الغنيم: السوق العقاري مرتبط بالعرض والطلب وما يثار من تضخم بالأسعار غير صحيح

أكد رئيس مجلس ادارة مجموعة الغنيم القابضة طلال الغنيم، ان اسعار العقارات الحالي عادل ويتوافق مع الطلب العالي لعدم توفر معروض جديد في السوق، نافيا ما يثار حاليا من وجود تضخم في الأسعار مما يجعل السوق في خطر غير صحيح، فضيق النطاق العمراني بسبب محجوزات ارامكو هي المشكلة التي تعاني منها المنطقة الشرقية على وجه الخصوص، هذا بالإضافة إلى عدم اعتماد المخططات الجديدة، ونحن بحاجة الى 3 ملايين وحدة سكنية خلال السنوات القليلة القادمة وما زال النمو مستمرًا وزيادة الطلب أيضا كبير مما يجعلنا نعتبر ان الأسعار الحالية غير مرتفعة ولا يمكننا مقارنتها مع الأسعار في الدول المجاورة، مشيرا اننا بحاجة خلال الخمس سنوات القادمة إلى نطاق عمراني يساوي النطاق العمراني الحالي لتغطية الطلب العالي والمتنامي في المنطقة الشرقية. منوها إلى أنه سيكون هناك زيادة طلب على العقار ستصل إلى 30 بالمائة خلال العالم الحالي 2012 لأسباب عديده منها الميزانية القوية والوضع السياسي والامني المستقر.
أسعار العقار
ارتفاع اسعار الأراضي والسكن عمومًا هل هو فقاعة فعلا؟
- كل ما يحدث في السوق العقاري السعودي مرتبط بالعرض والطلب بالقاعدة الاقتصادية المعروفة وكل ما يثار حاليا من وجود تضخم في الأسعار يجعل السوق في خطر غير صحيح، فضيق النطاق العمراني بسبب محجوزات ارامكو وهي المشكلة التي تعاني منها المنطقة الشرقية على وجه الخصوص، هذا بالإضافة إلى عدم اعتماد المخططات الجديدة من قبل الجهات الحكومية ذات الاختصاص بشكل سريع مع زيادة الطلب على المساكن مع النمو المستمر في أعداد السكان وخصوصا في المناطق الكبيرة والتي تضم بين جنباتها كبريات الشركات التي توفر فرصا وظيفية تجعلها خيارا استراتيجيا لكل شاب.

سعر مناسب
لماذا هذا الجدل الذي يثار حول تضخم الاسعار إذا؟
- الارتفاعات منطقية وهي ليست وليدة اللحظة بل هي نتيجة تراكمات ظروف محيطة بالقطاع العقاري منذ 20 سنة تدفع أسعار الأراضي للزيادة، سعر متر الارض الذي كان ب 350 ريالا وصل اليوم إلى 2200 ريال وذلك لأن المخططات المجهزة قليلة ولا تغطي حجم الطلب المتنامي، فسابقا كان هناك خيارات مفتوحة أمام المشتري مما يجعل اسعار الأراضي في متناول الجميع.
تطبيق جديد
أين تكمن المشكلة بالضبط؟
- اعتمدت الجهات ذات العلاقة مخطط توسعة النطاق العمراني عام 1423ه ولم يطبق هذا المخطط إلا بعد خمس سنوات من اعتماده أي عام 1428ه، ومع هذا التأخير تم إدخال أراضٍ تعتبر من ضمن محجوزات ارامكو وبهذا الشكل نكون كأننا ندور في حلقة مفرغة فمعنى هذه الخطة إلى انك فعليا وعلى أرض الواقع لم تساعد في اتساع رقعة النطاق العمراني على أرض الواقع فمازالت الأراضي محجوزة والطلب يزيد.
