لبنان صمد عقارياً... والقطاع يشهد تصحيحاً طبيعياً في الأسعار

همدت فورة السوق العقارية في لبنان هذا العام، بعدما شهدت على مدى سنتين حركة مبيعات وارتفاعاً في الأسعار لا سابق لهما، في خضمّ أزمة المال العالمية لتسلك تياراً معاكساً للأسواق العالمية.
هذا الهدوء في السوق، الذي اعتبره مراقبون «تصحيحاً طبيعياً بعد العاصفة»، لا يعني جموداً، إذ لا تزال الحركة ناشطة في أقسام من هذا القطاع، في ورش بناء المشاريع الفاخرة والأبنية المتوسطة والصغيرة المساحة، وفي ازدياد الطلب على المساحات المتراوحة بين 120 و250 متراً مربعاً في المناطق خارج بيروت، في حين تجمّد الطلب على المساحات التي تفوق 200 متر مربع، بمعنى آخر على الشقق الباهظة الثمن.
اعتبارات كثيرة ساهمت في هذا التوزيع الجديد للحركة في السوق العقارية، وتمثّلت عموماً في «القلق» من التصعيد السياسي الناتج عن السجالات حول المحكمة الدولية والسيناريوات «السلبية» التي تفترضها التحليلات بعد صدور القرار الظني، فيما ساهم في جمود الطلب على الشقق الفاخرة، استمرار «الكباش» بين أصحاب هذه المشاريع والشارين الذين قاوموا برفضهم الأسعار المرتفعة، ما أنتج تريثاً لدى الطرفين. ويُفترض أن يستعيد هذا المحور من القطاع بعض حركته، بعد عودة اللبنانيين العاملين في الخارج في الموسم المقبل، والذين ترددوا في الشراء هذا الموسم، في مقابل آخرين عقدوا صفقات في شهري الصيف الأولين.
أما الطلب المتنامي على المساحات المتوسطة والصغيرة، فهو محلي وعزّزته التسهيلات المصرفية التي تتنافس على منحها المصارف، من خلال الشروط الميسّرة، بهدف توظيف الرساميل المودعة لديها والمخصصة للآماد الطويلة، والآليات التي وضعها مصرف لبنان المركزي في هذا المجال تفادياً لأي انتكاسة.
ورأى المدير العام لشركة «رامكو» للاستشارات العقارية رجا مكارم في حديث إلى «الحياة»، أن السوق العقارية «دخلت مرحلة استقرار بعد سنوات من موجة ارتفاع عشوائي في أسعار الأراضي والشقق، وبات الشاري متريثاً للحصول على سعر منطقي وعادل». واعتبر أن الطلب حالياً على الأرض والمسكن «عقلاني»، ويأتي في معظمه من «اللبنانيين المقيمين وغير المقيمين في مقابل طلب محدود من العرب».
ولفت إلى «جمود حقيقي في الطلب على الشقق التي تتجاوز مساحتها 500 متر مربع وواقعة في مناطق مميّزة»، إذ «لا يقل سعر المتر المربع عن ستة آلاف دولار ويصل إلى 10 آلاف بحسب المنطقة خصوصاً المشاريع الواقعة على الواجهة البحرية». وعزا بطء وتيرة المبيعات في هذه المشاريع إلى أن «غالبية اللبنانيين اشترت».
وأوضح أن «لا تأثير لهذا الجمود في أصحاب هذه المشاريع، لأن أي مطوّر وفي أكبر برج في بيروت، باع بنسبة 50 إلى 60 في المئة على الخريطة، وتشكل هذه النسبة ربحاً صافياً له كونه استعاد تكلفة الأرض والبناء، لذا لن يتأثر بمخزون النسبة المتبقية وهي تراوح بين 30 و40 في المئة مهما طالت فترة الجمود». ولفت إلى أن «عاملاً آخر يساهم في قدرة المطوّر على عدم الاستعجال في البيع والتمسّك بالسعر، هو عدم استدانته من المصارف لتمويل المشروع».
ولاحظ مكارم أن «ارتفاع الأسعار حوّل الطلب إلى المناطق القريبة من بيروت أي خارجها، والتركيز على المساحات الصغيرة والمتوسطة، ما ينسجم مع القدرة الشرائية للمواطنين الراغبين في تملّك مسكن». وأشار إلى أن تنامي الطلب على هذه المشاريع «أفضى إلى زيادة في حركة البناء في هذه المناطق». ووصف مكارم اتجاه الأسعار هذا العام ب «المنطقي»، متوقعاً ألا «تتخطى الزيادة 10 إلى 15 في المئة حداً أقصى، في حين تراوحت العام الماضي بين 25 و30 في المئة». واعتبر أن «هذه الوتيرة أكثر صحة».
ويجمع مراقبون على عامل أساس، عزّز الطلب على المساحات المتوسطة والصغيرة في المناطق، تمثّل في التسليفات التي تمنحها المصارف، إذ أشار رئيس جمعية مصارف لبنان جوزف طربيه، إلى أن «محفظة الإقراض السكني تخطت 3.6 بليون دولار».
واتفق مسؤولون على أن «السوق العقارية أظهرت مناعة أمام الأزمات العقارية العالمية، بفعل الضوابط التي وضعها مصرف لبنان المركزي على التسليف العقاري، والذي حدد نسبة 60 في المئة حداً أقصى للتسليف من قيمة العقار، بفعل الصرامة التي التزمتها المصارف ذاتياً في عمليات التمويل العقاري». كما أجمعوا على أن نسبة التخلّف عن التسديد تقل عن واحد في المئة في لبنان، ما يؤشر إلى انعدام الصعوبات في هذا المجال».
وعلى صعيد تسليف المطورين، أكد مكارم أن المصارف «تشترط على أي مطوّر أن يكون مالكاً بالكامل للأرض»، لافتاً إلى أن «المطوّر الجدي لا يبدأ بمشروعه قبل أن يبيع 30 في المئة منه على الخريطة».
وأظهرت الاحصاءات ان نسبة معاملات البناء ارتفعت 35 في المئة حتى أيلول (سبتمبر) الماضي مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي. وبلغت قيمة الرسوم المستوفاة حتى أيلول الماضي، 682.482.139.500 ليرة لبنانية، بزيادة نسبتها 62.81 في المئة على الفترة ذاتها من العام الماضي.