المعضلات الثلاث: تمويل، زكاة، رسوم

رؤيا

مع خروج أنظمة الرهن العقاري، ظهرت ثلاثة معوقات جوهرية قد تحد من قدرة شركات وبنوك التمويل على المساهمة الفاعلة في القطاع العقاري وبالتالي قد تفشل الرهن العقاري وقدرته بالفعل على تسهييل تملك المنازل للمواطنيين. وأولى تلك المعوقات هو ضرورة سداد 30% من قيمة العين (السكن) للرهن العقاري. وتبدو هذه النسبة مرتفعة عطفاً على الاحصاءات الرسمية التي تشير الى أن متوسط الدخل الفردي في السعودية هو نحو 93 الف ريال، وللوصول الى ادخار 300 الف ريال (كدفعة أولى مثلا، لمنزل قيمته مليون ريال)، فإن ذلك قد يحتاج ألى أكثر من 6 سنوات لجمع هذا المبلغ، ما يؤدي الى صعوبة الحصول على تمويل عقاري للشريحة المعنية والمستهدفة بالرهن العقاري. وقد قامت بعض البنوك وبعض المثمنيين بالتحايل على ذلك باعطاء قرض شخصي أو رفع قيمة التقييم ومن ثم الحصول على حصة أكبر من القرض لتغطية جزء من الدفعة الأولى بالاتفاق مع المشتري. ولذا نقترح خفض هذه النسبة الى 10% أو أن تكون حسب تقدير البنك لملاءة العميل المالية كما كان قبل تطبيق أنظمة الرهن العقاري. كما نود أن يحتسب قرض صندوق التنمية العقاري كجزء من الدفعة الأولى لمستحقي الصندوق وأن ينص عليه بوضوح في اتفاقية القرض الاضافي.
وثاني المعوقات المستجدة مسألة الزكاة على شركاة التمويل. فطريقة احتساب الزكاة الحالية هي عبارة عن جمع حقوق الملكية التي مضى عليها سنة هجرية واحدة مضافاً إليها ديون الشركة، ومن ثم خصم الزكاة 2.5% على اجماليها. وهذا قد يساوي معظم أصول شركات التمويل، ما يعني أن العائد على الأصول قد يكون 1%، مايعيق من ربحيتها على المدى الطويل. وهذا النظام يحتاج الى تخريج شرعي في احتساب زكاة عقود المرابحة وعقود الإجارة فعقد المرابحة هو دينٌ مؤجلٌ لشركة التمويل على العميل، وقد اختلف أهل العلم بوجوب إخراج الزكاة عن الدين المؤجل بكامل قيمته قبل قبضه ولو كان مَرْجُوَّاً، فالذين أوجبوا فيه الزكاة إنما أوجبوها بعد قبضه، أو قبل القبض ولكن بقيمته الحالة، وفرق كبير من الناحية المالية بين هذين القولين وبين ما يجري عليه العمل في مصلحة الزكاة والدخل.
وفيما يتعلق باحتساب زكاة عقود الإجارة والتي تعتبر من أهم عقود التمويل المعاصرة التي تعدَّدت صورها وتطبيقاتها. فقد توصل البعض إلى أن حكم زكاة العين المؤجرة إيجاراً منتهياً بالتمليك - سواء عن طريق البيع أو الهبة – يتخرج على حكم زكاة المستغلات، وتجب الزكاة فيما غل منها بعد حَوَلَان الحول على الغلة (أي على الأقساط الإيجارية المُحَصَّلة التي مضى عليها سنة هجرية واحدة)، ولم تجب الزكاة في كامل القيمة، وإنما وجبت في الأجرة؛ لكون العين المؤجرة لم تعد للتقليب بالبيع والشراء وإنما للاستغلال، ما يحول دون تحقق وصف العروض التجارية فيها.
وثالث المعوقات والتي يروج لها البعض بدون دراية كاملة عن السوق العقارية هي الرسوم، حيث يثار اعلاميا ضرورة تطبيق رسوم على الأراضي البيضاء. وقد أشارت العديد من الدراسات والمسوحات أن من أهم العوامل المؤثرة في ارتفاع أسعار الأراضي البيضا وصعوبة تطويرها تكمن في طول مدة استحراج الترخيص والفسوحات اللازمة،
تعارض الصكوك والخلافات بين الشركاء والورثة، استقطاع نسبة تصل الى 50% من مرافق وبنية تحتية، تحمل المطورين ايصال الكهرباء وخدمات الصرف الصحي.
ولخفض أسعار الأراضي فهناك أهمية لازالة هذه العوائق والعمل على تحرير القطاع العقاري منها للوصول الى اسعار معقولة. ففرض الرسوم مع وجود هذه العوائق لن يساهم الا في مزيد من الارتفاع في الأسعار.