وما حدث امر غير مفهوم فاعتماد مخطط التوسعة ومن ثم وجود محجوزات لارامكو داخل نطاق التوسعة الجديدة يفتح المجال للعديد من التساؤلات فإما ان هناك مشكلة في طريقة تطبيق الخطة او أن شركة أرامكو ليست على صواب في تطبيق محجوزاتها وهذا الموضوع طال بنا شرحه وتوضيحه من جانبنا كعقاريين ولكن لم نجد حتى الآن الجواب الشافي وهذه الاراضي يملكها أشخاص بصكوك شرعية.
جشع التجار
أنتم متهمون بالجشع والاحتكار ورفع الأسعار؟
- لن أدافع عن تجار العقار وليسوا بحاجة لذلك ولكن للتوضيح هذا كلام غير صحيح ولا يستند إلى منطق ولا إلى عقل، ولنكون صريحين مع بعضنا وبكل شفافية تجار العقار مستثمرون يعملون بقطاع ضخم جدا وليسوا جمعيات خيرية، فلما اشتري المتر اليوم ب 600 ريال احتاج لتطويره ب 100 ريال وسعي للمكتب ليصل إلى 750 ريالا مع مراعات انني لا أستفيد من 35 بالمائة من المساحة الأرض لكونها كخدمات مع احتساب قيمة الوقت فأجد ان تكلفة المتر ستصل 1200 ريال، فإذا بعت المتر ب 1450 ريالا منطقي فارتفاع الأسعار لعدم وجود مخططات وهذه حقيقة يجب معالجتها فالطلب في إزدياد.
لجنة ثلاثية
أمانة المنطقة الشرقية طالبت بتشكيل لجنة مكونة من وزارة الدفاع ووزراة الزراعة وشركة ارامكو لتوفير اراضٍ لمخططات سكنية جديدة والتركيز كان على وزارة الزراعة لماذا؟
- جهود الأمانة مشكورة ولكن ما دخل وزارة الزراعة في المشكلة أراضي وزارة الزراعة يمكن ان تاخذ وقتا إلى حين تجهيزها وإعدادها كمخططات جاهزة للسكن، لماذا لا تركز الأمانة على الإفراج عن اراضٍ سكنية داخل النطاق العمراني لم يعتمد مخططها بسبب محجوزات ارامكو ولكن دورها هنا يقف فلا تتدخل في عمل الشركة وحجوزاتها.
وقد حاولنا كثيرا في حل هذه المشكلة وطرقنا كعقاريين وأصحاب مطالب كل الأبواب ولم نجد حتى الآن أي حل، وللعلم ان شركة أرامكو ترفض استقبالنا لسماع وجهة نظرنا في مشكلة المحجوزات وبهذه الطريقة تتعقد المشكلة أكثر.
رسوم الأراضي
فرض رسوم على الأراضي البيضاء ما زال يتداول كحل لحفظ اسعار الأراضي وبالتالي العقار، فما رأيك كعقاري؟
- أرى انها ستزيد الأسعار وستكون التكلفة على المستهلك الأخير، فالتاجر مثلا سيشتري الأرض التجارية التي سعرها الحالي 4 ملايين مثلا ب 6 ملايين وبالتالي سيرفع قيمة الإيجارات للضعف لموازنة كفة التكلفة، وبالتالي سيرفع المستأجر أسعار السلع لتغطية تكلفة المحل والبضاعة والذي سيدفع الثمن في النهاية المواطن الأخير الذي ستزيد قيمة فاتورة مصروفاته وقس على ذلك.
ويعتبر فرض الرسوم مجال كبير للتحايل فيمكن تداول الأرض بين العقاريين للتهرب من دفع هذه الرسوم وهذا خلل كبير وسيصيب السوق بالارتباك فقط بدون ان يكون له أثر في حل مشكلة ارتفاع الاسعار، فيجب معالجة أسباب المشكلة وليس تضييع الوقت في اختراع حلول وقتية ومسكنات فقط.
فرض الرسوم على الاراضي البيضاء مجال كبير للتحايل فيمكن تداول الارض بين العقاريين للتهرب من دفع هذه الرسوم وهذا خلل كبير وسيصيب السوق بالارتباك فقط بدون ان يكون له أثر في حل مشكلة ارتفاع الاسعار.
