السوق العقارية خلال 2018

انتهى العام الماضي من عمر السوق العقارية المحلية على انخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها بلغت نسبته 49.1 في المائة، مقارنة بذروتها الأعلى التي وصلت إليها خلال 2014، وسجلت السوق العقارية انخفاضها للعام الثالث على التوالي 2015 - 2017، وانخفض كل من عدد صفقاتها المنفذة والعقارات المبيعة لنفس الفترة بنسبتي 28 في المائة ونحو 29 في المائة على التوالي. في الوقت الذي تمكنت خلاله أغلب الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية من الصمود في العام الأول من انخفاضات قيم الصفقات، أمام عديد من العوامل الاقتصادية والمالية والهيكلية، بدأت تتسع دوائرها تدريجيا طوال الأعوام الثلاثة الماضية، سرعان ما بدأت صخرة الأسعار المتضخمة في التصدع تدريجيا هي بدورها مع نهاية العام الثاني من فترة الركود الشديد المسيطر على السوق العقارية 2016، ليسجل متوسط سعر المتر المربع للأراضي السكنية انخفاضا بنسبة 11.5 في المائة بنهاية 2016، ثم انخفاضا أكبر بنسبة 15.7 في المائة بنهاية 2017، لحق به متوسط أسعار الفلل السكنية بنسبة انخفاض بلغت 12.9 في المائة بنهاية 2016، ثم بنسبة انخفاض أكبر بلغت 18.8 في المائة بنهاية 2017، فالشقق السكنية بنسب انخفاض أدنى بلغت نحو 4.6 في المائة بنهاية 2016، تراجعت إلى 2.2 في المائة بنهاية 2017. طغى على آراء كثير من ملاك الأراضي والعقارات حتى ما قبل 2015 الرفض التام لأي توقعات بانخفاض أسعار الأصول العقارية المختلفة، ورغم ضعف وهشاشة الأدلة التي استندوا إليها خلال تلك الفترة، اندفع عديد منهم إلى الزعم دون أي سبب مقنع منهم إلى توقع استمرار الارتفاع في مستويات الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية، التي وصلت في الأصل إلى مستويات متضخمة جدا! وتحولت الآراء أخيرا إلى الاختلاف حول "نسب الانخفاض"؛ وانحصرت بين من يرى محدوديتها، وبين من يرى أنها فعلا كانت نسب انخفاض غير متوقعة. ونتجاوز هنا الحديث عمن ينكر تماما حدوث أي انخفاضات في الأسعار، ذلك أن إنكاره نابع من وقع الصدمة التي نتجت عن ورطة المكابرة التي وقع فيها طوال الأعوام الأخيرة، دفعته إلى شراء أصول عقارية متضخمة الأسعار، واليوم يواجه معضلة كبيرة لأجل التخارج منها بأقل الخسائر الرأسمالية على أقل تقدير، وتأتي ورطته أكبر حال كان مسؤولا عن إدارة محافظ عقارية لأشخاصٍ آخرين، كان قد التزم أمامهم بتحقيق أرباح طائلة في سوق العقار، دون أن يأخذ بعين الاعتبار المتغيرات الاقتصادية والمالية التي حدثت طوال الأعوام الثلاثة الأخيرة، ولن يطول به الأمر خلال العام الجاري، الذي سيتخلى فيه تحت مزيد من ضغوط العوامل السابقة والجديدة على السوق العقارية عن قناعاته الزائفة، والرضوخ لمستويات الأسعار السوقية التنازلية، التي هي بكل تأكيد أدنى بكثير من توقعاته غير المدروسة سابقا، وأدنى أيضا حتى من التكلفة التي دفعها هو ومن معه من مستثمرين أثناء ذروة السوق العقارية. اليوم؛ لا تواجه السوق العقارية المحلية مجرد استمرار انخفاض الأسعار المتضخمة، بل تواجه أيضا انخفاض العائد الإيجاري على الأصول العقارية المدرة له، وهو النتيجة الطبيعية لمجريات الأمور القائمة في الوقت الراهن داخل السوق العقارية، وقف وراءها عديد من العوامل التي سبق الحديث عنها بصورة أكثر توسعا في عديد من المقالات والتقارير طوال الأعوام الثلاثة الماضية، بدءا من انخفاض أسعار النفط، وترشيد الإنفاق الحكومي، والزيادة المطردة في وعي المستهلكين بمخاطر التورط في تحمل ديون مصرفية طائلة، لقاء شراء أصول عقارية متضخمة الأسعار وتوشك أن تتراجع في أي وقت، يضاف إليه الوعي بمخاطر التورط في شراء أصول عقارية سيئة الجودة والتنفيذ، سرعان ما انضم إلى تلك العوامل بدء ارتفاع تكلفة التمويل "الفائدة" من المصارف ومؤسسات التمويل، وزيادة الشواغر من الوحدات السكنية الجديدة، التي تجاوزت أعدادها وفقا للتقديرات المتحفظة سقف المليون وحدة سكنية بنهاية 2017، سيضاف إليها شواغر الوحدات السكنية التي كانت تقطنها العمالة الوافدة وأسرها، وزيادة اندفاع ملاك الأراضي نحو تطوير أو بيع الأراضي التي يستحوذون عليها، وزيادة المعروض من الأراضي بصورة غير مسبوقة، كل تلك العوامل وغيرها مما لم يتسع المجال هنا لذكره، أسهمت وتسهم اليوم وغدا في تحفيز السوق العقارية المحلية نحو عودتها تدريجيا إلى مستويات أكثر عدالة من حيث الأسعار، وفي الوقت ذاته عودتها إلى النشاط المأمول، الذي يخدم استقرار الاقتصاد الوطني، ويلبي احتياجات المجتمع دون أضرار تضخمية. أخيرا؛ رغم الانخفاض الذي تم تسجيله حتى تاريخه في الأسعار المتضخمة للأصول العقارية المختلفة، إلا أن الأسعار لا تزال في مستويات بعيدة جدا عن متناول وقدرة غالبية الأفراد والأسر، وبالنظر إلى محدودية القدرة على التمويل العقاري بالنسبة إلى أولئك الأفراد قياسا على تدني دخلهم السنوي، وبالنظر إلى الارتفاع في تكلفة استهلاك موارد الطاقة محليا، إضافة إلى استمرار العوامل الاقتصادية والهيكلية في ممارسة ضغوطها على السوق العقارية، فالمتوقع أن تشهد السوق العقارية خلال 2018 مزيدا من الانخفاض في الأسعار السوقية لمختلف الأصول العقارية، وهو الأمر الإيجابي بكل تأكيد على النمو الاقتصادي عموما، وفي جانب المساهمة في تحسن مستويات المعيشة للأفراد، وأيضا في جانب تحفيز منشآت القطاع الخاص ومساعدتها على التكيّف مع التغيرات الهيكلية الجارية الآن، ولن تقف هذه التطورات المتوقعة -بمشيئة الله تعالى - عند حدود نهاية العام الجاري، بل يتوقع أن تستمر لعدة أعوام مقبلة بإذن الله تعالى. والله ولي التوفيق.