قدمته لجنة الشؤون الاقتصادية وفي انتظار إقراره قريباً . "الحياة" تنفرد بنشر نص نظام "المشاركة بالوقت" في الوحدات العقارية السياحية

بحث مجلس الشورى خلال الأسبوعين الماضيين مشروع نظام المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية والمقترح من لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة في المجلس.
وبدأ انتشار هذه الطريقة للبيع في السعودية والمعروفة عالمياً ب"التايم شير"في المدينة المنورة ومكة المكرمة قبل سنوات، إذ رصدت اللجنة عدداً من المخالفات والتجاوزات من المالكين للوحدات على مشتري الوقت، ما يؤكد أهمية إصدار نظام يكفل للطرفين حقوقهما.
ومن المنتظر أن يعاد مشروع النظام إلى المجلس خلال الأسبوعين المقبلين بعد تعديلات مقترحة من الأعضاء أبدوها على الموضوع أثناء مناقشته في جلسات ماضية.
"الحياة"حصلت على نص مشروع النظام وتفاصيله:
أساسيات
المادة الأولى: تعريفات: يقصد بالعبارات التالية ? الواردة في هذا النظام- المعاني المبينة أمامها ما لم يقتض السياق خلاف ذلك.
الوحدات العقارية السياحية: الفنادق والشقق المفروشة والمنتجعات وغيرها من الوحدات المعدة للإيواء السياحي، بما في ذلك الوحدات العقارية السياحية تلك الواقعة في مكة المكرمة والمدينة المنورة.
المشاركة بالوقت: حق انتفاع شخص بوحدة عقارية سكنية لمدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة بموجب عقد المشاركة بالوقت.
عقد المشاركة بالوقت: أي عقد، أو مجموعة عقود تبرم مقابل مبلغ مالي معين، لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، ويتم بموجبها إنشاء حق انتفاع أو التنازل عنه، أو أي حق آخر يتعلق باستعمال وحدة عقارية سكنية واحدة أو أكثر، مدة محددة أو قابلة للتحديد من السنة.
عقار: أي مبنى، أو جزء من مبنى ثابت مخصص للاستعمال سكناً، ما يتعلق به الحق موضوع العقد.
الهيئة: الهيئة العليا للسياحة
المشتري: أي شخص ذو صفة طبيعية أو معنوية ينتقل إليه الحق محل عقد المشاركة بالوقت، أو ينشأ ذلك الحق لمصلحته، من خلال معاملات يغطيها هذا النظام.
البائع: أي شخص ذو صفة طبيعية أو معنوية ينشئ الحق محل عقد المشاركة بالوقت بصفة تجارية، أو يتنازل عنه، أو يتعهد بالتنازل عنه، من خلال معاملات يغطيها هذا النظام.
أجل: أي صورة من صور التسهيلات المالية.
اللائحة: اللائحة التنفيذية لهذا النظام
المادة الثانية: الترخيص بمزاولة النشاط
لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط المشاركة بالوقت قبل الحصول على ترخيص من الهيئة بعد توافر الشروط وتقديم الضمانات المحددة في اللائحة.
لا يجوز لأي شخص الإعلان عن نشاط المشاركة بالوقت أو التسويق له، ما لم يتضمن ذلك الإعلان أو التسويق ما يلي:
رقم تصريح الهيئة للجهة المعلنة.
إمكان الحصول على المستند المشار إليه في الفقرة 1 من المادة الثالثة من هذا النظام، والمكان الذي يمكن الحصول عليه منه.
المادة الثالثة: التزامات البائع
يلتزم البائع بما يلي:
أ- أن يقدم لمن يطلب معلومات حول العقار المرتبط بالمشاركة بالوقت مستنداً يشتمل على معلومات كاملة ودقيقة عن ذلك العقار بحسب التفاصيل المحددة في اللائحة وتعد جميع المعلومات جزءاً لا يتجزأ من عقد المشاركة بالوقت.
ب- أن يقدم نسخة من المستند المشار إليه في الفقرة 1 من هذه المادة إلى الهيئة للمراجعة والاعتماد، وذلك قبل الإعلان عنه أو قبل عرضه على الجمهور لبيعه.
ج- أن يبلغ الهيئة والمشتري بأي تغيير يطرأ على المعلومات المقدمة في ذلك المستند قبل إبرام عقد المشاركة بالوقت، وأن يتضمن العقد نصاً صريحاً بذلك التغيير.
