عقاريون: التمدد الرأسي أنسب حلول تطوير ضواحي المدن

أكد خبراء عقاريون أن عدد الضواحي بالمملكة يبلغ حالياً نحو 10 آلاف قرية وهجرة يمكن تنميتها من خلال إيجاد مشاريع تنموية كبيرة من جانب القطاعين الحكومي والخاص مثل المجمعات التجارية وإنشاء المراكز العلمية مثل الجامعات والمعاهد التقنية وفروع للدوائر الحكومية لأنه بدون ذلك لا يمكن أن تتطور هذه المناطق.
وأوضحوا أن المساحات العمرانية بالقرى قليلة جداً والكثافة السكانية زادت كثيراً عن السنوات السابقة، لذا يجب على البلديات الفرعية والمجمعات القروية التوجه إلى اعتماد التمدد الرأسي بدلاً من الأفقي على أساس أن الأسر في هذه المناطق تستطيع أن تبني عمارات سكنية تستوعب كافة أفرادها بدلاً من استخدام نسبة كبيرة من الأراضي، وذلك للمحافظة على الأسعار لكي لا ترتفع أسعارها وتصبح أغلى من المدن الرئيسية ذات المساحات الشاسعة.
وأشاروا الى أنها تشكل تنوعاً طبيعياً ثرياً جداً من البيئات الطبيعية المختلفة بالمملكة حيث يوجد فيها البيئة الزراعية والرعوية والبحرية والجبلية والصحراوية أي أنها ستحتوي على إمكانات اقتصادية مختلفة.
ارتفاع أسعار الأراضي
قال رئيس لجنة التثمين العقاري بغرفة جدة عبدالله الأحمري: إن الدولة بدأت منذ فترة بمشروع إنشاء الجامعات وكافة التخصصات في القرى والمدن الصغيرة التي لا يوجد بها في السابق سوى كليات، وذلك للقضاء على الهجرة إلى المدن الرئيسية وخصوصاً العاصمة الرياض التي كان لها النصيب الأكبر من ذلك، كما أنشئ في ضواحي جدة جامعات بهدف خدمة سكان القرى المجاورة لها.
وأضاف الأحمري» المواطن عندما يأتي إلى المدن من قريته سواء للدراسة أو العمل فإنه سينفق كثيراً على السكن والمواصلات ومصاريفه اليومية، ولكن إذا هيأ له العمل في منطقته من خلال إيجاد فروع للمصانع والشركات التجارية والجامعات فهنا ستنخفض نسبة الهجرة بمعدل كبير.
وعن كيفية تطوير الهجر عمرانيا، أكد أن المساحات بهذه القرى قليلة جدا والكثافة السكانية زادت كثيرا عن السنوات السابقة ، لذا يجب على البلديات الفرعية والمجمعات القروية التوجه إلى اعتماد التمدد الرأسي بدلا من الأفقي على أساس أن الأسر في هذه المناطق تستطيع أن تبني عمارات سكنية تستوعب كافة أفرادها بدلا من استخدام نسبة كبيرة من الأراضي، وذلك للمحافظة على الأسعار لكي لا ترتفع أسعارها وتصبح أغلى من المدن الرئيسية ذات المساحات الشاسعة ، مشيرا إلى أن القرى والهجر تحكمها جغرافية وتضاريس وملكيات للمواطنين الذين عاشوا بها ويعتبرونها من ممتلكاتهم الخاصة وإرثا من أجدادهم حتى ولو كانوا لا يمتلكون صكوكا شرعية. وأوضح الأحمري أن أسعار العقارات بالمناطق النائية أصبحت قريبة جدا من أسعار المدن المتوسطة نظرا لقلة المساحة وعدم توافر أراضي لبناء مساكن عليها ،مما أدى إلى جعل قيمتها تساوي 30 بالمائة من قيمة الأرض بالمدن الرئيسية ، وكذلك بعض الهجر التي بها قلة في الأراضي قد تساوي 50 بالمائة عن أرض المدينة. وعن إسهام الهجرة من القرى برفع أسعار العقارات داخل المدن الرئيسية، قال الأحمري: « الهجرة ليست السبب الرئيسي في الارتفاعات وإنما هي صنيعة السماسرة والمضاربين في ظل وجود مساحات كبيرة بدليل أن تقرير صندوق النقد الدولي أكد بأن السعودية قارة والمعمر منها يعادل 15 بالمائة ، إذا نحن لا نعاني من قلة الأراضي وإنما من عدم وجود التقنيين.
