مواد لتفادي التعثر أمام الجهات القضائية وحماية الأحكام من الاستثناءات المؤثرة

" الرياض" تواصل انفرادها حول أنظمة الرهن والتمويل ومراقبة شركات التمويل

أجرت لجنة الشؤون المالية تعديلات على أنظمة الرهن والتمويل العقاري ونظام مراقبة شركات التمويل، عدا نظام التأجير التمويلي، وجاءت التعديلات على شكل إضافة مواد جديدة من أجل إضافة أحكام جديدة للنظام ترى اللجنة الحاجة إليه لتفادي التعثر أمام الجهات القضائية او لاستيفاء احكام لم تستوف في مشروع الحكومة، كما حذفت اللجنة بعض المواد إما لأن أحكامها قد أصبحت مشمولة بمواد أخرى او لأن اللجنة ترى بقاءها لحماية أحكام النظام من الاستثناءات المؤثرة، كما أجرت اللجنة تعديلات على بعض المواد مع بقاء أصلها بما يتضمن اضافة لها او حذف منها او تغييراً لحكم مقتضى فقهي او نظامي وهذا جرى للأنظمة الأربعة.
وقد أوصت لجنة الشؤون المالية في مجلس الشورى بالموافقة على الأنظمة الأربعة وطالبات عبر توصيتها الثانية جميع الشركات المرخصة لمزاولة التمويل العمل على تحقيق التوافق مع المادة الثالثة من نظام مراقبة الشركات وذلك من خلال العمل على تطوير المنتجات والأدوات المتوافقة مع الشريعة الإسلامية، وتحدد الأداة النظامية التي يصدر بها النظام المجدد اللازمة لذلك.
وفيما يلي عرض موجز بالأنظمة الأربعة - بعد دراسة اللجنة المالية لها وأبرز التعديلات على النحو التالي:
أولاً التمويل العقاري: وهو نظام يضع الإطار العام لقطاع التمويل العقاري وآلية إسهام الدولة في دعمه ويضع الأسس لترابط السوق الأولية مع السوق الثانوية.
وقد جاء هذا النظام في سبع عشرة مادة، المادة الأولى منها في التعريفات، ثم الفصل الأول في السياسات والاشراف والترخيص وقد انتظم في ست مواد، والفصل الثاني في الدعم الحكومي وفيه ثلاث مواد، والفصل الثالث السوق الثانوية للتمويل العقاري وفيه مادتان، والفصل الرابع في الاختصاصات وفيه ثلاث مواد.
ومن أبرز التعديلات التي أجرتها اللجنة على هذا النظام ما يأتي:
1- المادة الثانية من مشروع الحكومة عدلتها اللجنة لتكون بالنص الآتي:- (تختص الوزارة بإعداد السياسات العامة للتمويل العقاري بالاتفاق مع الهيئة العامة للإسكان..)، وهذا منسجم مع صدور نظام الهيئة العامة للإسكان الذي أعقب صدوره إعداد مشروع هذا النظام بحيث يصبح لها دور في ذلك.
2- المادة الرابعة من مشروع اللجنة: مادة جديدة نصها: (يجب أن يكون التمويل وإعادة التمويل بصيغ وأدوات متفقة مع أحكام الشريعة الإسلامية)، أضيفت لضمان تأصيل البعد الشرعي في التطبيق وبما يتفق مع أحكام النظام الأساسي للحكم وليتواكب ذلك مع العديد من الأنظمة التي نصت على مثل ذلك.
3- المادة الخامسة في مشروع اللجنة: مادة جديدة نصها: (نضع المؤسسة بالاشتراك مع وزارة العدل قواعد العقود التمويلية)، أضيفت لتأكيد سلامة العقود ولتفادي تعثرها أمام الجهات القضائية.
4- المادة السادسة من مشروع الحكومة بشأن التأمين الالزامي على مخاطر التمويل العقاري حذفت؛ لأن ذلك سيزيد من كلفة التمويل على المستفيدين، ثم ان تقدير الحاجة إلى التأمين من عدمه يعود إلى شركات التمويل، وعدم الالزام بالتأمين لا يؤدي إلى عدم التأمين.
