العقارية -صناديق الاستثمار ... وعودة الثقة

مما لا شك فيه ان هناك اهدافاً لاصدار لائحة صناديق الاستثمار العقاري، هي ان تكون بدلاً للمساهمات العقارية، وتنظم استثمار الافراد في هذا القطاع المهم الذي ترك في فترات سابقة للاجتهاد الشخصي للقائمين على الاستثمار، اذ ادت هذه الممارسات الى ضياع او تعثر اموال المستثمرين، وذلك لغياب التنظيم والضوابط، الامر الذي شجع عدداً من المستثمرين غير العقاريين على الدخول الى هذا النشاط المربح ولضعف خبراتهم كانت النتيجة تعثر عدد من المساهمات وتدخلت الدولة بعدد من القرارات لانقاذ المساهمات واموال المستثمرين، لكن كان ينقصها الشمولية بما معناه"في ضوء مبدأ التخصص في الاعمال نرى ان المكاتب والشركات العقارية غير مؤهلة لمزاولة نشاط تجميع الاموال لتنفيذ المساهمات العقارية بل نرى ان يقتصر دورها على ايجاد الفرص العقارية واعداد دارسات الجدوى وان تقوم البنوك بعملية تجميع الاموال ومراقبتها".
وجاءت صناديق الاستثمار العقارية تجسيداً لاحياء هذا المفهوم. وتتمتع الصناديق العقارية كما وردت باللائحة بعدد من المزايا وتطبيق قواعد الافصاح والشفافية وتحديد المسؤوليات وتوزيعها بين مدير الصندوق، المطور، امين الصندوق، المحاسب القانوني، المثمن، اضافة الى المجلس الاشرافي على الصندوق، وهذا يحقق مبدأ الرقابة المعروف في علم الادارة بعكس الاسهامات العقارية التي تمركز تجميع المسؤوليات في يد الشركة التي اصدرت المساهمة.
يتعرض النشاط العقاري لمجموعة من المخاطر مثل بقية الانشطة الاستثمارية، ويعمل المستثمر على الحد من هذه المخاطر بقدر المستطاع، ويركز على المخاطر التي يمكن التحكم فيها ليرفع من العائدات المنتظرة وبتطبيق تلك المفاهيم على الاستثمار العقاري في ظل نظام الصناديق العقارية الجديد نعتقد انه يسهم في خفض المخاطر التي يمكن ذكر بعضها:الحد من مخاطر الادارة بتطبيق مجموعة من المعايير عند انشاء الصندوق تتعلق بمسؤولية مدير الاستثمار، امين المحافظ، مجلس الادارة، المطور، المثمن.. إلخ، إضافة الى درس الجدوى التي تعد قبل التنفيذ وتحد من مخاطر تعثر المشروع في المستقبل، والشفافية والاعلان يحدان من دخول بعض المستثمرين في الصندوق غير مدركين للمخاطر المصاحبة لهذه النوعية من الاستثمارات، اعتماد الصندوق من جهة رقابية مثل هيئة سوق المال يعطي صدقية للعملاء.
ويمكن ان تتعرض هذه الصناديق لبعض المعوقات عند بدأ التشغيل بسبب عدم وعي العملاء بهذا النوع من الاستثمارات، اضافة الى ان تجربة الاسهامات سترخي بظلالها لمدة من الزمن، والتغلب على هذه الظواهر يذوب بالتطبيق الجيد لهذه الصناديق على ارض الواقع.
ومن المعوقات الاخرى عدم خبرة الشركات المرخص لها بادارة الصناديق العقارية، ما يتطلب التدريب الجيد قبل طرح أي صندوق عقاري في ما يتعلق بحسابات عملاء الصندوق العقاري، توزيعات ارباح واصول الصندوق والتصفية ونقل الملكة، وليس الامر فقط ينحصر في ادارة المشروع العقاري بل الرقابة ودقة حسابات المستثمرين في الصندوق الذي يتطلب نظم آلية لضبطه، ومن المعوقات الاخرى الاعتماد على مثمن عقاري يقوم بتثمين العقارات التي يتم التعامل فيها، وذلك من دون ان يكون هناك تنظيم قائم للمثمن العقاري يكون مرخصاً له القيام بهذه الاعمال وفق معايير ومؤهلات محددة، ما يمثل نقطة ضعف في مشروع اللائحة، اضافة الى ضرورة تداول وحدات الصناديق في السوق الثانوية بنظام تداول مثل الاسهم لتسهيل عمليات بيع وشراء وحدات الصناديق العقارية.
* الباحث والخبير في الشأن العقاري.