النويصر: إطلاق الرهن العقاري سيحقق حلم البسطاء بتملك مسكنهم

ثمن صدور النظام الجديد.. وأكد أنه تأخر (10) سنوات

توقع خبير اقتصادي سعودي أن يساهم نظام الرهن العقاري الذي أطلقه مجلس الوزراء في جلسته الأخيرة التي عقدت برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز (يحفظه الله) في انتعاشة كبيرة للوطن والمواطن.. وأكد أن الفترة المقبلة ستشهد ارتفاع القوة الشرائية للتجار والمطورين وذلك لحاجتهم للتمويل العقاري بجميع صوره وسيؤدي ذلك بدوه إلى انتعاش السوق العقارية ويزيد من حركة البيع والشراء العقاري وإقبال الناس على العقار وتحقيق حلمهم الكبير في أن يعيش المواطن وأهله في بيت يملكه.وقال الدكتور سامي عبدالعزيز النويصر رئيس مجلس ادارة مجوعة السامي القابضة إن إصدار أنظمة التمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام الإيجار التمويلي والرهن العقاري المسجل ونظام قضاء التنفيذ وجميع هذه الأنظمة التي تتعلق بهذا القطاع الحيوي اقتصاديا جاءت بعد مخاض طويل من جانب الدولة ممثلة في وزارة المالية، حيث كان الحمل وهناً على وهن لمدة عشر سنوات بعد مرحلة تمحيص ودراسة وتأنٍ ، حيث كانت من المفترض أن ترى هذه الأنظمة النور قبل الأزمة المالية والعقارية (سب برايم) عام 2007 وتم تأجيله عام 2008 و2009 ، إلا أنه جاء الآن بعد طول فترة ترقب وانتظار.وأضاف: ننتظر الآن وضع للوائح التنفيذية من مؤسسة النقد بعد 90 يوم من صدور النظام، لكن نستطيع أن نقول أن الحاجة العقارية التمويلية والتنظيمية ماسة والطلب حقيقي، حيث أن الاقتصاد الوطني يحتاج سنويا عدد ما بين 150 ألف إلى 200 ألف وحده سكنية سنويا وهناك عجز تراكمي لأكثر من 2.3 مليون وحدة سكنية، وتؤكد العديد من الدراسات ان غالبية السعوديين يسكنون في مساكن إيجاريه وليست ملكية وبلغت هذه النسبة اكثر من 62% يسكنون مساكن إيجار وهي نسبة عالية ومن المفروض ان بلد مثل المملكة تكون فيه هذه النسب معكوسة بحيث يكون المستأجرين 38% وليس 62% ولكن هذا الواقع المرير. واعتبر النويصر أن كل ما جاء تحت الأنظمة الجديدة الصادرة من مجلس الوزراء الموقّر بخصوص التمويل العقاري والرهن والإيجار التمويلي سواء المنتهي بالتملك أو بالخيار والتمويل وتوابعه قد تكون موجودة سابقاً وموجودة حالياً لدى البنوك المحلية وشركات التمويل العقاري ولكن بحذر ومحدودية بطرق ذكية أو إبداعية نظراً لعدم نضوج الأنظمة والتشريعات التي تحمي الدائن والمدين وتعطي مرونة أكبر للكل والحقوق العامة ، وقال: بنص هذا النظام تكون الأطر قد حددت، حيث ستساعد على زيادة القوة المالية كما أنها سوف تزيد من عملية صياغة وإنتاج المنتجات المالية التمويلية سواء كانت إسلامية أو تقليدية وذلك سعياً من جهات التمويل (البنوك أو شركات التمويل أو جهات ماليه قد تأتي من الخارج) للوصول لأكبر شريحة من المستهلكين قبل أن تستهلك المصادر المالية «الدائن» وهو المستهدف والكل يحاول الوصول إليه ، وبالتالي سوف تقل تكلفة الإقراض وسوف نرى دعاية وأسلوب بيع أكبر للتمويل العقاري وتسويقاً وترويجاً له بعد فترة من تطبيق النظام، وبإطلاقه تلك الحزم التنظيمية الخمسة من أنظمة التطوير العقاري يكون هناك قطاع متكامل وبتشريعات كاملة وقابلة للتنفيذ لان ذلك القرار نص على البنود الأساسية وخاصة التنفيذية.