مواجهة صعوبة تملك مساكن خاصة للمواطنين بتفعيل الرهن العقاري وسن تشريعات جديدة

بمناسبة انعقاد الملتقى العقاري الأول.. اقتصاديون:

بمناسبة انعقاد الملتقى العقاري الأول الذي ينظمه مركز القانون السعودي للتدريب بالتعاون مع الغرفة التجارية الصناعية بجدة، عقدت "الرياض" لقاء مع اقتصاديين لمناقشة مستقبل القطاع العقاري المحلي، حيث تحدثوا عن الاحتياجات الفعلية لوجود تشريعات وقوانين تساعد على التطوير والإبداع، وأهمية إيجاد آليات لتفعيل التثمين العقاري في السوق السعودي للعقار الذي يبلغ حجمه تريلون ريال، وأجمع المشاركون على أن صدور قانون الرهن العقاري سوف يجعل السوق يعيش حالة جديدة من التطوير العقاري لجميع المستويات المطورة إلى المواطن السعودي الذي هو بحاجة لأن يمتلك وحدة سكنية، وتناولت "الندوة" دور الهيئة العليا للإسكان في ما يخص ترخيص مزاولة المهنة، وتطرقت لأن مستوى المعلومات السكانية غير لائق، وتت مناقشة مشاكل اتحادات الملاك ومشكلة الالتزام بدفع أقساط التشغيل والصيانة.
في البداية تحدث الدكتور ماجد قاروب محامي ورئيس مركز القانون السعودي للتدريب، عن النواحي القانونية المطلوبة لتنمية السوق العقاري في المملكة قائلاً بأن النمو العقاري موجود وهناك زيادة في عدد السكان وهناك تحسن اقتصادي شامل وهناك مشاريع خاصة وحكومية ضخمة، واهتمامنا يركز على الاحتياجات الفعلية لوجود تشريعات وقوانين تساعد على التطوير والإبداع وقوانين الملكية الفكرية وأثرها على شركات التطوير العقاري والتثمين وأثره في التطوير العقاري والمساهمات العقارية وحقوق المساهمين والجديد في هذا الجانب وجود نظام للتقسيط ونظام لغسيل الأموال وهذه كلها أمور تفرض إعادة النظر في أساليب البيع لأن تجميع الأموال ما لم يكن بطريقة تتفق مع النظام، كذلك هناك حاجة لإعادة إيضاح مفهوم شركة المحاصة لأن المخالفة تعني تجميع أموال وغسلها، وهذا يضع جميع شركات التطوير العمراني بالمليارات التي نتحدث عنها في شبهة غسل الأموال وهذا فيه خطورة كبيرة جداً، وهناك شواهد على ذلك في كثير من القضايا، ولعل التعميم الأخير الذي صدر من وزارة التجارة في ما يخص المؤسسات التجارية والشركات حول كيف تتقبل الأموال داخلياً وخارجياً، وهذا يؤثر على الشركات ونوعيتها وأسلوب إدارتها ومحاسبتها.
وتناول الدكتور طارق فدعق أستاذ تصاميم البيئة بجامعة الملك عبدالعزيز ونائب رئيس المجلس البلدي بجدة، موضوع أهمية إيجاد آليات لتفعيل التثمين العقاري قائلاً إننا نتعامل مع السوق السعودي الذي يبلغ حجمه تريلون ريال وهذا يتطلب وجود تأطير لموضوع المخاطر قبل البدء في التمويل وجزء أساسي من المخاطر هو التثمين العقاري الذي هو للأسف ليس جزءاً أساسياً من منظومة التمويل الموجودة في المملكة، وكل جهة لديها طريقتها الخاصة بالتثمين لذلك أتمنى كاشتراط أساسي أن الجهات المعنية تفكر في وضع أنظمة خاصة بالتثمين ووفق أسس علمية بحيث لا يوجد تباين كبير في التثمين بين جهة وأخرى، وكيف يعتمد المثمن العقاري وما هي مؤهلاته، وأرى أن تكون وزارة التجارة والهيئة العليا للإسكان هي المنسق العام لذلك.