5- المادة الرابعة عشرة من مشروع الحكومة، عدلت في مشروع اللجنة بتوحيد الاختصاص في المحاكم تمشياً مع نظام القضاء، كما جرى تعديل العقوبة بالغرامة على المدين المماطل ليتسق مع ما أضافته اللجنة في نظام مراقبة شركات التمويل.
ثانياً: نظام مراقبة شركات التمويل: وهو نظام يضع الاطار النظامي لشركات التمويل المتخصصة في جميع أنواع التمويل سواء كان عقارياً أم غيره، كما يضع الأسس للرقابة والاشراف على هذه الشركات.
وقد جاء النظام في اثنتين وأربعين مادة، الاولى اشتملت على التعريفات، ثم الفصل الاول الذي اشتمل على أحكام عامة، وفيه مادتان، ثم الفصل الثاني الخاص بأحكام الترخيص وفيه خمس مواد، ثم الفصل الثالث ونص على نشاط شركات التمويل وفيه سبع مواد ثم الفصل الرابع في إدارة شركات التمويل وفيه خمس مواد، ثم الفصل الخامس في الاشراف على شركات التمويل وفيه عشر مواد، ثم الفصل السادس الذي تحدث عن الفصل في المنازعات وفيه مادتان، والفصل السابع اختص بالعقوبات وفيه مادتان، والفصل الثامن والأخير اشتمل على أحكام ختامية وفيه ست مواد.
ومن أبرز التعديلات التي أجرتها اللجنة على هذا النظام ما يأتي:
1- أضيفت المادة الثالثة ونصها: (يجب أن تكون الصيغ التمويلية والادوات المالية وغيرها من معاملات شركة التمويل وفق الأحكام والقواعد الشرعية)، لتحقيق السلامة الشرعية في تعاملات شركات التمويل.
2- أضيفت المادة الرابعة والثلاثون ونصها: (يجب على الممولين الافصاح للعملاء قبل التعاقد معهم عن معادلة الخصم في السداد المبكر ليعمل بها عندالاتفاق عليه وعند اللجوأ اليه بحكم العقد أو النظام أو القضاء وتحدد اللائحة معايير معادلة السداد المبكر بما يحقق العدالة بين طرفي العقد)، وذلك لوضع قاعدة صريحة وواضحة تعالج حالات السداد المبكر لأهميتها في التطبيقات التمويلية.
3- أضيفت الفقرة الاولى في المادة السادسة والثلاثين في مشروع اللجنة ونصها: ( 1- يعاقب بغرامة مالية من تثبت مماطلته في الوفاء بمديونيته على الا تتجاوز تلك الغرامة ضعف الربح في عقد التمويل محل المماطلة وتودع الغرامة لحساب الجهة المشرفة على الجمعيات الأهلية وتخصص لدعم جمعيات النفع العام) حتى يكون هناك حكم بايقاع الغرامة على المماطل للردع عن هذا السلوك المجرم شرعا، كما تضمنت تحديد أوجه صرف هذه الغرامة بما يحقق الصالح العام.
ثالثاً: نظام التأجير التمويلي: وهو نظام يضع الأسس لعقود التأجير التي غرضها التمويل ومنها التمويل العقاري، ليسمح بمرونة عالية لسوق التمويل العقاري الثانوية التي يتم فيها تداول الأصول المؤجرة بما يتوافق مع الأسس الشرعية.
وقد جاء في ثمان وعشرين مادة انتظمتها بعد مادة التعريفات الأولى أبواب أربعة، الباب الأول في عقد التأجير التمويلي جاء في ست عشرة مادة، والباب الثاني في تسجيل عقد التأجير التمويلي جاء في ست مواد، والباب الثالث في الفصل في المنازعات وفيه ثلاث مواد، والباب الرابع أحكام ختامية وفيه مادتان.
ومن أبرز التعديلات التي أجرتها اللجنة على هذا النظام ما يأتي:
1- المادة السابعة من مشروع الحكومة عدل الحكم فيها يتعلق بالصيانة الأساسية ليكون بالنص الآتي: (أما الصيانة الأساسية فإنها تلزم المؤجر ما لم يتفق الطرفان على التزام المستأجر بها وتكون حينئذ فيما ينشأ عن استخدام المستأجر للأصل دون ما يكون ناشئاً من خلل أو عيب في الأصل المؤجر)، وذلك لأن المتقرر فقهاً أن الصيانة الأساسية تتبع الملك في الأصل ما لم يشترط خلافه.
