استحواذ الشركات عطّل تطوير عشوائيات جدة

تظل الأحياء العشوائية من الهموم الكبيرة التي تتسبب في عرقلة الكثير من مشاريع التنمية للمنطقة، والتطور لأبناء المدن.
وفيما تواصل «عكاظ» التعرف على رأي نخبة من سكان منطقة مكة المكرمة حول أبرز احتياجات المنطقة وكيف يرون معالجتها، تناولنا في الحلقة الماضية، قضية تعثر المشاريع ودور الرقابة ومشكلة الاختناقات المرورية في مدينة جدة ومدى كفاية المؤسسات الصحية. وفي هذه الحلقة نلقي الضوء على ملف الأحياء العشوائية التي اهتم بها، منذ سنوات، صاحب السمو الملكي الأمير خالد الفيصل مستشار خادم الحرمين الشريفين وأمير منطقة مكة المكرمة، ووضع الخطط لمعالجتها بالشراكة بين القطاع الحكومي والخاص.
كما يتطرق المختصون بآرائهم إلى الآثار المترتبة على إزالة الكثير من المباني في مكة، وتأثير ذلك على المعروض في سوق السكن وارتفاع الإيجارات إلى جانب مناقشة أهمية النقل العام ومشاريع الحماية من السيول ومياه الأمطار.
سألنا المختصين: ملف «الأحياء والعشوائيات» ما يزال مفتوحا ويحتاج إلى معالجة تساعد على التخلص من الأضرار المترتبة على وجود هذه الأحياء، فما هو في نظركم الأسلوب الأمثل لذلك؟
يقول الدكتور عبدالله صادق دحلان: الأحياء العشوائية في جدة موضوع أخذ حيزا كبيرا من النقاش والحوار وكانت فيه وجهات نظر مختلفة لأن بعضا من أصحاب الحقوق في هذه المناطق توجسوا خيفة من تطوير الأحياء العشوائية لارتباطهم بتراثهم القديم والتاريخي، ولم يستوعبوا أن مفهوم تطوير العشوائيات لا يعني إطلاقاً سلب الحقوق والملكيات وإنما تطويرها مع ضمان الملكيات، إما بأسهم في المشاريع التطويرية أو ضمان مساكن مطورة لأصحابها بقيمة ممتلكاتهم، وإذا كان الاعتراض على التعويض فالتثمين العادل لجميع الأطراف هو الحكم في الموضوع، أما تجربة تطوير العشوائيات بمكة المكرمة فقد نجح الأمير خالد الفيصل في تحقيق أهداف التطوير لتحقق الاستغلال الأمثل للمساحات الجبلية والمجاورة للحرم لاستيعاب أعداد أكبر من القادمين للحج والعمرة وتم القضاء على العديد من سلبيات العشوائيات، وعلى رأسها التستر وإيواء غير النظاميين ومحاربة الفساد الأخلاقي والقضاء على تجارة الممنوعات في بعض منها.
وزاد: تعتبر تجربة تطوير عشوائيات مكة المكرمة من أنجح التجارب العالمية، ومع الحفاظ على الحقوق وإرضاء سكان العشوائيات أو المناطق القديمة المقترح تطويرها، آمل تعاون سكانها على إعادة تخطيطها لتطويرها بما يتناسب مع جدة الجديدة الحديثة لتكتمل صورة جدة الجميلة.
خطورة ومهددات
وترى الدكتورة عبلة بخاري الأستاذة بجامعة الملك عبدالعزيز أن العشوائيات ظاهرة عمرانية خطيرة بقدر خطورتها الاقتصادية والحضرية والاجتماعية، فهي مناطق تصعب السيطرة عليها وتهدد صحة الشعب وأمنه بسبب الأخطار البيئية المختلفة ودورها في ارتفاع معدل الجريمة، وصحة وسلامة سكانها.
الحي البديل
وتشير سيدة الأعمال سارة بغدادي إلى أن تطوير العشوائيات يحقق هدفين متلازمين أمنيا واقتصاديا، فتطوير الأحياء العشوائية يعالج الناحية الأمنية، كما يحسن مستوى المعيشة والحالة الاجتماعية لسكان هذه الأحياء، وقد يكون الأسلوب الأمثل في المعالجة مزيجا من الحلول المبتكرة وتدخل وإشراف الجهات الحكومية: أمنية واجتماعية وبلدية للوصول إلى معالجة إنسانية تحقق الأهداف، وقد يكون من الحلول المبتكرة إنشاء الحي البديل والذي سبق وقدم للجنة المختصة بالإمارة.