وتطرق المهندس زهير حمزة المدير التنفيذي لشركة تمليك للتأثيرات الإيجابية لإقرار الرهن العقاري بقوله: لا يزال هذا الموضوع شائكاً ولا نعرف الأسباب المعطلة لصدور قانون ينظم ويشرع الرهن العقاري ويعالجه بالممارسة لأن غياب هذا القانون لهذه الفترة الطويلة مع وجود الحاجة الماسة له أمر محير! لكن أكيد أن هناك جوانب يجب معالجتها بشكل دقيق وشامل قبل أن يصدر، ولكن لنفترض أن هذا القانون صدر، بمجرد صدوره سوف نعيش حالة جديدة في التطوير العقاري لجميع المستويات المطورة إلى المواطن السعودي الذي بحاجة أن يمتلك وحدة سكنية، وبالتمعن في الطلب السكاني الكبير نجد أن هناك حاجة في المتوسط إلى 150ألف وحدة سكنية في السنة خلال العشر سنوات القادمة، بغالبيتها هي الشريحة المتوسطة فما دون، السبب أن حجم العائلة أكبر والحاجة لدى هذه الشريحة أكبر، في نفس الوقت التسهيلات المتوفرة لهم أقل من أي شريحة أخرى، وفي الوقت الراهن الأراضي ومواد البناء والمعيشة أسعارها متزايدة في نفس الوقت لا ينمو متوسط الدخل بنفس نمو الغلاء فإذا أخذنا بالدراسة التي أجرتها سامبا بأن متوسط دخل الفرد السعودي 8200ريال، وأجزم أن متوسط سعر الوحدة التي هي عبارة عن شقة 150متراً مربعاً في أطراف جدة لن تكون أقل من 400إلى 500ألف ريال، وبذلك نجد انه في خلال عشرين سنة لا يكاد الفرد السعودي أن يسدد قيمة هذه الوحدة .
ورأى المهندس عبدالمنعم نيازي المدير العام التنفيذي وعضو مجلس المديرين بشركة إيواء الديرة أن أسلوب التقييم في العالم يرتجع إلى هيئة أو مؤسسة وتساءل قائلاً: من المسؤول عن ترخيص مزاولة المهنة في الرهن العقاري للفرد والمؤسسة، وترخيص مزاولة المهنة في ما يخص التثمين ومزاولة المهنة العقارية والهيئة المتخصصة في وضع المقاييس لها أهمية ولا شك، ونطالب النظر في هذه التفاصيل من فكر ثقافي بعيد النظر، ننظر إلى أبناء أبنائنا وكيف يؤثر عليهم النظام وننظر إلى حالنا الآن وكيف يؤثر علينا ونكون تنفيذيين أكثر من كوننا نظريين، والوضع الرهن للرهن العقاري يتمثل في أن قرار مجلس الوزراء قبل 18شهراً كان فيه توضيح وتوجيه للرجال التنفيذيين بتطبيقه بعد ستة أشهر ولكن إلى الآن الآلية التنفيذية الخاصة بالرهن العقاري لم تتم! والسبب أن جزئيات الرهن العقاري عميقة.