د- أن يمكن المشتري من ممارسة جميع الحقوق المترتبة على عقد المشاركة بالوقت، بما فيها حقه في استعمال العقار في الوقت المحدد والفترة المتعاقد عليها.
ه- أن يتخذ الإجراءات المناسبة لإدارة عقار المشاركة بالوقت وأن يكون مسؤولاً عن نظافة وصيانة العقار ليكون العقار في حال جيدة طوال فترة العقد وصالحاً للاستخدام، ويجوز تحصيل تكاليف الصيانة السنوية من كل مالك للمشاركة بالوقت، وذلك وفقاً للطريقة المنصوص عليها في العقد.
المادة الرابعة: عقد المشاركة بالوقت وشروطه
تطبق الاحكام الواردة في هذا النظام على عقود المشاركة بالوقت التي تبرم في السعودية، كما تطبق على عقود المشاركة بالوقت إذا كان عقار المشاركة بالوقت موجوداً داخل السعودية.
يشترط في عقد المشاركة بالوقت الذي يعده البائع ما يلي:
أ- أن يكون العقد مكتوباً.
ب- أن يشتمل على التفاصيل المحددة في اللائحة.
ج- أن يصاغ العقد والمستند المشار إليه في الفقرة 1 من المادة الثالثة من هذا النظام باللغة العربية، ولا يمنع ذلك من ترجمتهما إلى لغات أخرى، على أن تكون النسخة العربية من العقد هي المعتمدة.
المادة الخامسة: حقوق المشتري والتزاماته:
1- من دون إخلال بأي حق يكتسبه المشتري بموجب الأنظمة في ما يتعلق ببطلان العقود، فإن للمشتري الخيار في الآتي:
أ- الانسحاب من العقد من دون إبداء سبب، وذلك خلال عشرة أيام تبدا من تاريخ توفير الطرفين عقد المشاركة بالوقت أو من تاريخ توقيعهما أي وثيقة أولية ملزمة. وإذا كان اليوم العاشر عطلة رسمية، فتمتد الفترة إلى أول يوم عمل يليها.
ب- إلغاء عقد المشاركة بالوقت خلال ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ توقيع الطرفين عقد المشاركة بالوقت أو من تاريخ توقيعهما أي وثيقة أولية ملزمة، وذلك إذا لم يشتمل العقد على المعلومات المحددة في الفقرة 1 من المادة الثالثة من النظام عند توقيع العقد أو الوثيقة. وإذا قدمت تلك المعلومات خلال تلك الأشهر الثلاثة، فتبدأ فترة انسحاب المشتري المنصوص عليها في الفقرة أ أعلاه من تاريخ تقديم المعلومات.
ج- الانسحاب من العقد خلال الأيام العشرة التالية لمضي الأشهر الثلاثة المنصوص عليها في الفقرة ب أعلاه إذا لم تقدم المعلومات المحددة في الفقرة 1 من المادة الثالثة من هذا النظام خلال الأشهر الثلاثة المشار إليها، من دون أي سبب.
2- إذا رغب المشترى في الانسحاب من العقد أو إلغائه وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من هذه المادة، فيجب عليه خلال المدة المحددة لذلك إشعار الطرف الآخر في عقد المشاركة بالوقت أوممثلة خطياً على عنوانه المحدد في العقد، وذلك وفق الصورة والوسيلة المحددتين في اللائحة. وبعد الإشعار قد قدم خلال المدة المسموح بها، إذا كان تاريخ إرساله يسبق انقضاء تلك المدة.
لا يتحمل المشتري إذا انسحب من العقد أو ألغاه وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من هذه المادة ? أياً من تكاليف البائع ونفقاته المتعلقة بالعقد.
3- للمشتري بيع حقه في عقد المشاركة بالوقت، أو التنازل عنه لغير، أو هبته، أو الوصية به، وغير ذلك من الحقوق المتعلقة بالعقد.
المادة السادسة: الدفعات المقدمة
لا يجوز اشتراط أي دفعة مقدمة على المشتري قبل نهاية الفترة التي يجوز له أثناءها الانسحاب من العقد أو إلغاؤه وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من المادة الخامسة من هذا النظام.
المادة السابعة: إلغاء الاتفاقات الآجلة
إذا غطيت قيمة عقد المشاركة بالوقت كلياً أو جزئياً بأجل يمنحه البائع للمشتري أو يمنحه للمشتري طرف ثالث وفق اتفاق آجل بين الطرف الثالث والبائع وانسحب المشتري من العقد أو ألغاه وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من المادة الخامسة من هذا النظام، فيعد ذلك إلغاء للاتفاق الآجل من دون أي التزام أو تبعة على المشتري. وتحدد لائحة الأحكام المنظمة لذلك.
