منتجات التمويل العقاري هل تكفي نسبة الفائدة للاختيار أو الادخار

«الرياض» ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

السؤال الأول الذي يتبادر إلى ذهن الكثير عند الرغبة في الحصول على تمويل عقاري.. كم نسبة الفائدة؟
لاشك إن ثمة تغيراً ملحوظاً في إدراك أهمية الادخار العقاري، ذلك أن السنوات الماضية طمست هذا الإدراك بعد النزوح الجماعي إلى مدينة الأسهم التي أكلت من الكثير.. ولم يستطع العيش منها إلا القليل.. هذا الادخار الذي أدرك الكثير أهمية بعد كوارث تلك المدينة.. يعتمد على تملك وحدات عقارية بنظام التمويل على دفعات أو أقساط، بهدف الاستفادة من الطلب المتنامي الذي يؤدي إلى رفع أسعار تلك الوحدات..
ويبقى القاسم المشترك لكثير ممن اقتنع بأهمية الادخار العقاري هو: من يقدم هذه الخدمة؟ وكم نسبة الفائدة؟ وماذا أتملك؟
(من) دفعت إلى تأسيس منشآت تمويلية عقارية جديدة تخصصت في طرح منتجات تمويل عقاري مميزة مثل الإيجار الموصوف بالذمة الذي طرحته شركة أملاك العالمية – أولى شركات التمويل العقاري المرخصة- كما حفزت أيضا البنوك على طرح منتجات مختلفة للتمويل الإسكاني.. وهناك فرق بين التمويل العقاري الذي يستهدف المطورين العقاريين لبناء مشاريع إسكان، وبين التمويل الإسكاني الذي يمول الفرد لشراء الوحدة السكنية.. ومن وجهة نظري إن دعم التمويل العقاري أهم، لأنه يخلق المنافسة بين المطورين في مستويين: الجودة، والقيمة.
وتبقى (كم) محل الجدل والسؤال والبحث لكل الراغبين في التملك أو الباحثين عن الادخار، ورغم أهمية معرفة نسبة الفائدة؛ إلا أن هناك جوانب أهم يجب على الراغب في الحصول على التمويل أخذها في الحسبان؛ تتلخص في أمرين: الأول التأمين وتشمل: التأمين على الوحدة السكنية، والتأمين على الحياة، والتأمين على القرض نفسه، والثاني حال الوحدة السكنية، بمعنى هل هي وحدة سكنية جاهزة للسكن؛ أو تحت التشييد؛ أم أنها لم تشيد بعد (البيع على الخريطة).
أما (ماذا) فمن وجهة نظري أن دفع قيمة أي وحدة عقارية نقداً – في حال القدرة - يعني الخروج عن دائرة الادخار العقاري؛ ذلك إن الادخار يعتمد على معرفة قيمة الوحدة قبل التمويل (نقدا) وخلال التمويل (المخاطرة) وبعد إتمام التمويل.. عندما تكون قيمة الوحدة العقارية بعد فترة التمويل (بعد سنوات) أكثر من قيمة التمويل مع القيمة الأساسية؛ يكون الادخار مجدياً، وهذا يكون عادة في الوحدات العقارية المتمثلة في الأراضي السكنية والتجارية؛ أما الوحدات العقارية فإنها تكون أكثر جدوى في حال كان الشراء قبل التشييد (البيع على الخارطة)، وذلك إذا كان القصد من الشراء التملك أو الاستثمار، وهو ما يسمى بالإيجار الموصوف بالذمة.
تناولت في تقرير سابق التأمين العقاري للوحدات العقارية الذي لا تتجاوز حصته 1% مقابل أكثر من 98% بالولايات المتحدة الأمريكية، مما يعني أن مقداره لا يتعدى 150 مليون ريال سنوياً فقط، لكن يتوقع أن يتسع حجم هذا السوق ليصل إلى ستة مليارات ريال مع إقرار نظام الرهن العقاري قريباً؛ ورغم أن التأمين على قروض التمويل العقاري من أهم الجوانب التي يجب يدركها من يرغب في التمويل، ويأخذ بها، ومن ذلك على سبيل المثال: تغطية كامل القرض في حال الوفاة؛ بدلاً من أن يتحمله الورثة.
ومن المعلوم أن النظام الجديد للرهن العقاري تضمن مادة تهتم في التأمين العقاري، ونصت على أن يسجل على صحيفة العقار أي (الصك) في السجل العقاري؛ من دون أن يوضع العقار تحت يد الدائن، ولا يحول التأمين العقاري دون بيع العقار والتصرف به وإنما يلتزم به المشتري بحيث يبقى من حق الدائن طلب طرح العقار بالمزاد العلني من أجل استيفاء دينه على الرغم من تبدل مالك العقار.
ويعيش سوق التمويل العقاري حالياً حالة من النمو المتسارع؛ المدفوع بتزايد الطلب على منتجاته؛ والمدفوع بدوره في ارتفاع الطلب على المنتجات السكنية والعقارية الأخرى.
ويرى الكثير من المراقبين إن بدء شركات التمويل العقاري نشاطها، سوف يعزز من نضج هذا السوق الذي سنعكس على نوعية منتجاته لتخدم أكبر عدد ممكن من المستهلكين لها بقصد الاستثمار أو بقصد التملك.
