خبراء عقاريون : أسعار العقار أنخفضت في جدة ومكة أكثر من 30% ونتوقع أنخفاض أكثر

قال عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين والمزادات العقارية في الغرفة التجارية في جدة: «نحن اليوم لا نحذر من تصحيح في الأسعار سيصيب السوق عمّا قريب، عملية التصحيح السعري فعلاً بدأت من المخططات الطرفية للمدينة التي لا تتوافر فيها خدمات البنى التحتية».
وشدد على أن «هذه المرحلة الفعلية التي نعيشها الآن في تصحيح أسعار السوق العقارية التي تضخمت من السابق بدرجات لا تمت للحقائق والوقائع بصلة، فالآن الأسعار في مخططات الأطراف بلغ فيها حجم الهبوط نحو 35 في المائة، آخذاً في التدريج كلما اقترب الموقع من قلب المدينة».
وأوضح الأحمري، أن المرحلة التي ستدخلها السوق تتمثل في وصول الأسعار إلى مستواها الحقيقي، وذلك في وقت قد يكون حُدِّد آخر العام الجاري موعداً له.
في مايلي مزيد من التفاصيل:
حدد مختصون عقاريون في مكة المكرمة وفي جدة، فترة السنوات الخمس القادمة، كمدة زمنية لانتهاء أزمة الإسكان في المنطقة التي تشهد في الوقت الحالي دورة إسكان جديدة بدأت بتوجه حكومي لإنشاء الإسكان الميسر والإسكان العام وإيصال الخدمات لمخططات المنح، وتزامن معها انخفاض في حجم أسعار العقار حتى وإن كان داخل المدن وبنسب بلغت مستويات تراوح بين 30 – 40 في المائة.
ويرى المختصون أن العقار تجرد أمام السماسرة والمضاربين فيه من عباءة الابن البار، واكتسى عباءة يغطيها غبار الأرض التي باتت تشهد قيام مشاريع إسكان عام وإسكان ميسر تبنت الدولة عملية تنفيذها حتى وإن كان ذلك بالشراكة مع القطاع الخاص، وذلك لتقديمها أمام المواطنين وخاصة من ذوي الدخل المحدود إما كمنح أو بأسعار قد تصل أحياناً إلى أقل بقليل من سعر التكلفة الفعلية للإنشاء.
ودعا المختصون، إلى ضرورة التزامن مع هذه المرحلة بإيصال خدمات البنية التحتية المتكاملة إلى المخططات الطرفية في المدن، وذلك لوفرة عدد الأراضي في تلك المواقع وقدرتها على تلبية حجم الطلب الذي يواجه عرضاً شحيحياً.
وقال عبد الله الأحمري، رئيس لجنة التثمين والمزادات العقارية في الغرفة التجارية في جدة: ''نحن اليوم لا نحذر من تصحيح في الأسعار سيصيب السوق عما قريب، عملية التصحيح السعري فعلاً بدأت من المخططات الطرفية للمدينة التي لا تتوافر فيها خدمات البنى التحتية، خاصة تلك الواقعة في أقصى الشمال من محافظة جدة''.
وأشار إلى أن إحدى الأراضي في أحد المخططات القديمة والمتوافرة فيها الخدمات في أبحر الشمالية عرض سعر المتر فيها بنحو 2300 ريال منذ نحو شهرين مضت، إلا أن سعر المتر الحالي بات يقيم عند 1800 ريال ودون وجود رغبة للشراء من أحد.
وأفاد الأحمري، أن العقار يعيش في اللحظة الحالية في مرحلته الثالثة قبل وصول التصحيح إلى مستواه المتوقع.
وبين أن الركود في حجم المبيعات كان مرحلته الأولى، والتي تلاها كمرحلة ثانية عزوف من قبل المشترين عن الشراء ومن قبل البائعين عن البيع رغم ما صاحبها من انخفاض جزئي بسيط في الأسعار.
وزاد الأحمري: ''هذه المرحلة الفعلية التي نعيشها الآن في تصحيح أسعار السوق العقارية التي تضخمت من السابق بدرجات لا تمت للحقائق والوقائع بصلة، فالآن الأسعار في مخططات الأطراف بلغ فيها حجم الهبوط في الأسعار نحو 35 في المائة، آخذا في التدريج كلما اقترب الموقع من قلب المدينة''.
