التمويل العقاري (5) الصيغ والبرامج

في العقار

تناولت في المقال السابق أهم الصيغ الإسلامية لتمويل القطاع العقاري، وفي هذا المقال سنتطرق إلى أهم الجهات التي تمارس التمويل العقاري.
هناك عدة جهات تمارس التمويل العقاري نحاول في هذه الجزئية أن نتتبع بعضها.
لعلنا نعلم أن البنوك السعودية وبقدرتها المالية الكبيرة تعد واحدة من أهم الجهات التي تقدم وباستمرار برامج التمويل العقاري وفي الحقيقة أننا هنا في المملكة العربية السعودية نستطيع أن نعدد حوالي أحد عشر بنكاً يمارس هذه العمليات وهي عمليات تعاظمت في الفترة الأخيرة خاصة وأن صندوق التنمية العقاري والذي يعد الأهم في هذا الجانب لا يستطيع تلبية جميع متطلبات العملاء وذلك لندرة المواد.
وفي الحقيقة أن البنوك التي تعمل في هذا الجانب تقوم ببرامج عديدة لا نستطيع هنا أن نتتبع كل تفاصيلها ولكننا وبنظرة عامة نستطيع أن نستخلص بعض أمور الشريعة الإسلامية وهي في معظمها لا تخرج عن الصيغ التي ذكرناها سابقاً.
وهي ترمي من وراء هذه البرامج إلى تمليك المواطنين منازل سكنية سواء كان ذلك فللاً أو شققاً ويراوح في العادة مجمل التمويل الذي تقدمه هذه البنوك للأفراد من أجل بناء أو تملك السكن بين بضع مئات من الألوف وما يقارب المليوني ريال وتراوح فترات سدادها بين العشرة والعشرين عاماً بأقساط شهرية ميسرة. وتشترط في ذلك أعماراص محددة للمتقدم للحصول على هذه المساكن وهي تتراوح ما بين منتصف العشرينيات إلى بداية الستينيات مع شرط تحويل لكامل الراتب إلى البنك حيث تتم عملية التقسيط من خلاله.
ومع كثرة هذه العروض المقدمة من البنوك نجد أن ثمة تنافساً قد نشأ بينها مما انسحب إيجابياً على المواطنين من حيث تقديم عروض مريحة في الكثير من الأحيان ولعل هذا ما يجعلنا نقول إن النبوك بشكل عام قد أفادت الأنشطة العقارية كثيراً وأنها قد عملت على الإسهام في عمليات البناء من خلال هذه البرامج التمويلية. وكذلك من خلال الصنادق الاستثمارية العقارية التي تنشأ بهدف إتاحة الفرصة للمستثمرين للمشاركة جماعياً في تحقيق أهداف استثمارية محددة وهي تعتبر مستقلة عن البنك مالياً.
في الحقيقة هناك تصنيفات متعددة لهذه الصناديق منها المغلقة والمفتوحة وغيرها وجميعها تعمل وفق آليات محددة منها تطوير الأراضي وتأجير العقارات المنتجة بمعنى التي تعمل وتدر دخلاً جيداً وبرغم ما تقوم به هذه الصناديق من تمويل العقارات إلا أنها معرضة للأخطار.
بالاضافة إلى ذلك هناك شركات التمويل العقاري وهي تعتبر من أهم الجهات المؤثرة في نشاط السوق العقاري حيث توفر للعملاء التمويل اللازم تعتمد في ذلك على التمويل الذاتي الذي يتطلب توافر أدوات تمكنها من توليد رؤوس أموال جديدة مع استمرار عملها وهذا ما تقوم به عمليات التورق.
وعندما نتحدث عن شركات وصناديق التمويل العقاري بصفة عامة لا بد أن نتناول وبشيء من التفصيل تجربة محلية ناجحة وهي تجربة صندوق التنمية العقاري والذي أنشئ بموجب مرسوم ملكي في عام 1394 برأسمال قدره 250 مليون ريال ارتفع في السنوات اللاحقة إلى 2.2 بليون ريال.
ويهدف الصندوق الذي يقدم نوعين من القروض إلى توفير المساكن الصحية الحديثة للمواطنين وبصفة خاصة أصحاب الدخول الثابتة والمحدودة وهي طويلة الأجل وتتراوح قيمتها ما بين 200 ألف إلى 300 ألف ريال تسترد على مدار خمسة وعشرين عاماً وعادة ما تقدم هذه القروض للمواطنين من أجل تمويل مساكن خاصة.
أما النوع الثاني من هذه القروض فهي قروض الاستثمار وهي قروض متوسطة الأجل تقدم للمستثمرين السعوديين لبناء المجمعات السكنية والمكتبية والمعارض التجارية ويمولها الصندوق بنسبة 50% بحد أقصى 10 ملايين ريال ويعتمد الصندوق على التمويل الذاتي في تغطية نسبة كبيرة من القروض الجديدة التي قدمها للمساكن الخاصة والاستثمار.
وقد نجح الصندوق في إحداث تنمية عقارية كبيرة كما أحدث طفرة عمرانية في الكثير من المدن والقرى والهجر.
آخر هذه الجهات التمويلية التي نستطيع أن نتناولها هي الجهات الخيرية وهي جهات تساهم في تغطية جزء من الطلب على العقار وخاصة لفئة محدودي الدخل مع العلم أن هذه المؤسسات لا تهدف إلى الربح من وراء عملها وتعتمد في تمويلها على التبرعات والهبات بشكل أساسي.
ونستطيع هنا في المملكة العربية السعودية أن نعدد بعض أشهر هذه المؤسسات وهي مؤسسة الملك عبدالله بن عبدالعزيز لوالديه للإسكان التنموي ومؤسسة الملك فيصل الخيرية ومؤسسة الأمير سلطان بن عبدالعزيز الخيرية. ومشروع الأمير سلطان للاستثمار الخيري ومشروع الأمير الوليد بن طلال بن عبدالعزيز للإسكان التنموي وغيرها من المشاريع.