9000 بليون ريال حجم السوق ... و13 ألف عقاري يعملون فيها . توطين الاستثمارات وازمة اسواق الاسهم الدولية وراء طفرة جديدة في السوق العقارية السعودية

أجمع عقاريون في الرياض وجدة والمنطقة الشرقية من السعودية على ان السوق العقارية مقبلة على طفرة جديدة في السنوات القليلة المقبلة. واشاروا الى وجود عدد كبير من الاسباب التي تساهم في زيادة الطلب وارتفاع اسعار الاراضي مثل النمو السكاني العالي واتجاه شركات التطوير العقاري الى شراء مساحات واسعة من الاراضي بأسعار مرتفعة ومن ثم اعمارها وبيعها للراغبين كما ان توطين الاموال المهاجرة بعد احداث ايلول سبتمبر وازمة اسواق الاسهم الدولية وعدم وجود قنوات استثمارية اخرى رفع الاسعار وضاعفها في فترة قصيرة. وحدد العقاريون عدداً من المشاكل التي تواجه السوق العقارية مثل عدم وجود الانظمة والقوانين الحديثة التي تضمن انسيابية العمل العقاري اضافة الى المساهمات المتعثرة والمعلومات الجديدة التي اشارت الى دخول شركات توظيف الاموال في الاستثمار العقاري ما يهدد المستثمرين في هذه السوق.
اكد المدير العام ل"شركة عبدالله بن سعيدان واولاده العقارية" سلمان سعيدان ان السوق العقارية شهدت طفرة كبيرة في الاعوام الخمسة الماضية وهي مهيئة لطفرات اكبر في ظل الارتفاع الكبير لعدد السكان الذي تشهده السعودية عموماً والرياض خصوصاً التي تصل نسبة النمو فيها الى نحو 8 في المئة سنوياً 3 في المئة نمو طبيعي، و5 في المئة هجرة الى العاصمة.
وقال السعيدان ل"الحياة" انه "على رغم هذه الطفرة الهائلة التي تعيشها السوق الا انها في المقابل تشهد فوضى وعدم تنظيم في كثير من الاوقات بسبب غياب الاجراءات المناسبة او قدم البعض منها او عدم الجدية في تطبيق البعض الآخر".
13 الف عقاري
وعلى سبيل المثال لا الحصر غياب الائتمان العقاري الذي يتيح التوسع في بيع الاراضي والوحدات السكنية بنظام التقسيط بشكل يكفل الحق للبائع والمشتري في آن واحد. بالاضافة الى حاجة السوق الى التنظيمات الحديثة التي تعتمد على استخدام التقنية في البيع والتسويق وما يتبع ذلك من تأهيل للعاملين في هذا المجال الذي يربو عدد العاملين فيه على 13 الف عقاري وممارس كما ان الرهن العقاري اصبح ضرورة ملحة تمليها الظروف الاقتصادية والاجتماعية التي طرأت على المجتمع... ولاشك ان الرهن العقاري سيكون وسيلة مهمة لتملك المواطن للمسكن بطرق ميسرة وسهلة.
واشار سعيدان الى ان عدد سكان الرياض يُتوقع ان يزيد سنة 2020 على 10 ملايين نسمة يحتاجون الى ما يزيد على 1.5 مليون وحدة سكنية.
240 بليون دولار
ولفت الى انه لا توجد تقديرات دقيقة تبين حجم السوق العقارية عموماً وفي الرياض خصوصاً. وتبدو اسعار متر الارض في بعض مناطق السعودية من بين اعلى الاسعار على مستوى العالم ويُقدر البعض حجم السوق في الوقت الحالي بنحو 900 بليون ريال 240 بليون دولار.
وشدد على ان المساهمات العقارية المتعثرة في السوق العقارية لاتعيق نشاط ونمو السوق خصوصا ان أمير منطقة الرياض الأمير سلمان بن عبدالعزيز امر بتشكيل لجنة من امارة منطقة الرياض والغرفة التجارية لحصر المساهمات العقارية المتعثرة ودرس وضعها واقتراح حلول تتناسب ووضع كل مساهمة ومن ثم رفعها الى الجهات المعنية لاتخاذ القرار اللازم.
واوضح ان الغرفة التجارية الصناعية في الرياض دعت اصحاب المساهمات العقارية والمساهمين الى التبليغ عن المساهمات المتعثرة. وتقوم اللجنة الوطنية العقارية بجهود حثيثة لحل المساهمات العقارية في مناطق السعودية وتم بالفعل حل ما يزيد على 12 مساهمة عقارية في المنطقة الشرقية ويجري حالياً استكمال حل ما تبقى منها خصوصاً في منطقة الرياض، التي تشكل ثلث النشاط العقاري في السعودية، وفي المنطقة الغربية. ولم يتبين للجنة الوطنية العقارية حتى الآن وجود مساهمات عقارية متعثرة.