وأضاف أن المرحلة الرابعة التي ستدخلها السوق تتمثل في وصول الأسعار إلى مستواها الحقيقي، وذلك في وقت قد يكون حدد آخر العام الجاري موعداً له.
وتابع الأحمري: ''الأعوام الخمسة المقبلة هي مدة استقرار السوق سعرياً، والتي ستكون محددة للتوجهات المستقبلية خلال ما بعدها من دورات، كما أنها هذه المرة ستنفي مقولة العقار هو الابن البار الذي يمرض ولا يموت، وخاصة أن التوجه الحكومي من الدولة نحو حل مشكلة الإسكان اتضحت جديته منذ أن بدأ هدير المحركات في إطلاق صرخات البشائر للمواطنين وخاصة من ذوي الدخل المحدود، والتي تفيد بأن مسكن الأسرة سيكون متوافراً من خلال خطة فاعلة ستمنع وقوع المواطن ضحية أسعار الإيجارات التي ترتفع سنويا نتيجة لحجة زيادة حجم الطلب مقابل العرض''.
وأضاف الأحمري: ''مبادرة أمير منطقة مكة المكرمة المتمثلة في إنشاء الإسكان الميسر في محافظتي جدة ومكة المكرمة، كانت أحد الموجهات الحقيقية لأسعار العقارات في السوق إلا لمن أغمض عينيه وحاول أن يصم أذنيه''، مشيراً إلى أن تلك المبادرة جعلت المشاريع تنفض حبر الورق عنها وتكتسي غبار الأرض وتثبت وجودها وقيامها كحقيقة وشاهد للتوجه الحكومي الهادف إلى توفير المساكن وخاصة لذوي الدخل المحدود الذين أرهق كاهلهم استقطاع مبالغ الإيجار من دخولهم المتدنية والتي تكاد في بعض الأحيان لا تفي به، وذلك إضافة إلى تطوير الأحياء العشوائية التي سيكون لها أثر إيجابي في مشاريع الإسكان.
وقدر الأحمري حجم استيعاب المناطق المطورة في جدة ضمن خطة تطوير الأحياء العشوائية بنحو ثلث سكان محافظة جدة في الوقت الحالي الذي يزيد عن ثلاثة ملايين نسمة، وهو الأمر الذي سيسهم إسهاما حقيقيا في حل الأزمة الإسكانية ويعيد تصحيح سعر إيجار الوحدات السكنية ويمنحها القيمة السوقية الفعلية لها وفق الآلية الاقتصادية لتقييم رسملة التدفقات النقدية في العقارات.
وفند الأحمري، أسباب هبوط الأسعار في العقارات في توجه الدولة الجدي نحو حل معضلة أزمة الإسكان من خلال إنشاء وزارة مستقلة بهذه الأمور، ودراسة جباية الزكاة على الأراضي الكبيرة البيضاء داخل الأحياء السكنية غير المطورة، فتح التمويل بالشراكة بين المصارف وصندوق التنمية العقاري، بلوغ الأسعار إلى مستويات مرتفعة جداً بشكل لا يمكن للطبقة الأكثر استهدافا في السوق من ذوي الدخل المحدود التعامل فيها وبقاء الأرض كسلعة باتت مستحيلة البلوغ بالنسبة لهم، وصول السماسرة والمضاربون في الأراضي بالأسعار إلى مستويات مبالغ فيها، وتوجيه الدولة بإيصال الخدمات إلى مخططات المنح التي ارتفعت فيها الأسعار بنحو 1500 في المائة خلال ثلاثة أعوام من تاريخ توزيعها للمواطنين رغم عدم وصول الخدمات فيها وذلك بسبب المضاربات العقارية''.
وحدد منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، نسبة الارتفاع في أسعار بيع عقارات مكة المكرمة خلال السنوات الثلاث الماضية بنحو 40 – 50 في المائة، متفاوتة حسب قرب وبعد العقار من المنطقة المركزية المحيطة بالحرم المكي الشريف، وكذلك في ظل شغل المساحة الجبلية من مكة المكرمة نحو 65 – 70 في المائة من المساح الكلية للمدينة التي تواجه زيادة في حجم الطلب مقابل العرض الشحيح.