المتضرر الاول
وما هو الحل من وجه نظرك؟
- يجب أولا أن نعرف من المتضرر الاول من ارتفاع الأسعار لوضع الحلول، ففي النهاية هم المواطنون أصحاب الدخل المحدود لذا فإن الحلول يجب ان تكون بتوفير الدولة لأراضٍ مخدومة ليس بتوفير الكهرباء والماء والشوارع بل وبتوفير المرافق الصحية والتعليمية والترفيهية كضواحٍ متكاملة من هنا فقط يبدأ حل أزمة السكن وبالتالي الأسعار ويستطيع المواطن البناء مباشرة سواء عن طريق القرض العقاري او عن طريق أي وسيلة تمويلية أخرى.
مضاربة مستمرة
وفرت الدولة بخططات جديدة وتحولت إلى بورصة مضاربات؟
- توفير أراضٍ غير مخدومة يفتح المجال للمضاربات غير المبررة والتي ترفع أسعار مناطق غير جاهزة للسكن لذا يحاول الجميع بيعها والمضاربة بالاسعار لترتفع في تلك المناطق بغير وجه حق وهنا المشكلة الحقيقية تضخم اسعار تلك المناطق التي نحن بحاجة ل 3 ملايين وحدة سكنية خلال السنوات القليلة القادمة وما زال النمو مستمرا وزيادة الطلب أيضا مما يجعلنا نعتبر أن الأسعار الحالية غير مرتفعة ولا يمكننا مقارنتها مع الأسعار في الدول المجاورة.
الرهن العقاري
وماذا عن تطبيق الرهن العقاري وهل سيكون حلا مثاليا لأزمة السكن؟
- تطبيق نظام الرهن العقاري سيساعد كثيرا في حل مشكلة السكن ولكن يجب تطبيقه وفق ضوابط معينة تنظم عمليات الإقراض وهذا امر سهل جدا فأسعار الأراضي وأسعار البناء معروفة لذا يمكن تحديد سقف أعلى للقرض لا يتعداه وبذلك تحكم العملية ولا ندخل في دائرة تضخم الأسعار كما هو حادث في بعض الدول المجاورة فلا يعقل ان تشتري شقة بسعر 6 ملايين ريال مثلا.
هيئة للعقار
لماذا لا يوجد حتى الآن جهة تنظيمية خاصة بقطاع العقار؟
- مازالنا نطالب بإنشاء هيئة خاصة بالسوق العقاري لتنظيم العمل فيه والدفاع عنه وإيجاد الحلول للعديد من المشاكل التي تواجه مستثمرية كقطاع مهم جدا ومكون أساسي من مكونات الاقتصاد الكلي للمملكة.
وللأسف إن هذه المطالب لم يستمع لها احد حتى الآن فالعمل المؤسسي هو المنهج الذي يجب علينا اتباعه للرقي بالقطاع ومعالجة قضاياه وكل قطاع ليس له مرجعية يكون عرضة للتلاعب وتكون بيئته جاذبة للعديد من السلوكيات غير المفيدة،
كما يجب مراعاة تشكيل اللجنة او الهيئة من خبراء في العقار سواء من القطاع الحكومي او الخاص بالإضافة إلى عقول أكاديمية.
شفافية مطلوبة
هل تجار العقار جشعون؟
- لما ننظر للتاجر والمستثمر انه جشع وصاحب مصالح ويبحث عن الربح فقط لماذا لا يكون هناك نظام يحكم جميع الاطراف ويجعلهم يقفون على مستوى واحد وبكل شفافية بدون أي حكم مسبق لا من التجار ولا من المواطنين فكلنا أبناء هذا الوطن.
صحيح اننا نعمل لمصالحنا عموما فالعمل يحتاج لتبادل المصالح والخبرات وهذا ما يؤكد على ان أي امر في مصلحة المستثمر سيكون له مردود ايجابي على الوطن والمواطنين فتشغيل رؤوس الاموال الوطنية في الداخل وإستقطاب إستثمارات جديدة يوفر فرص وظيفية بدخل عالي ومرضي هذا بالإضافة غلى خلق بيئة إستثماية تجعلنا افرادا منتجين.