وعلق الدكتور طارق فدعق قائلاً: هناك نقطة أساسية وهي موضوع المعلومات فكما تعلمون بدأ مشروع المرصد الحضري في جدة بالتنسيق مع الأمم المتحدة والبنك الدولي، ولكن مستوى المعلومات المتوفر لدينا غير لائق إذا كنا نريد عمل نظام رهن عقاري يشمل موضوع التثمين العقاري الجاد، وهناك لبس في تقديرات دخل الأسرة ودخل الفرد وعندما أقول أن دخل الأسرة عشرة آلاف ريال وإذا كانت مكونة من 6أفراد فهذا معناها أن دخل الأسرة 60ألف ريال وهذا غير صحيح فالوحدة الأساسية المعنية في الإسكان هي الأسرة وليس الفرد فبعض الجهات يتحدثون عن الدخل الأسري وبعضهم عن الدخل الفردي وبعضهم يتناولون معدلات النمو السكاني ومعدلات النمو الأسري الذي هو الأساس في الإسكان وليس النمو السكاني فهناك لبس في المصطلحات الإسكانية وترجمة هذه المصطلحات إلى أرقام دقيقة فنحن بحاجة إلى قاعدة معلوماتية جادة في هذا المجال، وتطرق لتساؤل "الرياض" عن دور برامج الإسكان لمصلحة معاشات التقاعد ومؤسسة التأمينات الاجتماعية بقوله، أعتقد أنهما لهما دور مهم في الوساطة المالية لأنهما لديهما سيولة كبيرة جداً ويستطيعان شراء القروض وتداولها وبالتالي يوفران سيولة كبيرة جداً للسوق، والحاجة للإسكان له علاقة بعدد الأسر وخصائصهم وحجم الأسرة والطلب على الإسكان له علاقة بالقدرة على الشراء والتمويل هو الذي يترجم الحاجة للإسكان إلى طلب على الإسكان. ويقول المهندس عبدالمنعم نيازي أن الهيئة العليا للإسكان هي إدارة تنفيذية مابين المنظم والتنفيذ والاختيار في قيادة هذه المؤسسة لابد أن يكون سليماً وأشاهد هيئة سوق المال والهيئة العليا للسياحة والهيئة العامة للاستثمار مثالاً تنفيذياً، لذلك مطلوب أن تساعد الهيئة العليا للإسكان على استقرار المملكة كدولة والفرد. ويرى المهندس أحمد الشرقاوي مدير المبيعات العقارية بمكتب المهندس زكي فارسي أن فترة التقسيط لمدة سنتين أو ثلاث سنوات قد تكون مرهقة على المشتري فدخول جهات تمويلية تعطي فترة أطول للسداد، وبالنسبة لموضوع النمو السكاني الذي كان يتحدث عنه الدكتور فدعق أعتقد أن هذا يساعد في خطط التنموية على المدى الطويل، وعن آليات قيام اتحادات للملاك قال المشكلة في تنفيذ النظام وليس هناك حل لمشكلة المتقاعسين فهناك مشاكل التحصيل وثقافة المواطن في الملكيات المشتركة ومن المفضل أن يكون لها آليات تساعد في تنفيذ الشروط والبنود المتفق عليها بما يضمن استمرارية الصيانة وإدارة المشاريع بشكل صحيح، ولابد أن الشخص الذي يريد أن يشترى في المشاريع المشتركة تكون لديه بطاقة عضوية جمعية السكان الرئيسية، من خلال هذه البطاقة يلتزم بأنظمة الملكية.وعلق المهندس زهير حمزة قائلاً: نظام الملكية المشتركة من الضروري أن نحدد أين يبدأ وأين ينتهي ومن المسؤول عن متابعته يبدأ نظام الملكية المشتركة في العالم الذي مارسه عند المهندس والمصمم عند رسم خريطة المبنى وتكون هناك وحدات عامة مشاعة ووحدات خاصة وتكون جزءاً من عقد الملكية. وقال ياسر العطاس مساعد المدير العام التنفيذي للمنطقة الغربية بشركة ماس العالمية أن المرافق المشتركة لابد أن يكون لها رقيب بحيث يحرم الشخص غير الملتزم ببنود إتحاد الملاك من الانتفاع من وحدته السكنية أو التجارية، وسنكون في غنى عن هذه المشاكل لو خصصنا ميزانية لصيانة وتشغيل المبنى والمبلغ الذي يرصد ويستثمر وتعود أرباحه لصيانة الوحدات السكنية فمثلاً العمارة المكونة من ثماني شقق وفيلا علوية يمكن استثمار الفيلا في صيانة الشقق الأخرى، وللأسف أن منظور المستثمرين أصبح رأسمالياً ربحياً فقط، ولابد أن نجد حلولاً تبعدنا عن الدخول في مشاكل.