ويرى أبو رياش، أن المخططات الطرفية لمكة وخاصة مخططات ولي العهد الواقعة في المنطقة الجنوبية منها، والتي زارها الأسبوع الفائت وزير الشؤون البلدية والقروية، وإعلان تدشين انتهاء الأعمال في مخططين منها وكذلك طرح عدة مشاريع فيها أخرى، ستسهم في حال اكتمال الخدمات فيها في موازنة حجم العرض والطلب في قطاع السكن الدائم.
وقال أبو رياش: ''مخططات ولي العهد المخصصة للمنح في مكة المكرمة، تعد الأضخم من حيث المساحة على مستوى المملكة، وهو الأمر الذي يظهر من خلاله ويبين حرص واهتمام ولاة الأمر في المملكة بوضح حلول جذرية للإسكان في المملكة بشكل عام وفي مكة المكرمة بشكل خاص''.
وأشار إلى أن قضية الإسكان الدائم ستحلها مخططات المنح في حال ما تبعها إيصال الخدمات بشكل مباشر وجعلها قابلة للتأهيل والتطوير من قبل راغبي السكن من الحاصلين على تلك المنح.
ولفت أبو رياش، إلى أن زيارة الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز، وزير الشؤون البلدية والقروية، تعطي مؤشرا بوجود اهتمام مباشر بتلك المخططات لإنهاء أزمة السكن في تلك المخططات، خاصة وأنها معنية بالكثير من ذوي الدخل المحدود، متوقعاً أن تكون السنوات الخمس المقبلة هي الفترة الكافية لإنهاء أزمة السكن في مكة المكرمة.
وقدر أبو رياش، حجم استيعاب مخططات ولي العهد بأكثر من مليون ونصف المليون نسمة من السكان، وذلك بما يعطي دلالة على وجود حل فعلي وجذري للأزمة الإسكانية التي تعيشها مكة المكرمة في الوقت الحالي، والتي باتت معظم مساكنها مخصصة للإسكان الموسمي.
واستدرك أن جميع الحلول ستكون عقيمة ودون جدوى في حال عدم تجاوب الجهات الخدمية مع التوجه لإيجاد المساكن من خلال عدم وجود الحلول لديهم بإيصال الخدمات المختلفة إلى تلك المخططات كالماء والكهرباء وغيرها من الخدمات الأساسية.
وبرأ أبو رياش، أمانة العاصمة المقدسة من تحملها مسؤولية تعثر تلك المخططات وعدم الاستفادة منها، وقال: ''الأمانة من خلال تجربتها بالشراكة مع القطاع الخاص، أسهمت في سرعة تأهيل وتطوير تلك المخططات، إلا أن الجهات الأخرى المعنية بالخدمات ومنها التعليم، لم يكون لديها جدول زمني متزامن مع خطة تطوير الأمانة، وهو ما قد يجلعنا نؤكد فشل تلك المخططات في إيجاد الحلول مالم يكن هناك لدى مقدمي الخدمات حلول من الأصل''.
وأضاف أبو رياش: ''ليس هناك أي قوة رسمية أو نظام يستطيع الحد من المضاربات على الأراضي، ولكن توفير الخدمات المتكاملة فيها وخاصة المخططات الطرفية المتميزة بالوفرة العددية في قطع الأراضي الصالحة للإسكان الدائم، ستسهم في تصحيح السوق بشكل عام، ولكن في مكة المكرمة على وجه الخصوص سيكون التصحيح بسيطا وليس بأشد ضرراً من حال بقية المدن الأخرى''.
وتابع أبو رياش: ''وضع التصحيح في سوق مكة المكرمة العقاري في حال توافرت القطع بكامل الخدمات في المخططات الطرفية، فإن الأسعار ستنخفض بنسبة تراوح بين 30 – 40 في المائة من القيمة الحالية''، نافياً أن يكون الهبوط سيصل إلى مستويات القاع الدنيا للأسعار في ظل زيادة الطلب على العقارات، ولكن سيصحح الأسعار التي شهدت مبالغة فيها خلال السنوات الماضية.