العقارية - ارتفاع الفوائد المصرفية أدى إلى الإحجام عن الاقتراض . المطالبة بإنشاء مصارف متخصصة في "التمويل العقاري"

طالب اقتصاديون السماح بإنشاء بنوك عقارية متخصصة تقوم بمنافسة البنوك المحلية في تقديم قروض التمويل العقاري، للمساهمة في خفض نسبة الفوائد التي تعتمدها البنوك على القروض التي تتراوح بين 4.75 و5 في المئة، وهو ما يرفع حجم الفائض على القروض طويلة الأجل، لتصل إلى ضعف أصل القرض.
وأكدوا أن ارتفاع الفائدة يؤدي إلى إحجام الكثيرين عن الاقتراض من أجل الاستثمار في العقار، بخاصة أن العمليات الاقتصادية التي تتم حالياً وفق النسبة الحالية للفائدة تؤكد عدم الجدوى الاقتصادية من القروض التي تصب في مصلحة البنوك 100 في المئة.
وأشاروا إلى انه في الوضع الحالي تصل الفائدة على دين قيمته 500 ألف ريال بعد مرور نحو 25 سنة إلى ضعف هذا المبلغ، في حين أن العقار بعد مضي هذه السنوات لا يساوي هذه القيمة. وأوضحوا ان هذا يعتبر تلاعباً بأهم الأحلام التي يريد المواطن تحقيقها، وهي امتلاك مسكن يستقر فيه ويخفف من الأعباء المالية التي ترهق كاهله، ومن أهمها إيجار المسكن.
وذكروا انه كان من المؤمل أن تسهم البنوك المحلية بدور مساند لصندوق التنمية العقارية في امتلاك العديد من المواطنين مساكن، في مقابل الحصول على فوائد معقولة، وعلى رغم تحقيقها خلال السنوات الماضية إلى أرقام جيدة، إلا أنها لم تقم بإعادة تقويم لسعر الفائدة، مقارنة بحجم الأرباح التي حققتها منها، حيث نمت القروض الممنوحة لأغراض التمويل العقاري التي تقدمها البنوك المحلية من 4.9 بليون ريال، إلى 13.7 بليون ريال، مقارنة بالأعوام السابقة، وذلك طبقاً لما ورد في التقرير السنوي لمؤسسة النقد رقم 42 لعام 1427ه 2006.
وقال ل"الحياة"مدير قسم التمويل للقروض السكنية في احد البنوك المحلية، والذي أرجع ارتفاع أسعار الفائدة على القروض السكنية إلى عدة أسباب منها سعر كلفة الأموال التي يقرضها البنك للمستفيدين، إذ إن مصادر تلك هي من ودائع واستثمارات العملاء لدى البنك الذي يقوم بإعادة استثمارها من طريق إقراضها للمتقدمين بطلب قروض سكنية من البنك بسعر فائدة أعلى، وذلك طبقاً لسعر الفائدة المعلن من مؤسسة النقد بصفتها الجهة المشرفة على البنوك بعد أن يضيف عليها البنك المقرض هامش ربح يستفيد منه هو والعملاء الذين استثمروا أموالهم لديه.
وأضاف أن هناك مخاطر تصاحب عملية الإقراض تسهم أيضاً في رفع سعر الفائدة، لكي تضمن البنوك حقوقها، وبخاصة المقترضين بضمان رواتبهم الشهرية، ويأتي من ضمنها عدم التزام المقترض بالسداد المنتظم، أو إنهاء خدماته من عمله بسبب الفصل والاستقالة، وعدم ضمان استمرارية إيداع راتبه في حال انتقاله إلى وظيفة أخرى، أو حصول حال عجز أو وفاة للمقترض، كذلك من ضمن الأسباب طول فترة السداد القرض التي تتراوح بين 15 و25 سنة.
وذكر مصرفي متخصص في القروض والتمويل ان مؤسسة النقد يقتصر دورها على تحديد سعر الفائدة الرسمي سايبور فقط، وكل بنك يضيف هامش ربح على ذلك السعر، إذ إن سوق الإقراض المجال فيها مفتوح للمنافسة بين البنوك، فتجدها تتحرك ضمن نطاق سعر فائدة محدد في ما بينها تتنافس فيه لجذب العملاء، والمتعارف عليه ان البنك الذي يضع سعر فائدة بفارق أعلى من منافسيه يتسبب في الحد من إقبال العملاء عليه.
وأضاف:"البنوك هي التي تحدد سعر الفائدة بناء على عوامل عدة منها جانب العرض والطلب، والمخاطر المصاحبة لعملية الإقراض، ومدى تقبل المقترضين لسعر الفائدة المقدم لهم، الذي تحكمه عملية المنافسة بين البنوك، لكنه ذكر ان سعر الفائدة مبالغ فيه وهناك إجحاف بحق المقترضين، وذلك لاتباع البنوك طريقة الإقراض بفائدة تراكمية ولمدة طويلة على كامل المبلغ المقترض، وذكر انه من باب العدل والإنصاف ان يتم احتساب الفائدة على أساس المبلغ المقترض"، وقال:"إن ارتباط المقترض بمديونية بفائدة عالية ومدة سداد طويلة تسيطر على 40-60 في المئة من إجمالي الدخل الشهري للمقترض يسهم في ضعف القوة الشرائية للأفراد".
وذكر ان المبررات التي تسوغها البنوك من اجل رفع سعر الفائدة غير مقبولة مثل المخاطر المصاحبة لعملية الإقراض، وهي تركز على الجانب الإجرائي من حيث تخوفها من عدم استمرار إيداع راتب المقترض الذي تستقطع منه الأقساط، وعدم وجود شروط تحكم بناء مساكن نموذجية يكون فيها ضمان مقدم على جودة البناء وعمر المسكن، خصوصاً إذا علمنا ان العقار مملوك للبنك ولا ينتقل إلى ملكية المقترض إلا بعد السداد التام لكامل المبلغ المقترض، والبنوك تقوم بعملية تأمين لتلك القروض، ما يحميها من المخاطر التي تواجهها في حال توقف المقترض عن السداد، وبأسباب أخرى كالعجز أو الوفاة.
وارجع عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في المنطقة الشرقية طلال الغنيم، ارتفاع أسعار الفائدة التي تأخذها البنوك في مقابل القروض السكنية إلى عدم تفعيل نظام الرهن العقاري، الذي يسمح للبنوك برهن العقار لمصلحتها لضمان حقوقها، وبالتالي تخفض الفائدة عندما تقوم بعملية الإقراض للمستفيدين، وهي تلجأ لتلافي مخاطر عملية الإقراض بتقديم قروض بفوائد عالية كتعويض احترازي لا مبرر له في الواقع.
كما ان عدم قدرة غالبية الأفراد على الدفع نقداً في مقابل تملك العقار دفعهم إلى اللجوء للبنوك للاقتراض منها للحصول على تمويل تملك المساكن، والقبول بسعر الفائدة المرتفع تحت ضغط حاجتهم الماسة، ولعدم وجود بدائل أخرى.