7 ضوابط لمنع التلاعب في تعويضات نزع الملكية

أنهت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين تجهيز أول دليل مهني لأعمال تقييم الأصول الثابتة والمنقولة لأغراض نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، مع ملحق يشتمل على أسعار تقريبية للأصول المنقولة وجميع ما تشمله، ويتضمن الدليل 7 ضوابط جديدة للتعويض، ويهدف الدليل إلى تحديد أفضل الإجراءات والممارسات في تقييم العقارات لغرض نزع الملكية، ما يساعد في تقديم عمليات تقييم واضحة وشفافة، والتي بدورها تعزز الثقة في مهنة التقييم وتطبيقاتها. كما سيسهم الدليل في إيقاف أي عمليات تلاعب أو فساد في تثمين العقارات المراد نزع ملكيتها بعد أن تم رصد الكثير من عمليات التلاعب في وقت سابق من خلال استغلال البعض هذا الأمر. كما أن الدليل الجديد سيؤدي إلى الاستفادة من العقارات المنزوعة لصالح المنفعة العامة بحيث تقوم الوزارات والجهات الحكومية بنزع ملكية العقارات الخاصة للمنفعة العامة سواء الخدمات والمرافق العامة، أو توسيع مواقع حكومية في مخططات معتمدة بعد التنسيق مع وزارة الشؤون القروية والبلدية، وإنشاء مشاريع حكومية في ظل عدم وجود مواقع أخرى معتمدة تلبي احتياجات المشروع.
القواعد الجديدة للتعويض
* الغاية من التقييم تقدير التعويض المستحق للعقار المقرر نزع ملكيته بحيث يضمن التعويض أن يكون مالك العقار على نفس وضعه المالي قبل نزع الملكية. ولذلك يجب أن يعكس التعويض القيمة الفعلية للعقار المحتجز نتيجة لنزع الملكية إضافة إلى الأضرار المتكبدة من العملية, وتشابه العديد من إجراءات نزع الملكية عمليات التقييم الاعتيادية.
* يجب ألا تكون هناك زيادة أو نقصان في قيمة العقار مما يعكس حقيقة نزع ملكيته، وهذا يعني أنه ينبغي لمالك العقار ألا يسعى للحصول على أكثر من القيمة السوقية للعقار على أساس نزع ملكيته.
* يجب تقييم قيمة العقار المقرر نزع ملكيته، بافتراض معاملته في سوق مفتوحة بين مشتري راغب وبائع راغب، ويجب أن تمثل قيمة العقار المنزوعة ملكيته القيمة السوقية.
* يجب ألا تكون هناك زيادة في قيمة العقار حيث لا ينبغي احتساب أي زيادة في القيمة عندما تكون نتيجة مباشرة لمشروع نزع الملكية والذي لا يمكن أن يتحقق إلا بإذن مالك المشروع أو الجهة الحكومية.
* لا ينبغي النظر في أي زيادة في قيمة العقار التي تكون بسبب استخدامات غير قانونية أو غير أخلاقية أو تضر بالصحة العامة، ولا تعوض المبالغ التي تكون ناتجة عن ملكية تلك العقارات أو استخدامها.
* عندما لا يكون هناك سوق للاستخدام الحالي للعقار، يكن تقييم العقار على أساس التكاليف المعقولة لإعادة بنائه.
* لا تؤثر أحكام القاعدة الثانية على تقدير التعويض عن الأضرار الأخرى والتي تتمثل التكاليف والخسائر التي يتكبدها أصحاب العقارات والساكنين نتيجة لآثار نزع ملكية العقار وتشغيله.
أساليب التقييم
• يجب على لجنة تقدير التعويض استخدام أسلوب أو أكثر من أساليب التقييم وتحديد الأسلوب المتبع عند تحديد القيمة، والذي يشمل:
• الوصول لقيمة العقار المقرر نزع ملكيته عن طريق مراجعة أسعار العقارات المماثلة.
• التكلفة: وهي مبنية على تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار المقرر نزع ملكيته ناقصا منه قيمة الاستهلاك ومستند على تكاليف الإنشاء بحسب تاريخ اتخاذ قرار إجراء نزع الملكية.
• الدخل: وهو الوصول لقيمة العقار المقرر نزع ملكيته بناء على حساب صاف الدخل، أو الدخل المتوقع للعقار، وذلك استنادا على العمر الإنتاجي المتبقي للعقار.
• يجب أن تأخذ لجنة تقدير التعويض بالاعتبار عند تقييمها للمباني والإنشاءات مواصفاتهم وسمتهم الفنية وتكلفة بناء عقار جديد.
4 مرتكزات لعملية التقييم
1. القيمة السوقية للعقار المنزوع ملكيته.
2. الاقتطاع والتأثيرات الضارة.
3. مدفوعات خسائر المالك والمستأجر.
4. التعويض عن الضرر المعنوي.