نهاية للمسكنات
ويقول رجل الأعمال صالح التركي: منذ اليوم الأول لولايته الأولى على إمارة منطقة مكة المكرمة استشعر الأمير خالد الفيصل أن ملف الأحياء العشوائية تجاوز مرحلة المسكنات، سواء على مستوى البنى الأساسية والخدمات أو على مستوى الاحتقانات الاجتماعية والأمنية، وقد نظر سموه للملف بشكل شامل والربط بين ظاهرة التخلف وظاهرة التسول وظاهرة العشوائيات حيث تفضي كل واحدة منها إلى الأخرى فبدأ بالحلقة الأهم، إنسانيا، وهى ظاهرة الوجود غير الشرعي، فدشن برنامجا لتصحيح وضع الجالية البرماوية، ونرجو أن يتسع نطاق البرنامج ليشمل أوضاع بقية الجاليات خاصة أن سكان هذه المناطق من غير السعوديين وتحديدا من الجاليات غير الشرعية، أما الحلقة الثانية التي تعامل معها سموه فهي الأحياء العشوائية في مكة المكرمة وتحديدا منطقة جبل عمر وطريق الملك عبدالعزيز ومنطقة جبل الشراشف، وبالرغم من بعض العوائق فإن المشاريع الثلاثة في طريقها للنجاح، بإذن الله، على عكس مشاريع تطوير العشوائيات في جدة، بمنطقتي الرويس وقصر خزام، اللتين لم يكتب لهما النجاح، وفي تقديري أن نجاح تجربة تطوير العشوائيات في مكة المكرمة هو نتيجة منطقية للآلية العادلة والشفافة التي اتبعتها الشركات المطورة التي رسمت آلية تحقق مصالح سكان العشوائيات وملاك العقارات والشركات، وتحديد أسعار معقولة للعقارات القائمة، وقصر عمليات الإزالة والتطوير على مناطق عشوائية بالفعل، أما في جدة فإن تجربة تطوير العشوائيات لم تصادف النجاح نظرا لرغبة الشركة المطورة، وهي شركة جدة للتطوير العمراني في الاستحواذ على أوسع مساحة ممكنة لمناطق ليست كلها عشوائية، وفي نفس الوقت لم تراع الأحوال الاجتماعية للسكان، ولم تقدم الإغراء الكافي للقادرين منهم ولهذا لم تحظ بدعمهم، وأنا على يقين بأن هذا الملف ستكون له أهمية خاصة لدى سمو الأمير خالد الفيصل وسيتلافى السلبيات ويحل المعوقات التي صادفت تجربة حلحلة عشوائيات جدة.
وترى لمى آل غالب، عضو مجلس شباب مكة (سابقا) أهمية الاستفادة من خبرة UN HABITAT التي بدأ عملها في المملكة منذ شهور والمعنية بتطوير المدن المستقبلية وقد بدأت عملها في 16 مدينة في المملكة.
ويصف الدكتور أحمد عاشور الأحياء العشوائية بأنها تشكل قنبلة موقوتة، لأن بعضها أصبح مرتعا للعمالة المخالفة تمارس من خلاله أنشطة إجرامية كتجارة المخدرات والسرقة والأعمال المنافية للأخلاق وتزييف النقود وصناعة المسكرات وممارسة الطب الشعبي وترويج الأطعمة الفاسدة وغيرها وقد تؤوي بعض مخالفي الإقامة والمجرمين والإرهابيين والمطلوبين أمنيا وهي مصدر خطير للأمراض والأوبئة، لذلك فإن إزالتها تمثل أهمية قصوى، إلا أن التحرك لتحقيق هذا الغرض يجب أن ينطلق من خطة شاملة تتضمن توفير البدائل المناسبة لسكان هذه الأحياء من المواطنين أو العمالة النظامية، سواء عن طريق بناء مساكن أو مجمعات سكنية شعبية لائقة أو منحهم تعويضات مناسبة أو إشراكهم في رأس مال شركات حكومية تتولى تطوير هذه الأحياء على غرار ما سبق طرحه من مبادرات لتطوير حي الرويس بجدة، ولا شك أن سمو أمير المنطقة الأمير خالد الفيصل يولي هذا الجانب ما يستحقه من اهتمام وسيكون على رأس الأولويات التي تحظى بمتابعة سموه.
أخطاء قديمة
ويقول الكاتب والأكاديمي عبدالمحسن هلال: الأحياء الشعبية وجدت نتيجة لأخطاء إدارية تخطيطية قديمة ومتراكمة، ولا يكون حلها لحظيا أو بجرة قلم، لم لا تستغل بإنشاء أحياء حديثة مخططة مكانها من خلال شركات مساهمة يدخل فيها من يثبت له حق من سكانها في عملية الاستثمار الجديدة كل حسب حصته مع توفير سكن لهم داخل المجمع الجديد.
