الرهن العقاري احد مصادر التمويل ( 2- 2)

في العقار

تسعى الكثير من الدول الإسلامية إلى اصدار قوانين خاصة للتمويل العقاري تتيح لها الخروج من أزمات الإسكان وتمكنها بالتالي من إيجاد منفذ أو مخرج قانوني واقتصادي لمشكلة تمويل المشروعات السكنية لمحدودي الدخل ولا سيما ان معظم هذه المجتمعات تعتبر من المجتمعات الشابة.
وتشمل عمليات التمويل العقاري هذه ثلاث معاملات متصلة ببعض:
شراء العقار.
وإقراض الممول للمشتري.
ثم رهن العقار محل البيع لصالح الممول.
وهي بالتالي تعتبر اتفاقية تحتوي على ثلاثة عقود هي: البيع والقرض والرهن وهي ما يطلق عليه علماء الفقه "العقد المركب". ولمثل هذا التمويل شروط وضوابط شرعية تضمن صحته منها ضرورة توافر أركان وشروط عقد من العقود الداخلة في الاتفاقية وألا يكون التركيب حيلة للتعامل المحرم مثل الربا.
وفي الحقيقة أن هناك بدائل إسلامية كثيرة الآن قد وضعت للتمويل العقاري منها.
ان تتم عملية التمويل العقاري في صورة بيع بالتقسيط ورهن العقار بالثمن ويتم عادة ذلك في اتفاقية واحدة بأن يشتري المقترض: البنك أو الشركة الممولة الوحدة السكنية من البائع ويسلم له الثمن ثم في نفس الاتفاقية يبيع الوحدة الى المشتري بالآجل على أقساط ومن ثم يزيد على ثمن الشراء مع تعهد المشتري يرهن الوحدة لصالح الممول البائع ضماناً لسداد الثمن.
بالإضافة إلى ذلك هناك صورة اخرى لعمليات التمويل تتم في صورة تأجير تمويلي تتضمن اتفاقية تنص على ان يشتري الممول العقار من البائع ويؤجره للعميل في صورة عقد تأجير تمويلي مقابل أقساط تسدد للممول على أن يمتلك العميل العقاري في نهاية المدة. ولعل هذا ما يعمل به الكثير من شركات السيارات. وهي التي تسمى بالإجازة المنتهية بالتمليك.
كما أن هناك صورة ثالثة من صور التمويل العقاري في الشريعة الإسلامية هي ما تسمى عند الفقهاء بعقد "الاستصناع" الذي يقوم على طلب شخص من آخر إنشاء مبنى أو صناعة شيء مقابل ثمن معين دون شرط تعجيل الثمن. بل تأجيله ودفعه على أقساط يتفق عليها.
وهذه الصور أو الآراء هي مجرد بدائل قد يختلف عليها بعض الفقهاء كما قد يتفق عليها آخرون وهي مجملها تهدف الى ايجاد التمويل اللازم لمحدودي الدخل للحصول على وحدات سكنية تجارية أو مهنية كما أنها تهدف إلى تحريك الركود في السوق العقاري والذي يحدث من حين إلى آخر وفي الوقت نفسه تعتبر هذه الصور حلاً لمشكلة الوحدات السكنية والتجارية المتجمدة في السوق العقاري. وهي بالتالي تعمل على تحريك الحركة الاقتصادية بوجه عام وخاصة ان الاقتصاد عادة ما يكون مرهوناً بنمو وسائل التمويل.