وللعلم ان كل القرارات التي تصدر بحق قطاع العقار ليس للعقارين الفعليين العاملين في السوق أي صلة بها وكأننا نعمل في كوكب آخر وهذا يجعل الامر غير متوازن فالمنظم بعيد كل البعد عن واقع ومشاكل وظروف القطاع العقاري الحقيقية لذا نجدنا نحوم حول المشكلة ولا نوجد الحلول الجذرية.
وأذكر انني خلال 7 سنوات كنت عضوا باللجنة العقارية بغرفة الشرقية ولا أذكر انه تم الاخذ بأي مقترح كنا قد طرحناه وهذا امر غريب فعلى الاقل نكون طرفا في حل مشاكلنا وبالتالي مشاكل الموطنين من توفير الاراضي والمساكن.
مشاكل كثيرة
ما هي ابرز المشاكل التي تواجه العقاريين؟
- البطء في اعتماد المخططات والذي لا يجري بانسيابية مما يؤخر الاعتماد لأوقات طويلة بحجج تكون إما بتأخر الأوراق لدى شركة ارامكو أو مدة التحققق من صحة الصكوك لدى كتابات العدل للدراسة والتروي فبدل أن يعتمد المخطط خلال 3 أشهر تطول مدة الاعتماد لتصل إلى 10 أشهر.
عدد المزادات
زيادة عدد المزادات خلال السنتين الاخيرتين لماذا هل هو خوف من قرارات قادمة؟
- كثرة المزادات ظاهرة صحية لا اعتقد ان المزادات الاخيرة لها علاقة بقرارت ستصدر قريبا من عدمه؛ أكثر من كونها مشاريع مخططات تم الانتهاء من تجهيزها وبعضها كان العمل عليها منذ اكثر من 5 سنوات وهذا مرتبط بتواريخ مراحل المشاريع فقط، وحجم المبيعات لم تتجاوز 2 مليار تقريبا تنوعت بين تجاري وصناعي وسكني وهذا وفق الاحتياجات والمتطلبات التي تتوافق مع الواقع الذي تعيشه المنطقة الشرقية فنحن بحاجة لمخططات لإقامة منتجات تخدم كافة الاحتياجات.
تدوير المزادات
هناك كلام عن تدوير يحدث في المزادات فهل هذا صحيح؟
- الكلام عن أي تدوير في المزادات العقارية مرفوض ويعد هروبا من الحقيقة، واحتياج السوق يجب الاعتراف به ويجب وضع الخطط المستقبيلة الواضحة لتغطية الطلب المتنامي.
هل يوجد هناك من يشتري أرضًا لمستودع بقيمة 1700 ريال للمتر إلا للحاجة، وكثرة المزادات لوجود حجم طلب يستحق هذا العدد وأكثر، والتاجر يقدم هذه السلعة بمزاد شفاف امام الجميع واضح والكل يعرف التكلفة الحقيقية للمخططات الجديدة ومقدار هامش الربح وكل الامور واضحة ولا مجال للتلاعب او التدوير كما يشاع.
فالسوق مكشوف للمتعاملين وهم في النهاية خبراء وحتى المواطنين أصبحوا مثقفين جدا ويجيدون قراءة السوق ومعرفة اساليب التلاعب إن وجدت.
خمس سنوات
كم نحتاج لتغطية الطلب خلال الخمس سنوات القادمة؟
- نحن بحاجة خلال الخمس سنوات القادمة إلى نطاق عمراني يساوي النطاق العمراني الحالي لتغطية الطلب العالي والمتنامي في المنطقة الشرقية.
فحتى لو حلت مشاكل غرب الدمام ناحية المطار لحلت مشكلة مدينة الدمام فقط وتبقى مشكلة الخبر والظهران والجبيل كل هذه تراكمات تعقد الحل.