انعكاسات سلبية
وأوضح الخبير الاقتصادي الدكتور محمد دليم القحطاني أنه يمكن تنمية ضواحي المدن والقرى من خلال إيجاد مشاريع تنموية كبيرة من جانب قطاعي الحكومة والخاص مثل المجمعات التجارية وإنشاء المراكز العلمية مثل الجامعات والمعاهد التقنية وفروع للدوائر الحكومية لأنه بدون ذلك لا يمكن أن تتطور هذه المناطق.
وقال القحطاني: « إن التنمية دائما تكون مكلفة وتحتاج إلى رؤوس أموال كبرى، ففي منطقة الحدود الشمالية تم إنشاء عدد من الاستثمارات في المعادن من أجل تنميتها وبقاء السكان بها بدلاً من الهجرة إلى المناطق الكبرى، كما أن هناك انعكاسات سلبية على المدن بسبب الهجرة من القرى مثل ازدحام الطرق وحصول قصور في بعض الخدمات مثل التعليمية والصحية نتيجة الازدحام السكاني، لذا لابد من تطوير هذه الضواحي والقرى عمرانياً وتوفير كافة الخدمات بها ، وكذلك إيجاد مشاريع تنموية وخلق وظائف حتى تستثمر الموارد البشرية بهذه القرى.
البنية الديموغرافية
وبين الباحث في الشؤون العقارية الدكتور علي بو خمسين أن عملية تنمية الخواص الخلفية للمدن الكبيرة المتمثلة في مجموعة القرى والهجر التي تحيط بهذه المدن ستؤدي كنتيجة طبيعية الى تخفيف الضغط على المدن الكبيرة وتقليل الازدحام الكبير الذي تعاني منه المدن السعودية عموما وأصبح ظاهرة ملموسة تزداد حينا وتقل حينا من مدينة لأخرى والذي له تكاليف اقتصادية كبيرة على الاقتصاد الوطني.
وقال بوخمسين «نرى أن هناك تحركا حاليا من وزارة الشئون البلدية والقروية لدراسة تنمية القرى والهجر بمحاولة استكمال خدمات البنية التحتية فيها وربطها بخطوط سريعة ومحاولة توفير كافة الخدمات الحكومية فيها لتكون بيئة حقيقية لنمو مدن مستقبلية وهو في الواقع أصبح ضرورة ملحة جداً لتخفيف الضغط على المدن» ومن جانب آخر عدم الإخلال بالبنية الديموغرافية للمجتمع السعودي حيث نلاحظ حالياً أنه أصبح أغلب المجتمع سكان مدن فلم يعد هناك سكان قرى ولهذا تأثرت الزراعة والثروة الحيوانية انقرضت لأنه لم يعد هناك رعي وهذه كلها آثار اقتصادية نتيجة اختلال البنية الديموغرافية الناتجة لزحف سكان البادية والقرى للمدن المحيطة بهم. وأكد أن عدد الضواحي بالملكة يبلغ حاليا ما يقارب 10 آلاف قرية وهجرة منتشرة بأرجاء المملكة كما هو معلن وبطبيعة الحال فإنها تشكل تنوعا طبيعيا ثريا جدا من البيئات الطبيعية المختلفة بالمملكة حيث ستجد فيها البيئة الزراعية والرعوية والبحرية والجبلية والصحراوية أي أنها ستحتوي على إمكانات اقتصادية مختلفة يمكن الاستفادة منها وإعادة تفعيل دورها الاقتصادي من جديد بما يشكل رافدا اقتصاديا بكرا لاقتصاد الوطن ويقدم فرصا اقتصادية جديدة للسعوديين الباحثين عن فرص استثمارية واعدة وكذلك ويمكن الاستفادة من هذه الفرص الجديدة بحصرها بشكل جيد عن طريق وزارة الاقتصاد والتخطيط مثلا وتقديمها للمؤسسات الداعمة ماليا لتنبني تقديم قروض مالية لمثل هذه المشاريع للشباب الذين يقدمون على تبنيها وتنفيذها ومنها نخلق فرصا اقتصادية للشباب ومنها نوطنهم بالقرى والهجر ونخلق توازنا بين المدن والقرى والهجر ونخفف الضغط الرهيب على هذه المدن الذي افشل خطط التنمية التي أعدت لها.