وارجع السعيدان اسباب التعثر في هذه المساهمات الى صكوك الملكية التي أصبحت كثيرة في أنواعها وتحتاج إلى معرفة لشرحها، فمعظم الصكوك تشكك فيها الدوائر المختصة لسبب أو لآخر، وخلو الصك من اعتماد المادتين 85 و86 من نظام الدوائر الشرعية وكذلك كون الصك صدر من غير ولايته الشرعية، أو كونه صدر بناء على توجيه من المقام السامي إلى كاتب العدل من دون مروره عبر القنوات النظامية، او إخراج صك الأرض متداخلا مع ملكيات متجاورة لها صكوك أخرى، مما يستدعي معرفة أسبقية الملكية وصفتها اضافة الى عدم اعتماد بعض الصكوك من الأمانات بسبب تداخله مع ملكيات الغير. كما يوجد نوع آخر من الصكوك وهي الصكوك المبنية على أوامر من المقام السامي، وهذه عادة تبنى على أمر سام مبني على أحقية المالك في الأرض واقتناع ولي الأمر بهذا الحق قبل ايقاف هذا النوع بالامر السامي رقم 333 الصادر عام 1980.
واضاف السعيدان "ان التوجه السائد حالياً في السوق العقارية هو اقامة المجمعات والمشاريع السكنية" واعتبر ان هذا النوع من الاستثمار ازدهر اخيراً لاسباب عدة منها رغبة الكثير من المواطنين وحتى المقيمين للسكن في وحدات سكنية مكتملة الخدمات بدلاً من شراء الارض وما يتبع ذلك من مشاكل وتبعيات البناء، كما ان عودة كثير من رؤوس الاموال المهاجرة الى البلاد ساعدت على التوسع في هذا النوع من الاستثمار بعدما ادرك كثير من المستثمرين ان الاستثمار في مجال العقار والبناء هو افضل انواع الاستثمار لما يتمتع به هذا النوع من الاستثمار من استقرار وضمان في العائد.
واضافة الى ان صدور القرارات الاخيرة الخاصة بالتملك ساعد على التوسع في استثمار بناء المجمعات السكنية، يتوقع ان يتم الاعلان قريباً عن اقامة عدد من المجمعات السكنية في شمال وغرب وشرق العاصمة بمئات الملايين من الريالات.
واوضح ان توجه بعض الشركات العقارية الى بيع الوحدات السكنية بنظام التقسيط ساعد ايضاً على انتشار هذه المجمعات. وعلى رغم ان سوق التقسيط لا تزال تحتاج الى مزيد من التنظيم الا انه نهج مهم لمواجهة الطفرة السكنية المقبلة.
عقارات جدة
وفي جدة تطرح خلال الفترات القليلة المقبلة اكثر من 10 مخططات اراض في انحاء المدينة للاستفادة من الارتفاع الحاد الذي شهدته جدة في الشهور القليلة الماضية وراوح بين 20 و30 في المئة. ويعزو عدد من العقاريين الذين تحدثت اليهم "الحياة" الارتفاع الى عدد من الاسباب ابرزها التسهيلات التمويلية التي بدأت المصارف السعودية في تقديمها لشرائح من المجتمع ترغب في بناء مساكنها الخاصة.
ويشير هؤلاء الى ان تبعات احداث الولايات المتحدة وعدم وجود قنوات استثمارية كثيرة في السعودية ساهما في هذا الاتجاه، اذ لجأ بعض من اعاد امواله من الخارج الى الاستثمار في العقار، ومثال على ذلك كانت قيمة القطعة في "مخطط بايزيد"، على سبيل المثال، تراوح بين 30 و40 الف ريال قبل نحو شهرين بينما ارتفعت الان الى نحو 100 الف ريال، الامر الذي حذت حذوه كثير من المخططات خصوصاً شمال المدينة.
يضاف الى ذلك ان الدخول الكبير لشركات التطوير العقاري في السوق ساهم في رفع الاسعار اذ ان غالبية الشركات تشتري مساحات واسعة من الاراضي وبأسعار مرتفعة ثم تعيد بيعها كفلل بالتقسيط.
وارجع المثمن والخبير العقاري خالد الضبيعي الارتفاع المتواصل في اسعار العقار في جدة الى ارتفاع السيولة في السعودية كما اشار تقرير مؤسسة النقد العربي السعودي. كما ان الخسائر التي تعرضت لها اسواق الاسهم الدولية اكدت للمستثمرين السعوديين ان الاستثمار العقاري في السعودية اكثر اماناً.
وذكر ان عدد المخططات التي سيتم طرحها قريباً في جدة تزيد على 17 مخططاً اذا تم النظر لموافقة امانة جدة على كثير من المخططات التي تم تطويرها لكنه لم يتحدد حتى الان موعد بيعها.
واعتبر الضبيعي ان الارتفاع الاخير في اسعار الاراضي الكبيرة في المنطقة الشرقية والرياض ساهم هو الآخر في الاتجاه الى سوق جدة العقارية كون سوق الاخيرة تحقق معدلات ارباح عالية بالنظر الى الجاذبية التي تتمع بها المدينة.