2- المادة التاسعة عدل الحكم فيما يتعلق بالتأمين على الأصل المؤجر لتكون بالنص الآتي: (2- يتحمل المؤجر التأمين التعاوني على الأصل المؤجر، ولا يجوز اشتراطه على المستأجر، فإن كان الهلاك بتعد أو تفريط من المستأجر فيتحمل المستأجر قيمة الأصل عند الهلاك باستثناء ما يغطيه التأمين إن وجد) وذلك لأن الأصل المؤجر ملك للمؤجر والتأمين يتبع للملك وقرارات المجامع الفقهية منعت اشتراط التأمين على المستأجر منعاً لتوارد عقدي الإيجار والبيع على أصل واحد.
3- المادة الثانية والعشرون أضيفت إليها جملة من الأحكام والقيود المتعلقة بفسخ العقد، وحذف ما يقابلها في مشروع الحكومة ما يتعلق بالضمان الناشئ من الهلاك، لأن المادة التاسعة قد استوفت ما يتعلق بذلك الضمان.
رابعاً: نظام الرهن العقاري: وهو نظام دونت فيه أحكام عقد الراهن المسجل بما يتفق مع الفقه والقضاء المعمول به في المملكة ويحقق مشروع النظام وضوح واستقرار حقوق المسؤولين والمستهلكين مما يضمن تقليص المخاطر القضائية الى ادنى حدودها، وهذا ينعكس ايجابا على تخفيض التكلفة التمويلية.
وقد جاء في خمسين مادة نظمت في فصول ثلاثة، الفصل الأول في انشاء الراهن فيه عشر مواد، والفصل الثاني آثار الرهن، وقد جاء في تسع وعشرين مادة، جزئت إلى آثاره على الراهن ثم على المرتهن ثم على حق الغير، ثم في حق التقدم ثم في حق التتبع، بعد ذلك ختم النظام بالفصل الثالث في انقضاء الرهن في عشر مواد.
ومن أبرز التعديلات التي أجرتها اللجنة على هذا النظام ما يأتي:
1- المادة الرابعة عشرة من مشروع الحكومة هي في نقص الرهن أو هلاكه، عدلت بما يحصل به التفريق بين الحالات التي يكون الراهن سبباً فيها والتي ليس هو سبباً فيها، وتركها كما جاءت من الحكومة يرتب تضميناً في الحالات التي لايد للراهن فيها.
2- المادة التاسعة عشرة من مشروع الحكومة، أضافت اللجنة اليها أحكاما تتعلق بغلة الرهن.
3- المادة الثامنة والثلاثون من مشروع الحكومة، عدلتها اللجن لتكون بالنص الآتي: (إذا وقع سداد الدين أو بعضه قبل أجله باتفاق العاقدين أو بحكم العقد أو النظام أو القضاء فيحط من الدين طبقاً لمعايير السداد المبكر المنصوص عليها في نظام مراقبة شركات التمويل) لتتضمن معالجة أشمل وأدق لحالات السداد المبكر.
4-المادة السادسة والأربعون، أضافتها اللجنة ونصها: (تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود الرهن المسجلة التي قررت أحكامها في هذا النظام) وذلك لتحديد جهة الاختصاص في النزاع.
وقد أولت اللجنة نصوص مواد هذه الأنظمة عنايتها، وجاءت تعديلاتها بما يراعي جانب الوضوح، وما يتلافى بعض الثغرات النظامية، كما اعتنت بالتحقيق الفقهي فيما يتعلق بعدد من المواد الموضوعية في هذه الأنظمة، وأضافت ما يتحقق به الالتزام الشرعي في الصيغ والأدوات، مستشعرة بذلك العبء الذي تحمله المجلس، خاصة مع ما جاء في مذكرة هيئة الخبراء حين أثير موضوع المراجعة الفقهية لمواد نظامي التأجير التمويلي والرهن العقاري من بعض الجهات الممثلة في الاجتماع، فأجابت الهيئة بأنها (ترى أن مشاريع هذه الأنظمة سوف يدرسها مجلس الشورى ويتوافر في الكثير من أعضائه التأهيل الشرعي الكافي لدراسة هذا الموضوع).