وعبر الخبير السعودي عن تفاؤله.. وقال: نستبشر خير بكل شيء وبهذا النظام المجموع بحزمة من الأنظمة العقارية والتمويل والتأجير والرهن والتقاضي ونستطيع ان نقول انه قطاع متكامل للتمويل العقاري وتوابعه وقد تبلورت صوره مما يعني الكثير للوطن والمواطن والمنشآت المالية، أما بالنسبة للوطن فهذا معناه انتعاش اقتصادي وإحياء قطاع بعد أن كان في الظل الاقتصادي مما يعني انه سوف يعطي إمكانية اكبر للدورة المالية قد تعادل ثلاث أضعاف ما هو معمول به بعد الاستعانة بالتمويل ام عن طريق البنوك او شركات التمويل العقاري، وبالنسبة للشخص فالذي كان يعمل بحدود عشرة ملايين في العقار فقد يكون الان بعد صدور النظام الجديد وعلى حسب ملاءته المالية وسجله الائتماني يستطيع ان يعمل بقوة مالية تصل الى ثلاثين مليوناً!وتابع: بمعنى آخر على المنظور العام لو افترضنا ان حجم الدوران المالي للعقار هو 500 بليون ريال سنويا فهنا بعد النظام بفتره سوف يكون بسعة امكانية الدوران قد تصل الى 1.5 تريليون ريال ( أي ثلاث اضعاف) من الحركة المالية للاقتصاد وهذا يسبب في زيادة دوران المال وبالتالي المردود المالي يعم اكثر وباستفادة اكبر، ولكن هناك بعض التحديات والتي يجب مواجهتا بحذر وبداية تكون في المستفيد الاساسي من هذا النظام وهو طالب الحصول على تمويل أو رهن أو تأجير عقاري حيث ان محفظته قد استنفدت من توسع البنوك للناس بالقروض الاستهلاكية. فنجد ان 86% من السعوديين المتعاملين من الأفراد هو على قائمة الديون والمتأخرين بالسداد او المتعثرين ، في بعض الحالات اكثر من 60 الف شخص متعثرين وقد تصل للسجون فكيف اذا قلب المعادلة وهو الفرد مشبع بالدين ولا يستطيع ان يفي بالالتزامات الحالية للبنوك، ومن التحديات التي تضاف هنا انه لا يوجد بعد جهة تدافع عن حقوق المستهلك المالي وتكون مستقلة وبحرفية تامة وخاصة ان الامور المالية اصبحت متشعبة وكثيرة وجميع الاطراف (بنوك وتجار) مشارك بها بقوه ولها صوت ما عدا المستهلك «الفرد». وقال الدكتور سامي النويصر أن التحديات الأخرى تتمثل في أن النظام يفرض التنسيق المستمر بين العديد من الجهات مثل وزارة المالية ومؤسسة النقد والعدل ووزارة الجارة والعديد من الجهات الحكومية والتي تعني انه يجب ان يكون هناك تنسيق وتواصل سلس وسريع بوقت زمني محسوب واغلب هذه الوزارات لا تزال تعمل بعقلية وادوات ماضية لا تعطي اهمية لعنصر الوقت وخدمة العميل ونحن هنا امام موضوع مالي وقانوني يستوجب الديناميكية وان العمل يتم بالمقاصد «روح النظام» لتسهيل وحفظ الحقوق وليس بشكلية النظام وهذا غير متوفر بالبيئة الحكومية الحالية التي تميل الى البيروقراطية والنظرة الى الجزئية وليس