التمويل أحد مقومات نجاح السوق العقاري

نافذة عقارية

يمر هذه الايام ركود في نشاط السوق العقاري خلاف ماحصل عليه العام الماضي من تحرك كبير في البيع والشراء والامتلاك. ويرجع سبب عدم تنشيط السوق لعدة أسباب ومن اهمها افتقار التمويل العقاري الذي يعد وسيلة من وسائل تنشيط السوق.
لذا يعد تمويل عمليات شراء العقار من أهم الامور اللازمة للنشاط الاقتصادي، فبدون التمويل كثيراً ما تفشل صفقات بيع العقارات، ولزيادة نسبة نجاح عقد صفقات شراء العقارات يجب ان نساعد الوسيط العقاري والمشتري لاسيما من هو بحاجة لتمويل مالي.
الأصل في المسكن ان ينشئ او يتملك الانسان مسكنه وهو ماكان العمل عليه في قديم الزمان، ولكن نظراً لعدم قدرة البعض على امتلاك مسكن ظهر أسلوب الايجار الذي ساد لفترات طويلة ثم تحول الأمر إلى عملية التمليك بعدما زادت القيمة الايجارية وظهرت المساكن الكبيرة المقسمة إلى وحدات يمكن لعدد من الاشخاص ان يمتلك كل واحد منهم وحدة سكنية، ولكن نظراً لارتفاع قيمة هذه الوحدات وعجز امكانيات الفرد عن دفع الثمن مرة واحدة من ماله او بالاقتراض من البنوك، يظهر أسلوب التمويل العقاري من الغير وذلك في اوربا وأمريكا على نطاق واسع وسمي بنظام الاقتراض العقاري (المورجيج) واحياناً يطلق عليه الرهن العقاري، او التمويل العقاري.
وتقيم فكرته على الاتي:
- وجود افراد راغبين في تملك وحدة سكنية.
- وجود جهة تمويل بنكاً او شركة تأمين او شركات متخصصة تسمى شركات التمويل العقاري.
- وجود جهات من منظمة (مكاتب سماسرة).
- وجود شركات توريق.
ويسير العمل في هذا النظام على الوجه التالي:
- يتم عقد اتفاقية ثلاثية بين الممول ومالك العقار والمشتري يتم بموجبها التعاقد بين المشتري ومالك العقار على بيع وحدة سكنية، ويتعهد الممول على اقراض المشتري المبلغ لدفعه فوراً إلى مالك العقار مع رهن العقار لصالح الممول، وذلك مقابل فائدة محددة وعلى ان يتم سداد قيمة القرض على اقساط طويلة الاجل من (35 - 30 سنة في العادة) وبنظم ذلك مكتب سمسرة معتمد مقابل عمولة يحصل عليها من البائع والمشتري.
- يبيع الممول حقوقه على المشترين إلى شركة توريق التي تقوم بتقسيم مبلغ الدين إلى سندات ذات قيمة اسمية معينة وتطرحها في سوق الاوراق المالية لبيعها للراغبين على ان يتم حصول حملة السندات على الفوائد المقررة، كما يتم إطفاء السندات دورياً برد قيمتها إلى حامليها مما تحصله شركة التمويل من اقساط القرض الممنوح للمشترين.
وحينما ارادت بعض البلاد الاسلامية استخدام هذا الأسلوب في التمويل العقاري والذي انتشر واستقر في الغرب اصطدم ذلك بانطوائه على القرض بفائدة ربوية فاقترح تعديله ليكون كالآتي:
- يقوم الممول بشراء العقار من مالكه بسعر بيع نقدي يدفع فور التعاقد.
- يبيع الممول العقار للمشتري بسعر بيع مقسط على اقساط طويلة الاجل وبسعر أعلى من البيع النقدي وهذا جائز شرعاً.
اما عملية توريق الدين فانها غير جائزة شرعاً، إلا أنها تعني بيع دين بالنقد لغير من هو عليه بقيمة أقل من قيمة الدين.
كما انه طرحت بعض الصيغ الاسلامية للتمويل العقاري مثل عقد الاستصناع والاستصناع الموازي، وصيغته بايجاز ان يتفق العميل مع الممول على انشاء عقار له مقابل مبلغ مؤجل يسدد على اقساط، وفي نفس الوقت يقوم الممول بابرام عقد استصناع مواز مع مقاول الإنشاء المبني المتفق عليه مقابل مبلغ أقل من المبلغ الأول يسدد الممول للمقاول حتى اتمام البناء وتوجد صيغة أخرى وهي اتمام العملية في اطار عقد المرابحة وذلك بشراء الممول العقار القائم نقداً من مالكه ثم بيعه مرابحه (بثمن يحدد بثمنه شراء الممول له مع زيادة ربح يتفق عليه) إلى المحتاج للسكن الذي يسدد هذا الثمن على اقساط طويله الاجل.
هذه هي أهم الجوانب الاقتصادية للعقارات، ولكي ينجح سوق المملكة في مجال السوق العقاري مثله كمثل دول الخليج (دبي والبحرين والكويت) من وضع نظام صادر من جهات رسمية لكي يتحرك السوق ويستفيد منه جميع الفئات.
٭ مستثمر وباحث في الشؤون العقارية