محجوزات ارامكو
كيف يمكن حلها ومشكلة محجوزات ارامكو قائمة ولا يبدو ان هناك تجاوبا من الجهات ذات العلاقة الأخرى؟
- المنطقة الشرقية كلها مناطق بترول وهذا ليس بجديد على المنطقة ومع تطور تقنيات التنقيب والاستخراج ليس لشركة أرامكو أي عذر في إبقاء محجوزاتها بهذا الشكل، فالتكنولوجيا الحديثة وعمليات السحب الأفقي مثلا والتي تساعد على سحب البترول من على بعد 100 كيلو يسهل عمليات التنقيب والاستخراج وبأعلى درجات الأمان.
زيادة طلب
كم نسبة الزيادة على الطلب خلال العام الحالي؟
- سيكون هناك زيادة طلب على العقار ستصل إلى 30 بالمائة خلال العالم الحالي 2012 م لأسباب عديدة منها الميزانية القوية والوضع السياسي والأمني المستقر، والعقار عصب الحياة النابض والذي تحتاجه جميع القطاعات التجارية والصناعية والسياحية وهذا كله سيكون به نمو ضخم خلال السنوات القادمة وسيسبقه نمو الطلب على المخططات والاراضي، وهذا الطلب العالي الذي سيكون خلال العام الحالي والسنوات القادمة لا يتوافقه معه معروض جديد وهذا أمر غير منصف.
سوق الخليج
أين نحن من أسواق الخليج المجاورة؟
- نحن الأرخص على مستوى دول الخليج عموما، فرغم الوضع الاقتصادي الأقوى والطلب العالي وعدم توفر معروض يتوافق مع الطلب إلا أن الأسعار مازالت بحدود اقل من الأسواق المجاوة، فالسكن في أفضل المواقع بالدمام لدينا لم يتجاوز سعر 2000 ريال وفي الخبر 4000 ريال في منطقة قصور معروفة وفي الدمام لم تتجاوز الأسعار 1300 ريال وهذا مغاير لما عليه الحال في دول الخليج.
مراقبة المنتج
الدولة ضخت مليارات الريالات لحل ازمة الإسكان فما رأيك كخبير في هذا المجال؟
- هذا أمر ضروري ويجب مراعاة أن يكون المنتج مراقبا من قبل جهات حكومية مختصة حتى يكون المنتج النهائي إضافة لحل الازمة بشكل نهائي، فمن المهم جدا ان تكون الوحدات السكنية على اعلى مستويات الجودة وتراعي تنوع متطلبات السوق بقوالبه الجدية كالشقق والفلل الصغيرة وغيرها مما يتوافق مع مطلبات السوق القادم، ولو أغفلنا الرقابة الصارمة على جودة المنتج فسيتحول الحل إلى مشكلة حقيقة.
الغش في البناء
كيف يمكن للمواطن تلافي الوقوع في مثل هذا الغش في المنتجات السكنية في ظل عدم وجود جهات رقابية صارمة؟
المنطقة الشرقية تملك عملاء مميزين وعلى درجة عالية من الثقافة والتي ساعدت السوق كثيرًا لتجاوز مرحلة الغش في المواصفات والتي أثرت كثيرًا وكانت واضحة في مناطق الرياض وجدة بشكل اكبر، ولكن في منطقتنا الوضع يختلف نهائيًا فالعميل هنا يبحث بنفسه عن الشركات المنفذة ذات السمعة الجيدة ويطالب بضمانات ملزمة لما بعد البيع وهذا يحفظ الحقوق ويجعلنا في سوق واعٍ ومطمن.
هامش ربح
لماذا هذا التباطؤ في عمليات بناء المساكن رغم الطلب الذي تقرن به والذي يضمن هامش ربح جيد؟
- صحيح فعمليات بناء 150 و200 وحدة سكنية لا تعدو كونها اجتهادات فردية لا تعالج الأزمة فالنظام لا يساعد على المغامرة بوضع استثمارات بهذا القطاع غير المنظم حتى الآن وهذا من حق المستثمرين الذين يبحثون عن مردود لاستثماراتهم.