عقاريو الشرقية: التطوير الإسكاني بالمنطقة مرتبط بإجراءات الأمانة وحل محجوزات أرامكو

توقعات بزيادة الطلب 20% على المنتجات العقارية بالشرقية في عام 2010م

توقع عقاريون ومطورون بالمنطقة الشرقية أن يشهد عام 2010م عددا من مشاريع التطوير وتنفيذ المشاريع العقارية والإسكانية في ظل توافر المناخ الاستثماري الإيجابي في هذا القطاع وجاهزية عديد من الشركات العقارية بعد إكمال إجراءات تأسيسها واستحواذ البعض الآخر على الأراضي الخام لمشاريعها، وربط العقاريون نجاح المشاريع العقارية في العام الجديد بمدى تعاون وتسهيل الإجراءات من أمانة المنطقة الشرقية، والإسراع في اعتماد المخططات التي تئن تحت وطأة البيروقراطية منذ فترات طويلة، إلى جانب صدور حزمة أنظمة الرهن العقاري وتطبيقها على أرض الواقع وفتح المجال أمام محجوزات ارامكو بأن ترى النور، وأشاروا إلى أن الطلب في عام 2010، سيتجاوز 20% على المنتجات العقارية المختلفة والإسكانية منها على وجه التحديد، مبينين أن الأسعار ستكون مستقرة، ولن تشهد أي ارتفاعات غير مبررة وإنما ستتواءم مع العرض والطلب، فيما يرى آخرون بان هناك تضخما بسبب سيطرة مجموعة من التجار على سوق العقار في المنطقة .
وكان السؤال الأهم لعدد منهم من قبل (الرياض) حول ان المنطقة الشرقية من أكثر المناطق ارتفاعاً في سعر المتر للأراضي السكنية مع إهمال البنية التحتية.
يقول خالد بن حسن بن عبدالكريم القحطاني رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية والصناعية بالمنطقة الشرقية ورئيس مجلس إدارة مجموعة حسن بن عبدالكريم القحطاني، إذا اعتبرنا أن أسواق العقارات الحضرية بالمملكة تتوزع إلى ثلاثة مراكز إقليمية من حيث التقسيم الجغرافي هي: المنطقة الغربية (مكة المكرمة، المدينة، جدة) والمنطقة الوسطى (الرياض) والمنطقة الشرقية (الخبر، الدمام) وأردنا أن نقارن سعر متر الأراضي السكنية في مدن تلك المناطق فإننا سوف نجد أن مكة المكرمة ومناطق معينة في الرياض وجدة شهدت أعلى الأسعار على مستوى المملكة، وإجمالا نجد أن سعر متر الأراضي السكنية في الخبر والدمام سعر جيد يحافظ دوماً على قيمته في مواجهة تقلبات السوق.
وبالعودة إلى البنية التحتية فإن كنت تعني شبكات خدمات البنية التحتية من مياه وصرف صحي وكهرباء وإنارة وهاتف وطرق، أوضح القحطاني أن أمانة مدينة الدمام والمصالح الحكومية الأخرى لها معايير فنية واشتراطات تلزم المقاولين بها عند تنفيذ تلك الخدمات ولا يتم نظاماً إجازة البيع في أي مخطط إلا بعد استلام خدماته من قبل الأمانة والمصالح الحكومية كمصلحة المياه والصرف الصحي، وان كنت تعني البنية التحتية للمشاريع الإسكانية بمعناها الشامل فمع الأسف لم ينفذ حتى الآن بالمنطقة الشرقية مشروع إسكاني تجاري متكامل البنية التحتية والخدمية التي تتطلبها المشاريع الإسكانية وما نفذ من وحدات سكنية أتى على بلكات مختارة تشترى في المزادات أو بعدها لذا نجد القصور الواضح في الخدمات المحيطة بتلك الوحدات السكنية مقارنة بما نفذ من مشاريع إسكانية بالرياض وجدة .
وعن دخول مضاربي سوق الأسهم إلى المضاربة في سوق العقارات، قال القحطاني: تحول مضاربو سوق الأسهم إلى مضاربي سوق العقار؛ من المعلوم أن عملية تطوير مخططات الأراضي وتمديد شبكات البنية التحتية بها ومن ثم تسليمها للأمانة وبيع أراضي المخطط اما بالمزاد العلني أو بالتسعيرة ومن ثم تحصيل مبالغ البيع وتوزيع الأرباح عمليه تحتاج إلى مدة من الزمن فهي ليست كالجلوس أمام شاشات الأسهم وجني الأرباح أو تكبد الخسارة في ساعة زمن .
ومن هنا لجأ الكثير من شركات التطوير العقاري إلى المشاريع الصغيرة والمتوسطة لاختصار ذلك الزمن من اجل توزيع أرباح مشاريعهم العقارية في وقت قصير لجذب مضاربي سوق الأسهم إلى سوق العقار الأكثر آمانا، كما أن النكسات القاسية التي تعرض لها سوق الأسهم وتكبد على إثرها الكثير من المضاربين في الأسهم الخسائر (الله يعوض عليهم) خرج على إثرها البعض من السوق جراء الخسائر وواصل البعض وتحول عدد إلى سوق العقار الذي يتصف بالأمان وان طالت مدة جني الأرباح فيه ولاشك أن تحول عدد من مضاربي سوق الأسهم إلى سوق العقار أسهم في إنعاش سوق العقار بعمليات الشراء التي نفذت من المشترين الجدد .
