدعوم، هو تمكين جميع المستفيدين في قوائم الانتظار، وزيادة نسبة التملك من 47 % إلى 52 % المتوافقة مع برنامج التحول 2020 وبرنامج الرؤية 2030م، بالإضافة إلى إنعاش قطاع الإسكان وعمليات التشييد مع تقنيات البناء الجديدة التي ستنعكس على الاقتصاد الوطني بشكل إيجابي". ولفت الدهمش النظر إلى ميزة إضافية للقرض المدعوم، وقال: "سيساهم في تمكين شريحة من متوسطي الدخل والأقل منهم تساعدهم من امتلاك مساكن مناسبة لهم، ولهذا تأثيره الإيجابي والمباشر على الاقتصاد وسوق العقار والمطورين العقاريين، التي عانت من ركود نسبي في الفترة الماضي".