وصنفت مؤسسة التمويل الدولية المملكة من أعلى دول العالم في عدد الأشخاص الساكنين في الوحدة السكنية الواحدة حيث تصل إلى 6 أشخاص متجاوزة الهند التي تصل إلى 5.5 في المائة أشخاص، وماليزيا 5 أشخاص، ومصر 4.3 أشخاص، وهذا الأمر يؤكد الإحصائيات الحالية التي تقدر عدد السعوديين أقل من عمر 30 سنة بأكثر من 60 % من إجمالي السكان، وهذا الأمر يعكس حجم نمو الطلب على الوحدات السكنية بقصد التملك أو التأجير، مما يعزز من أهمية التوسع في التمويل العقاري، وطرح المزيد من التمويل الإسكاني.
ولقي منتج الإجارة الموصوف بالذمة، الذي ابتكرته شركة أملاك العالمية للتمويل من أهم المنتجات التمويلية التي تناسب الشباب المتزوجين حديثاً أو الراغبين في الخروج عن منازل أهلهم إلى مساكن خاصة.. بعد دراسات عديدة لاحتياجات السوق، ومتطلبات المستفيدين من خلال خلق منتجات سكنية للأفراد تتناسب مع احتياجات وإمكانياتهم.
لاشك أن القرض العقاري أو الادخاري.. هما أهم الوسائل لاستثمار الأفراد في السوق العقاري، بدلاً من احتكارها من قبل ملاكها الكبار؛ ويجب إن ندرك الفرق بين القرض الاستهلاكي الذي يتم الحصول عليه؛ ويتركز في منتجات استهلاكية مثل السيارة، أو تذاكر السفر، أو السياحة، وبين القرض التمويلي الذي يضخ في وحدات عقارية متعاظمة القيمة، أي ترتفع قيمتها مع الوقت.. دون تحديد.
وأقصد بالتحديد توقع أسعار العقارات مستقبلاً، هل سترتفع أو تبقى كما هي؛ أم تنخفض، وبغض النظر عم ما أملكه من معلومات ترسم خطة طريق لمستقبل الأسعار، إلا أنني أفضل التحفظ حتى لا تستغل من بعض ملاك الوحدات العقارية؛ لكن لننظر دائما في أي تعامل اقتصادي إلى جانب العرض والطلب، هل الطلب على المنتجات العقارية سيستمر، يزيد، أم يتراجع.. لندرك الإجابة.
وكانت شركات تطوير عقارية عالمية اتجهت أخيراً إلى تبني النموذج الإسلامي لتمويل مشاريعها، جاء آخرها في قيام شركة عقارية تتخذ من سنغافورة مقرا لها وتعد أكبر شركة من نوعها في جنوب شرق آسيا بالإعلان عن خطط لإصدار الدفعة الأولى من صكوك إسلامية بقيمة 700 مليون دولار بنهاية العام الحالي مع استهداف المستثمرين من منطقة الشرق الأوسط بصورة أساسية.
وأشرت سابقاً إلى دراسة سعودية حديثة دعمتها ومولتها مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية عن ازدياد الإقبال على الوحدات السكنية خلال العشرين عاماً القادمة، حيث توقعت أن يصل عددها إلى 2.9مليون وحدة، وأشارت الدراسة إلى أن هناك أكثر من 1.1مليون وحدة سكنية ستكون خلال نفس الفترة بحاجة لإعادة بناء.
وأوضحت الدراسة أن الإقبال على المساكن الشعبية سيكون ضعيفاً بينما سيرتفع الطلب على الشقق السكنية مع ازدياد الأعداد التراكمية للفلل، كما ستنتشر مساكن حديثة مستقلة متلاصقة دوبليكس نظراً لانخفاض تكاليفها حيث بدأت تنتشر حاليا بشكل كبير ويتوقع استمرارها، وأشارت الدراسة إلى أن الشقق يتوقع أن تحل بداية للمساكن الشعبية والمؤقتة بسبب ما تحظى به من إقبال سيستمر خلال العشرين سنة القادمة بما نسبته 71% لزيادة عدد الأسر من الشباب حيث تتناقص عدد المساكن الشعبية في المملكة بنسبة 31في المائة بدءاً من عام 2000والتي يتوقع ان تستمر حتى 2025.فيما كشفت تقارير اقتصادية متنوعة أن سوق العقارات أسهمت بحصة 1.02مليار ريال ( 272مليون دولار) من إجمالي الناتج المحلي في دول مجلس التعاون الخليجي. واعتبر تقرير دولي أن الطفرة العقارية التي شهدتها منطقة الخليج العربي خصوصاً الإمارات، السعودية، والكويت، لا مثيل لها على الأرجح في أي مكان من العالم. وأوضح تقرير لشركة الأبحاث العالمية - مقرها الكويت - أن العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي خلال العام 2006، حافظت على مركزها كواحد من القطاعات الرئيسية، مدفوعة إلى حد كبير بالسيولة الهائلة في المنطقة التي نتجت عن أسعار النفط العالية، وتزايد الطلب من مناطق مختلفة.