خالد القحطاني
وعن رؤيته لعام 2010 للقطاع العقاري بالمنطقة الشرقية والمملكة عموماً في فترة الخمس سنوات المقبلة؛ قال إنها تنبع من حقيقة واضحة لكل متابع لسوق العقارات بالمملكة وهي أن الطلب على الأراضي ومنتجاتها خاصة الوحدات السكنية طلب محلي حقيقي، إلا ان شريحة كبيره من أصحاب ذلك الطلب ليس لديهم القدرة على الشراء بالآلية المتبعة حالياً والتي تتطلب منهم مبالغ نقدية في وقت قصير تفوق تدفقاتهم النقدية الشهرية فلا يتمكنون من الشراء، مما جمد جزءا كبيرا من ذلك الطلب وحوله إلى طلب رغبة لا يملك صاحبه القدرة لتحقيقه بسبب الآلية المتبعة في البيع في الوقت الحاضر، وأضاف بأن قطاع السكن مرشح لنمو في الطلب هائل إضافة للطلب الحالي الكبير فلابد من استغلاله والاستثمار فيه ولابد من تسهيل توفير التمويل اللازم لشركات التطوير العقاري وللمقاولين، حيث يقول: إن الاستثمار في مشاريع الإسكان يعتبر محركا للاقتصاد في جميع دول العالم ويمثل عادة من 10 إلى 20% من الناتج الوطني ( GNP ( ويساعد على توفير فرص العمل ، فالتقارير تشير ان بناء الف وحدة سكنية متوسطة الحجم توفر 2500 فرصة عمل ومن هنا تنبع أهمية مساندة الدولة لمشاريع الإسكان لأنها لن تحل مشاكل الإسكان فقط بل ستحل كذلك جزءا من مشاكل البطالة لما يترتب على مشاريع الإسكان من فتح مجالات عمل للمقاولين ،المكاتب الهندسية، وتجار مواد البناء ، ومصانع الأصباغ، ومصانع الألمنيوم، وورش النجارة والحدادة، ومعارض بيع الأدوات المنزلية والأثاث وغيرها، وكل هذا يصب في مصلحة تحريك الاقتصاد الوطني ولاستكمال تحريك العملية وتحويل طلب الرغبة الذي ذكرناه سابقاً إلى طلب مدعم بالقدرة لابد من إقرار أدوات الرهن العقاري بالطريقة التي تكفل حقوق ملاك مشاريع الإسكان وحقوق المشترين من المواطنين .
وزاد: ما أود أن أصل إليه إننا إذا أحسنا التعامل مع الطلب المتنامي على المساكن فان المملكة سوف تشهد طفرة عقارية لم تشهدها من قبل.
وقال متحدث في الشأن العقاري وهو سلطان القحطاني صاحب مكتب عقاري بالظهران بالمنطقة الشرقية: لم يكن أكثر المتفائلين في سوق العقار يتوقع أن تؤول الأوضاع إلى ما هي عليه الان، فالسوق شهد ارتفاعات غير مبررة وغير متوقعة مرجعاً ذلك لعدة أسباب:
توفر السيولة وسهولة الحصول عليها من البنوك المحلية وشركات التقسيط، خسارة سوق الأسهم حيث ينظر الكثير من المستثمرين أن العقار لن يخسر ويطلق عليه البعض الابن البار، والمتتبع لحركة أسواق العقار مثل الولايات المتحدة أو دول أوروبا يكتشف أن سوق العقار ليس في مأمن والدليل على ذلك ما حدث لشركة النخيل في دبي، وتاريخ العقار في المملكة سبق وان تعرض لحركات تصحيحية، بالإضافة إلى جهل المستثمرين بفرص الاستثمار في المملكة مما جعل رؤوس الأموال تتجه لسوق العقار مما تسبب في ارتفاعه بشكل غير مسبوق، وكذلك توقف الدولة عن المنح مثل منح حاملي الشهادات العليا وموظفي الدولة مما جعل كل مواطن وكل موظف همه الأول الحصول على قطعة ارض يضمن بها مستقبله، وعزا تخلي وزارة البلدية عن مسؤولياتها في تطوير أراضي الدولة وتسليمها لتجار العقار الذين يطورونها من جيوب المواطن ويبيعونها عليه بأسعار عالية جدا، بأن المتضرر من المساهمات العقارية الأكبر هو المواطن.
وارجع ارتفاع العقار بالمنطقة الشرقية إلى ان شركة ارامكو وربط المخططات بموافقتها، وهذا القرار جعل الشركة تتخلى عن خططها في تكيف مشاريعها مع الحركة التنموية في المنطقة أصبح العكس تماما أصبحت وزارة البلدية وتجار العقار تحت رحمة ارامكو.
والمح في ختام حديثه إلى أن السوق في 2010م سوف يشهد مزيدا من التضخم بسبب سيطرة مجموعة من التجار على سوق العقار لأنهم يتحكمون في الأسعار ولن يكتب للأزمة أن تنفرج دون تدخل من الجهات الرسمية في الدولة، من خلال تخفيف الضغط على الراغبين من المواطن العاديين وتشديدها على التجار ومكاتب بيع العقارات،ومن الحلول الممكنة فرض ضريبة زكاة على كل بائع تستقطع مباشرة أثناء الإفراغ في كتابة العدل، فرض ضريبة على الأراضي التي يسميها تجار العقار (بالتسمين) وذلك لحثهم على بيعها وبالتالي تكثر العروض.