أصبح 52.6 في المئة من سكان العالم يعيشون منذ عام 2012 في المدن والمناطق الحضرية، بارتفاع 43.7 في المئة مقارنة بالعقدين الماضيين، كما انتقل كل عام نحو 1 في المئة من السكان إلى المدن والمناطق الحضرية، وهو معدل أسرع بمرتين مقارنة بالفترة بين عامي 1960 و1980. وأشار الخبير الاقتصادي في شركة «آسيا للاستثمار» كميل عقاد إلى أن «معظم هذا النمو الإضافي أتى من آسيا، في حين تختلف اتجاهات السكان بين الدول، حيث يعيش تقريباً جميع سكان الدول الصغيرة المتقدمة في المدن والمناطق الحضرية». وأضاف: «في دول مثل هونغ كونغ وسنغافورة، لا يوجد سكان في المناطق الريفية، ويركز الاستثمار العقاري في هذه الأسواق على رفع مستوى المساكن المتوافرة حالياً بدلاً من التركيز على توسّع السوق العقارية، ونظراً إلى مراحلها المتقدمة من التطوير، فالفرص المتاحة محدودة في مشاريع البنية التحتية في مجالات جديدة». ولفت عقاد إلى أن «الخليج، الذي يتمتع بأحد أعلى معدلات السكان في المدن والمناطق الحضرية في العالم، يتبع نمطاً مماثلاً، ففي قطر، يعيش 99 في المئة من السكان في المدن، أما الكويت، وهي أول دولة في المنطقة تكمل عملية التحضر في أوائل الثمانينات، يعيش 1.7 في المئة فقط من السكان خارج المدن والمناطق الحضرية». وأكد أن «ارتفاع المعدلات لا يعني انخفاض النمو في القطاع العقاري، فالتوسع الديموغرافي يتم عبر انخفاض معدلات الوفيات، وزيادة تدفق المهاجرين، الذين يرتكزون حصرياً في المدن، ما يزيد الطلب على المساكن». وأوضح أن «هذه الدول المتقدمة تفتقد إلى مصدر ثالث للنمو وهو الهجرة من المناطق الريفية إلى المدن والمناطق الحضرية، وهذه العملية مستمرة في الدول الخليجية الأكبر، حيث يبلغ معدل التحضر في الإمارات 84.6 في المئة، وفي السعودية 82.5 في المئة، وشهد كلا البلدين زيادة نسبتها نحو خمسة في المئة خلال السنوات ال20 الماضية، ويُرجح أن يستمر هذا الاتجاه، خصوصاً في السعودية، التي تضم نسبة كبيرة من السكان الشباب». وأضاف: «المنطقة التي تشهد تحولاً حقيقياً هي آسيا الناشئة، فبين عامي 1992 و2012، ارتفعت نسبة السكان الصينيين الذين يعيشون في المدن من 28 إلى 52 في المئة، وعلى رغم أن الكثافة السكانية خلال هذه الفترة زادت من 1٫150 مليون إلى 1٫350 مليون، إلا أنها شهدت انتقال 350 مليون من سكان الصين من المناطق الريفية إلى المدن والمناطق الحضرية». وأشار إلى أن «إندونيسيا اتبعت نمطاً مماثلاً جداً، في حين لا تزال الهند بلداً ريفياً في شكل كبير يمثل فيه سكان المدن ثلث السكان فقط، وهو معدل أعلى من ذلك المسجل قبل 20 سنة والبالغ 27 في المئة»، لافتاً إلى أن هذه الدول الثلاث تشكل 40 في المئة من سكان العالم، وحتى الآن لا يزال نحو 60 في المئة من إجمالي سكانها يعيشون في المناطق الريفية». وأوضح عقاد أن «الآثار المترتبة على الزيادة المتوقعة في تحضر هذه الدول كبيرة جداً، أبرزها أن الجزء الأكبر من النمو العالمي للطلب على المساكن سيأتي من هذه الدول الثلاث خلال العقد المقبل، ما يخلق فرصاً استثمارية ضخمة لبقية دول العالم». وكشفت الصين في نيسان الماضي عن خطة وطنية لنوع جديد من التحضر هذه السنة، وهي الأولى من نوعها وتهدف إلى نقل أكثر من 15 مليون شخص إلى المدن سنوياً حتى عام 2020. وتتضمن الخطة إنفاق تريليونات الدولارات على البنية التحتية، مثل السكك الحديد والطرق ومحطات الفحم، إلى جانب العقارات، ما سيولد نمواً منتظماً في القطاعات المتعلقة بالبناء والإنشاء، في حين تفتح البلاد تدريجاً المجال للاستثمارات الأجنبية. أما الأثر الأساس الثاني فيأتي من كون عملية التحضر في آسيا مكثفة جداً في السلع، وستتطلب كميات إضافية كبيرة من الحديد والاسمنت والنفط وغيرها، وبذلك سيخلق العامل الأول فرصاً للمستثمرين العالميين، في حين سيفيد الثاني مصدري السلع مثل دول مجلس التعاون الخليجي.