ارتجالية الهدم قللت المعروض فارتفعت الإيجارات في مكة
سألت «عكاظ» المختصين حول ما شهدته مكة المكرمة من أكبر إزالة للمباني السكنية والتعليمية فارتفعت الإيجارات لقلة المعروض، وكيف يرون معالجة هذه القضية المهمة المتصلة بحياة الناس، فأكد صالح التركي: الحاجة للسكن مشكلة كبيرة بالفعل، لأنها ليست مشكلة مأوى، فقط، ولكنها تربة خطرة تجهز لمشاكل أخرى اجتماعية وأخلاقية واقتصادية وتضغط على المستوى المعيشي لغالبية المواطنين السعوديين. والحقيقة أن المشكلة استفحلت، لا بسبب إزالة المباني وإنما بسبب النمو السكاني المتسارع والنزوح المضطرد باتجاه المدن. وقد كنت أتوقع أن يؤدي سحب الأراضي من وزارة الشؤون البلدية والقروية ووضعها تحت إشراف وزارة الإسكان إلى حلحلة هذه المشكلة ولكن حتى الآن لم نر نتائج ملموسة لوزارة الإسكان إزاء حل دائم. أتوقع من الأمير خالد الفيصل التدخل لدى الوزارة للتوصل إلى صيغة بين وزارة الإسكان والقطاع الخاص وطالبي السكن لإيجاد صورة من الإسكان التعاوني المنخفض التكلفة بشرط أن يتخذ صورة الأحياء النموذجية المكتملة المرافق والخدمات وأن يدفع بالأمانة باتجاه الإسراع بمنح الموافقات للمخططات الجديدة بدلا من عرقلتها.
أمر منطقي
وترى الدكتورة عبلة بخاري أن ارتفاع الإيجارات في عقارات مكة المكرمة أمر منطقي في ظل ارتفاع الطلب وقلة العرض، غير أن جشع بعض الملاك والمغالاة في رفع الإيجارات كان له دوره في هذه الظاهرة، لذا لابد من دراسات متعمقة في تقدير فجوة العرض والطلب، ووضع حدود تسعيرية للإيجار مصنفة وفق المناطق السكنية المختلفة، وقد تمثل شركات عقارية كبرى تقوم ببناء مناطق سكنية بأسعار معقولة أو بالتقسيط حلا مناسبا لهذه المشكلة.
وتقترح سارة بغدادي الإسراع في تنفيذ المشاريع العملاقة على الشريط الخارجي لمكة لأن ذلك سيسهم في زيادة العرض وتوازن الأسعار.
حالة طوارئ
ويرى الدكتور عبد المحسن هلال أن الهدم والإزالة التي تمت بمكة لو حصلت بأي مدينة أخرى من مدن العالم لأعلن مسؤولوها حالة الطوارئ، وقال إن هناك أمرا ملكيا بعدم الإزالة قبل توفير البديل أو تسليم المستحق وقد تمت الإزالة في حالات كثيرة بدون هذين الشرطين فتعقدت أزمة السكن، حين قل المعروض وزاد الطلب فطارت الأسعار نحو السماء، ومعظم من أزيل سكنه، من ذوي الدخل المحدود لم يجد بديلا.
ويقترح أن تعطى هذه الفئات تفضيلا أكبر في حصص برامج وزارة الإسكان يراعي حجم ما تم من إزالته، مضيفا: كان من الأفضل البدء بتحسين وتطوير البنية التحتية حتى لا تصبح المشاريع الجديدة عشوائية في بضع سنين، والأنفاق التي نفذت عزلت سكان الجبال فوقها عن الخدمات العامة بلديا وصحيا وأمنيا وأغلقته أمام خدمات الطوارئ كالحريق والإخلاء والإنقاذ. كل مدن العالم الجبلية تتصاعد فيها الشوارع الفسيحة وتتمتع بكامل الخدمات، وفي مكة بالذات يجب التفريق بين مكة كمدينة حج وعمرة تستقبل ملايين الحجاج والمعتمرين طوال العام مما يضاعف عدد قاطنيها أضعافا مضاعفة بما يستتبعه ذلك من زيادة الطلب على الخدمات، وبين مكة كمدينة سكنية لها متطلباتها الخاصة بسكانها.
ويقول الدكتور أحمد عاشور: أعتقد أن عملية إزالة المباني السكنية والتعليمية بمكة قد تمت بطريقة سريعة ارتجالية دون التخطيط مما أدى إلى حدوث هذه المشكلة، وكان الأسلوب المنطقي يقضي بأن توضع خطة زمنية محددة تنفذ على مراحل بحيث يتم في البداية إخطار سكان المباني المقرر إزالتها بقرار الإزالة قبل موعدها بوقت كاف وأن يتم صرف التعويضات المناسبة قبل الإزالة لا بعدها بحيث يتمكن هؤلاء السكان أو الدولة من توفير السكن البديل ولا يحدث نقص مفاجئ في المعروض يؤدي إلى الارتفاع الذي نشهده حاليا في الإيجارات.