من منظار العمل الجماعي شامل، أما بالنسبة للمستهلك فيستطيع أن يقول الحمد لله على هذا النظام المتكامل الذي جاء مغطياً للجهات التشريعية والتنفيذية بالشفافية المالية المعروفة عالمياً ، إلا أنه قد يعاني لأنه قد لا يملك الإمكانية المالية للشراء، فحال المستهلك الحالي بعد الانتظار الطويل لصدور أنظمة التمويل العقاري، كمن يقول نعم لقد نجحت العملية ولكن المريض قد مات!!!! لأنه نزف مالياً على مدى السنين من القروض الاستهلاكية المروجة من البنوك فلم يبق له إلا الكفاف ، أما بالنسبة للبنوك وشركات التمويل فسوف يكون الأمل في المطور العقاري وأصحاب العقارات الكبيرة وذلك لأن هامش الربح يحميهم من صدمات العسر المالي لبعض المستهلكين ولأنهم على استعداد أكبر لتحمل المخاطر من غيرهم من بنوك ومنشآت مالية تمويلية إلا بمن يعرف بسمك القرش وهم الممولون عالو المخاطر للحصول على الفائدة التي هي خارج وضع السوق، كما ستزداد المنافسة بين البنوك وقطاع التمويل مما سيؤدي إلى إمكانية تخفيض تكلفة الإقراض وإلى زيادة عدد المقدمين لخدمة التمويل وتوابعها من تحصيل وقضايا ومشاكل وحلول واستشارات وإلى زيادة تكوين المنتجات التمويلية بشقيها الإسلامي والتقليدي ولكن ذلك كله سوف يكون تحت رقابة البنك المركزي والذي هو في أمس الحاجة الآن لتعزيز قوته والرقابية. وأوضح الخبير السعودي أن القطاع التمويلي للعقار سوف يعطي قوة شرائية كبيره للتجار والمطورين وذلك لحاجتهم للتمويل العقاري بجميع صوره وسوف يؤدي إلى انتعاش السوق العقارية ويزيد من حركة البيع والشراء العقاري وإقبال الناس على العقار وتحقيق حلمهم الكبير في أن يعيش المواطن وأهله في بيت يملكه وألا يطرق أحد بابه مطالباً إياه بالإيجار، ولكن هذا الحلم محفوف بعديد من المخاطر حيث إننا هنا نتكلم عن قطاع العقار الذي ليس هو دعم مجاني او حكومي كامل إلا بصيغة الضامن في أحد فروعه عن طريق صندوق التنمية العقارية للبنوك ولكنه في النهاية والبداية هو دين على الفرد لكنه مغلف بسلعة عقارية ، وإن هذا النظام هو لتحديد وتقنين دين وهذا الدين يخص الحصول على أصل ثابت (العقار) فيجب الحذر من ظاهره التوسع في الديون وهذا واجب شرعي حيث يجب عدم الترويج للديون حتى لا نقع في دائرة الربا والنكبات الاقتصادية التي سبقتنا إليها دول أوروبية وأمريكية متطورة في أنظمتها ولم تنفعها حصافة أنظمتها لأنه هو في نهاية المطاف دين ويجب دفعه . كما يجب على مؤسسة النقد أن تطور وتؤهل وتفعل أساليبها الرقابية على البنوك حيث إن البنوك قد استقوت على المستهلك خاصة في الزمن القريب وتزداد الحاجة لذلك الآن بعد إسناد الرقابة والإشراف للبنك المركزي للقطاع العقاري والتمويلي ، كما يجب في المقابل من جهة المستهلك حيث أطالب في هذا الجانب أن تكون هناك جهة مالية مهنية ومحترفة ومستقله ومحايدة للدفاع عن حقوق المستهلك المالي وهذا ما طالبت به من قبل ويبدو أنه يزداد إلحاحاً عقب ظهور منتجات مالية وخاصة بزوغ قطاع متكامل من التمويل المالي.