وقال الضبيعي: "ان الارتفاع لم يقتصر على الاراضي الصغيرة ذات الاستخدام العائلي، بل ان الامر طال المخططات الكبيرة التي يرغب ملاكها في بيعها دفعة واحدة" مشيراً الى مفاوضات جارية حاليا لشراء مخطط في شمال جدة مساحته مليونا متر مربع بنحو بليون ريال بعدما كان الملاك يطلبون في الفترة الماضية نحو 650 مليون ريال ثمناً له. اضافة الى مخطط آخر في شارع الامير ماجد يرغب ملاكه في بيعه لقاء بليون ريال مشيراً الى ان من سيشترى المخططات سيحقق ارباحا نظراً الى الارتفاع المتواصل في اسعار العقارات في جدة.
من جتهه قال عامل في سوق العقارات في جدة انه يعتقد بالاضافة لارتفاع الاسعار، أن ملاك المخططات العقارية التي يرغبون طرحها نهاية الصيف يريدون الربح من جهة والابتعاد عن المخاطرة بدفع رسوم على الاراضي البيضاء في اشارة الى الدراسة التي يقوم بها مجلس الشورى السعودي حاليا بإمكان فرض رسوم على الاراضي البيضاء في السعودية.
تحذير في الشرقية
من جهته حذر عضو في اللجنة العقارية في المنطقة الشرقية من السعودية عادل الدوسري من ان سوق العقار مهددة في المنطقة جراء تنظيم مساهمات اطلق عليها اسم "المساهمات المقنعة" وتهدف لجمع اموال المساهمين واستثمارها في مساهمات اخرى ما دفع وزارة التجارة السعودية الى التوجيه بعدم استمرار المساهمة لاكثر من 3 سنوات تحسباً لتعثرها.
وتوجد في شرق السعودية مساهمات متعثرة يعود تاريخ بعضها الى اكثر من 25 عاماً وتصل مبالغها المعلنة الى نحو بليوني ريال 533 مليون دولار بينما تقدرها مصادر عقارية اخرى باكثر من 5 بلايين ريال 1.33 بليون دولار ما دفع أمير المنطقة الامير محمد بن فهد للاهتمام شخصياً بهذا الموضوع والسعي لانهائه من خلال تشكيل لجان خاصه استطاعت حل بعضها كما قامت احدى الشركات بشراء احدى المساهمات وبدأت في تطويرها.
وقال الدوسري: "لا يجب ان يندفع المستثمر وراء الدعايات وعليه ان ينظر ويفكر في كيفية ارتفاع سهم بين يوم وليلة" وحذر من التعامل مع مؤسسات توظيف الاموال التي بدأت في الانتشار شرق السعودية وبدأت الاستثمار في المجال العقاري وقال عن ذلك "ان التراخي في التصدي لهذه الظاهرة يُنذر بكارثة في المنطقة مالم يتم وقفها على الفور".
وشخص الدوسري واقع سوق العقار في شرق السعودية في هذه الفترة بانه يشهد هدوءاً استعداداً لموسم حافل. واشار الى ان السوق خالفت التوقعات ونشطت في بداية الاجازات وتم تنفيذ عدد من الصفقات قُدر حجمها بأكثر من 200 مليون ريال 53 مليون دولار تركزت في الخبر الا ان السوق عادت الى الهدوء في مرحلة اطلق عليها مرحلة استعادة الانفاس وعودة المصطافين.
وعن ابرز المواقع قال: "ان ما يتحكم بسعر الموقع هو نوعيه النشاط واذا كان تجارياً او سكنياً" وعلى سبيل المثال يُعتبر حي الكورنيش في الخبر من اعلى اسعار المخططات في الشرقية اذ يصل فيه سعر المتر المربع السكني الى خمسة الاف ريال 1.300 دولار مقارنة بأحياء الحزامين الذهبي والاخضر اللذين يصل فيهما سعر المتر المربع الى 1500 ريال 400 دولار بينما يراوح سعر المتر المربع التجاري في حي الكورنيش بين 3000 ريال و8000 ريال ويراوح في شارع الأمير فيصل بين 2000 و5000 ريال.
واعاد الدوسري اسباب ارتفاع اسعار اراض في احياء، مقارنة بأخرى بأنها تعود الى محدودية الاراضي او نوعية المنشآت الموجودة في الحي بالاضافة الى ان هناك دوراً بارزاً للامانة والبلديات في تحديد ذلك من خلال السماح بتعدد الادوار، مشيراً الى ان السماح ببناء عشرة ادوار لا بد ان يختلف سعره عن ارض يسمح فيها البناء بأربعة أدوار.
ويبلغ حجم الاستثمار العقاري في الخبر والدمام فقط ما يزيد على 2.5 بليون ريال وقدر حجم الانفاق الاستثماري على اعمال البناء والتشييد في فترة التسعينات وحدها في المناطق السعودية كافة بنحو 667 بليون ريال 177.7 بليون دولار مثلت نحو 74 في المئة من اجمالي التكوين الرأسمالي للمملكة خلال تلك الحقبة، وخصص للانفاق على استثمارات المباني وحدها نحو 495 بليون ريال 132 بليون دولار.