المادة الثامنة: منع الاتفاق على ما يخالف هذا النظام
يعد باطلاً تنازل المشتري للبائع عن أي من الحقوق المكفولة له بموجب هذا النظام، أو إعفاؤه من أي من التزاماته الناشئة عن هذا النظام.
المادة التاسعة: ضبط المخالفات
يتولى موظفان يصدر بتعيينهم قرار من الأمين العام للهيئة متابعة أداء المرخص لهم بممارسة هذا النشاط، والتحقق من استيفاء الشروط والضوابط، ولهم في سبيل ذلك الاطلاع على السجلات، والحصول على المعلومات التي يطلبونها. وإذا تبين لهم وقوع مخالفات فعليهم ضبطها وإحالتها إلى اللجنة المنصوص عليها في الفقرة 1 من المادة العاشرة من هذا النظام.
المادة العاشرة: التحقيق والفصل في المخالفات
تشكل بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة لجنة أو لجان عدة لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة، يكون أحدهم مستشاراً نظامياً، وذلك للنظر في مخالفات أحكام هذا النظام، وإيقاع العقوبات المنصوص عليها فيه. وتعتمد قرارات هذه اللجنة من الأمين العام للهيئة. وتحدد اللائحة كيفية عمل هذه اللجنة.
ولا يخلُّ ذلك بحق المتضرر في طلب التعويض عما أصابه من ضرر نتيجة مخالفة أحكام هذا النظام.
يجوز التظلم من قرارات اللجنة أمام ديوان المظالم، خلال 60 يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
المادة الحادية عشرة: العقوبات
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في نظام آخر، ومن دون المساس بحقوق الغير: يعاقب كل مخالف للحكم الفقرة 1 من المادة الثانية من هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على 500 ألف ريال.
يعاقب كل مخالف للحكم الوارد في الفقرة 4 من المادة الثالثة من هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على 500 ألف ريال، أو بإلغاء الترخيص، أو بهما معاً.
يعاقب كل مخالف للحكم الوارد في الفقرة 2 من المادة الثانية، أو الفقرتين 2 و3 من المادة الثالثة، أو الفقرة 2 من المادة الرابعة من هذا النظام، بغرامة مالية لا تزيد على 300 ألف ريال، أو بإيقاف الترخيص مدة لا تزيد على سنة واحدة، أو بهما معاً.
يعاقب كل مخالف للحكم الوارد في الفقرة 1 من المادة الثالثة من هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على 150 ألف ريال، أو بإيقاف الترخيص ستة أشهر، أو بهما معاً.
في ما لم يرد في شأنه نص خاص بالعقوبة، يعاقب كل من يرتكب أي مخالفة لأي حكم من أحكام هذا النظام بغرامة مالية لا تزيد على 100 ألف ريال.
تجوز مضاعفة الحد الأعلى من العقوبة عند العود لأي من المخالفات الموضحة أعلاه.
المادة الثانية عشرة: أحكام عامة
تنشئ الهيئة سجلاً لنشاط المشاركة بالوقت يشتمل على بيانات تفصيلية عن عقود المشاركة بالوقت، والبائعين، والمشترين والعقارات الواقعة في السعودية المخصصة لهذا النشاط، وذلك وفقاً لما هو مبين تفصيلاً في اللائحة.
في ما لم يرد فيه نص في هذا النظام، تطبق اللجنة المنصوص عليها في الفترة 1 من المادة العاشرة من هذا النظام القواعد العامة للعقود المنظمة لحقوق أطراف العقد والتزاماتهم.
يجب على ممارسي نشاط المشاركة في الوقت القيام بإعادة تكييف أوضاعهم وتعديل شروطهم بما يتفق مع أحكام هذا النظام، وذلك خلال سنة من تاريخ نفاذ هذا النظام.
تتقاضى الهيئة مقابلاً مالياً عن الخدمات التي تقدمها بموجب أحكام هذا النظام، على أن يصدر قرار من مجلس الوزراء بتحديد هذه الخدمات والمقابل المالي بناءً على اقتراح من"الهيئة".
يصدر رئيس مجلس إدارة الهيئة اللائحة التنفيذية لهذا النظام خلال 90 يوماً من تاريخ صدوره.
ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد 90 يوماً من تاريخ نشره.