وفيما يتعلق بالسلبيات التي تسببت بها القرى على المدن الكبيرة، قال:» كثير منها استهلك كل ما رصدته خطط التنمية للنهوض بمستوى هذه المدن حضرياً وأفشلها لأنه يشكل عبئاً كبيراً لا يمكن تحمله من قبل الخدمات والبنية التحتية لهذه المدن وأيضاً أدى الزحف السكاني على هذه المدن لتكون مجمعات سكانية عشوائية حول العديد من المدن يصعب اليوم التعاطي معها بخلاف ارتفاع أسعار الأراضي والازدحام المروري الكبير وضعف أداء الخدمات الحكومية وغيره وهذه كلها تحديات تواجه المدن الكبيرة لا يمكن مواجهتها إلا بعد إيجاد حل حقيقي لمشكلة تنمية الهجر والقرى لنستطيع فعلاً حل مشكلة تخفيف الضغط على المدن الكبيرة.
تطوير الضواحي
من جهته أوضح مهندس التخطيط والعمارة صلاح الغامدي أن الرؤية المستقبلية لتطوير ضواحي المدن هي تصور لما ينبغي أن تكون عليه الضاحية ويطمح لها جميع المعنيين من ساكنين وصناع قرار وقوى أخرى فاعلة كما يجب أن تتبعها إستراتيجية للوصول إلى تلك الصورة، وهذه الصورة تبنى عادة على سياسات وأهداف يتم الاتفاق عليها وتكون في الغالب مبنية أو مستقاة في آلية تنفيذها على تجارب ثبت نجاحها .
وأشار الغامدي إلى أن الحي ضمن الضاحية هو كالقرية ضمن الإقليم وله إدارته الحضرية المستقلة من خلال مجلس يدير شؤونه العمرانية والثقافية ويسهم في تعزيز الأمن به ويكوّن له مركزاً واضحاً ومداخل محددة تميزه عن غيره ويستوعب جميع الفئات السكانية وتتوافر فيه مساكن مختلفة الحجم لتوافي احتياجات الأسرة أثناء نموها الطبيعي. وقال: إن الإسكان من أهم استخدامات الأراضي والتي يجب توقيعها وتحجيمها بطريقة تحقق التفاعل الكفء في الضاحية ويجب إشراك القطاع الخاص في دعم وتطوير صناعة الإسكان لأنه سيلعب دوراً رئيسياً في تطوير الأحياء السليمة التي تمثل الخلية لتشكل الضاحية بأكملها، كما يجب ألا تقل النسبة المخصصة للاستخدامات العامة في الضواحي عن 50 بالمائة من أجل أن تحقق تلك الضواحي أهدافها المنشودة.
وأضاف الغامدي: «الضواحي يجب أن تستند على قاعدة اقتصادية تكون هي الدافع الرئيس للتنمية الاقتصادية كما أنه من المهم التركيز على جذب المهنيين للنهوض بالأنشطة الرئيسية التي تقوم عليها تلك القواعد الاقتصادية» ، مبينا أن شبكة الطرق والمرافق والخدمات العامة مثل المدارس والمراكز الصحية وجمع النفايات تعتبر مقياساً مهماً للمستوى الحضري وأحد أهم عوامل نجاح الضواحي ، موضحاً أن تطوير الضواحي المحيطة بالمدن الرئيسية سوف يسهم في توفير فرص وظيفية من خلال نقل بعض الجهات الحكومية وتشجيع القطاع الخاص على الاستثمار بها وبالتالي يخفف الضغط على المدن المجاورة وسوف تتأثر أسعار العقارات في المدن ويحدث هناك توازن في مسألة العرض والطلب.